Edifício histórico no Rio de Janeiro ganha novos inquilinos e desafoga receita do FII EDGA11; cotas sobem forte na bolsa

No coração do Rio de Janeiro, o empreendimento histórico Edifício Galeria vem lutando contra a vacância desde o fim da pandemia, quando viu a taxa subir para 30% e estagnar nesse patamar.

Quem está pagando o preço são os cotistas do fundo imobiliário Edifício Galeria (EDGA11), cujas cotas acumulam queda de mais de 79% desde que o ativo iniciou as negociações em bolsa. Porém, nesta manhã (22), o mercado voltou a se animar com o FII.

Após o fechamento do pregão de ontem (21), o EDGA11 anunciou a assinatura de dois novos contratos de locação para o imóvel, único ativo presente no portfólio do fundo.

Segundo o documento divulgado, a operação deve aumentar a receita mensal do EDGA11 em mais de 25%. Após o anúncio, as cotas passaram a subir forte na bolsa de valores (B3). Por volta de 13h40 (horário de Brasília), o FII registrava alta de 3,45%, a R$ 13,50.

Novos inquilinos na área

Projetado pelo arquiteto Oscar Niemeyer e localizado no centro do Rio de Janeiro (RJ), o edifício atualmente conta com uma vacância de 34,12%. Mas, com os novos contratos, que passam a valer a partir de 1º de agosto, a taxa de ocupação do imóvel deve passar de 65,88% para 80%.

A primeira locação foi firmada com a Fundação de Apoio ao Desenvolvimento da Computação Científica (FACC), que ocupará uma área de 1.640 metros quadrados do 8º andar do edifício.

O contrato com a companhia tem prazo de 120 meses (10 anos), aluguel mensal de R$ 65,6 mil e, isoladamente, deve gerar um impacto positivo de cerca de 9% na receita do fundo.

Já a segunda foi assinada com a Monto Industrial, que tomará 2.108 metros quadrados do 9º andar, com aluguel de R$ 105,4 mil por mês e vigência de 60 meses (cinco anos). A expectativa é de que essa locação aumente a receita do FII em aproximadamente 16%.

De acordo com a BTG Pactual Serviços Financeiros, administradora do EDGA11, ambos os contratos incluem períodos de carência e descontos considerados compatíveis com as práticas de mercado.

Os problemas do EDGA11

Com pouco mais de 3,5 mil cotistas e valor patrimonial de R$ 163 milhões, o EDGA11 é um fundo imobiliário monoativo, ou seja, possui apenas um empreendimento no portfólio.

Embora seja um imóvel de peso — com oito pavimentos de lajes corporativas, cinco lojas, dois restaurantes com área de convivência, além de um centro de compras distribuído entre o térreo e o subsolo —, enfrentou problemas de inadimplência em diversos períodos, pressionando as cotas do EDGA11.

Em setembro de 2025, o fundo imobiliário chegou a suspender o pagamento de dividendos por conta de calotes. O FII voltou a distribuir proventos em janeiro deste ano, de R$ 0,02. Fevereiro foi mais um mês de susto para o investidor, sem proventos no bolso, mas o EDGA11 está pagando dividendos desde março.

O que acontece com o EDGA11?

As dificuldades do EDGA11 vêm do fato de o fundo ser proprietário de um único imóvel. Apesar de ter múltiplos inquilinos — o que ajuda a reduzir o risco —, ter um único ativo no portfólio amplia a exposição do FII a uma alta taxa de vacância.

Além disso, o Edifício Galeria, antiga Galeria SulAmérica, passou por retrofit, mas ainda enfrenta os desafios do mercado imobiliário carioca. Embora a vacância no Rio de Janeiro esteja em queda, a região costuma reagir mais lentamente do que praças mais cobiçadas, como as de São Paulo.

Por mais que seja um ativo de qualidade e localizado em região estratégica, o centro da capital fluminense ainda passa por um processo de revitalização, contando com imóveis degradados.

"A região mostra sinais de valorização, e a expectativa de maior distribuição de rendimentos só se
concretizará após a compensação do prejuízo causado pela inadimplência de alguns locatários", afirmou a gestora no último relatório gerencial, publicado em maio.