Vacância do PVBI11 não assusta: gestor tem estratégia para trazer novos inquilinos, e XP vê alta de mais de 20%

Quem investiu no fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) em julho de 2020 viu o patrimônio cair mais de 28% até hoje. Apesar de o FII ter vivido momentos de bonança, as cotas experimentam uma forte queda desde o final de 2024, puxado pelo aumento da vacância. 

Só neste ano, o fundo da gestora Pátria Investimentos já caiu mais de 12%. Mas, para a XP Investimentos, o desconto nas cotas é uma oportunidade. Com perspectiva de valorização de 20,3%, os analistas avaliam que é hora de colocar o FII na carteira e reiteraram a recomendação de compra. 

Em entrevista ao Seu Dinheiro, Rodrigo Abbud, gestor do PVBI11 avaliou a trajetória das cotas na bolsa e comentou sobre as tratativas para reduzir a vacância. 

“É um momento muito bom para quem é investidor, porque o PVBI11 vai entrar em um ciclo de recuperação no médio prazo. A demanda por locação voltou a ficar mais forte, e estamos com boas negociações em andamento”, disse o gestor. 

As negociações do Patria Investimentos

Para Abbud, o mercado não está precificando corretamente a qualidade dos ativos presentes na carteira. Embora entenda que a distribuição de dividendos pese na conta do cotista, ele enxerga que a reação dos investidores foi imediatista. 

O PVBI11 é visto como um dos carros-chefes do Patria Investimentos no segmento de escritórios, contando com um portfólio de altíssima qualidade. Mesmo assim, o preço do metro quadrado do FII é negociado na bolsa a valores excessivamente baixos, acredita o gestor.

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Por isso, a perspectiva da gestora é que essa tendência de queda se reverta no curto prazo, impulsionada por novas operações. 

Para reduzir a vacância e atrair novos inquilinos, a estratégia de negociação do Patria Investimentos tem focado em superar entraves logísticos específicos. 

Um dos principais obstáculos para aumentar a ocupação dos imóveis do PVBI11 não era propriamente o preço da locação, mas, sim, os custos de mudança dos novos locatários. 

Dessa forma, o fundo tem realizado concessões focadas na cobertura desses custos iniciais para facilitar a entrada de inquilinos e aumentar a taxa de ocupação do portfólio.

O copo meio cheio e meio vazio do PVBI11  

O portfólio do fundo é composto por sete edifícios corporativos de alto padrão, localizados em regiões premium da cidade de São Paulo, como a avenida Faria Lima e seu entorno. 

Mesmo assim, a vacância atual ainda pesa na avaliação dos analistas da XP. “Apesar da qualidade do portfólio e do cenário favorável para o segmento corporativo, o PVBI11 vem enfrentando desafios na ocupação dos espaços vagos”, afirmaram. 

Além disso, avaliaram que a situação pode piorar. Isso porque, embora a vacância física e financeira tenha recuado recentemente, há perspectiva de elevação da desocupação de 17,1% para 24,9% em julho. 

Por outro lado, a XP também ressaltou que a gestão tem adotado medidas para reduzir a vacância, como a oferta de locação de espaços prontos para ocupação.  

Segundo a instituição, o FII apresenta um “funil de locação promissor”, com 6.514 metros quadrados em fase final de negociações e 5.134 metros quadrados em etapa de locação que, se confirmadas, poderão reduzir a vacância para 10,9%. 

A perspectiva da XP é de que o PVBI11 ainda tem condições de sustentar o nível atual de dividendos por mais alguns meses, alinhado ao resultado recorrente. 

Contudo, caso as negociações de locação em andamento não sejam concluídas, os proventos devem encolher. 

Então por que comprar o PVBI11 agora? 

O fundo está com desconto de 31% em relação à cota patrimonial, patamar próximo à mínima histórica. Além disso, atualmente, negocia a um múltiplo P/VP de 0,69 vezes, um patamar significativamente inferior à média histórica do ativo.

Na avaliação da XP, esse cenário faz com que o FII apresente um potencial de valorização de 20,3% em relação à estimativa da casa, de R$ 87,20 por cota. Atualmente, as cotas são negociadas em cerca de R$ 72.

“Embora reconheçamos os desafios operacionais enfrentados nos últimos semestres, entendemos que o preço atual incorpora um desconto excessivo", afirmaram os analistas.

O preço por metro quadrado do portfólio do PVBI11 negociado em bolsa, de aproximadamente R$ 23 mil por metro quadrado, também é considerado baixo quando comparado com operações semelhantes feitas recentemente.

Para os especialistas da casa, esses fatores reforçam a atratividade da cotação atual, apesar do dividend yield corrente de apenas 6,6% ao ano.