FIIs de shopping centers estão com os dias contados? Gestores dizem que não — e a reforma tributária é um dos motivos

Mesmo com a taxa básica de juros em dois dígitos, os fundos imobiliários de shopping centers viveram forte recuperação no último ano, apresentando resultados resilientes e atraindo investidores. Agora, depois de um período tão positivo, o encanto com o segmento pode estar perto do fim? 

Para Felipe Gaiad, executivo da HSI Investimentos, e Giuliano Ricci, gestor do Pátria Investimentos, o setor está longe de perder o fôlego.  

Durante participação no FII Experience 2026, evento realizado nesta quinta-feira (26), em São Paulo, Gaiad avaliou que o segmento vive um momento histórico. 

Isso porque os fundos de shopping centers estão apresentando dividend yield (taxa de retorno de dividendos) recorrentes próximos a 10%, mas o mercado ainda não percebeu os valores patrimoniais desses ativos, que seguem descontados na bolsa. 

“Estamos muito otimistas com FIIs de shopping centers há bastante tempo, porque o setor tem mais sofisticação por parte dos gestores, dos administradores, e apresenta uma sinergia maior entre os negócios”, afirmou o executivo da HSI Investimentos. 

Além disso, os gestores avaliam que há uma escassez de empreendimentos novos no setor, já que projetos do zero tendem a levar quase uma década para maturar — o mercado vem se voltando para expansões de shoppings já existentes, o que tende a valorizar os ativos que estão consolidados. 

Gaiad projeta um período muito positivo para o setor, de pelo menos cinco anos, desde que o contexto econômico permaneça favorável.

Uma mãozinha da reforma tributária

Se o horizonte dos fundos imobiliários mostra um futuro positivo, parte desse otimismo vem de mudanças que já levaram os FIIs a despencarem na bolsa: a reforma tributária. 

Enquanto em 2024, os ativos apanharam na bolsa com os riscos de que a isenção de imposto de renda sobre dividendos chegaria ao fim, agora é justamente a preservação dessa ferramenta no texto final que deverá dar fôlego aos FIIs de shoppings. 

Segundo Ricci, as novas regras respeitaram muito a estrutura atual dos FIIs, mantendo a atratividade fiscal em comparação a outras formas de investimento ou até da posse direta de imóveis. 

Essa manutenção leva a um aumento da tendência de migração de imóveis físicos para dentro da estrutura de fundos imobiliários. 

O gestor ainda avalia que muitos ativos excelentes ainda pertencem a famílias que resistem à venda. Porém, a reforma tributária pode ajudar a diminuir a diferença de preço entre o que a família exige e o que os FIIs podem pagar, o que facilitaria novas aquisições também.

A resiliência dos FIIs de shoppings em momentos de crise

O momento positivo dos fundos imobiliários de shoppings não é uma questão de sorte.  

Gaiad relembrou durante o evento que o setor enfrentou uma série de choques econômicos desde 2014, incluindo a crise gerada pela covid-19 — considerada a pior delas, já que levou ao fechamento de lojas e isolamento social. 

Com a pandemia, o e-commerce ganhou ainda mais fôlego, e o mercado passou a ver nas varejistas on-line o começo do fim dos shoppings center. Porém a previsão não se concretizou. 

“Na verdade, o comércio eletrônico se mostrou complementar ao segmento, e não excludente”, afirmou Gaiad. 

A integração entre os setores foi impulsionada pelas estratégias de pickup from store (compra on-line com retirada na loja) e de ship from store (envio do produto a partir da unidade física). 

Já Ricci, da VBI, avalia que o período acelerou transformações nos empreendimentos, que passaram a ter um maior foco na experiência e nos serviços, aumentando o tempo de permanência dos consumidores nas unidades. 

“A gente tem shoppings que começaram a utilizar o estacionamento como uma quadra de beach tennis ou área para crianças, tudo para aumentar a permanência do cliente. Isso acaba gerando um benefício horizontal, de uma maneira geral para os lojistas, porque você traz o consumidor para o dia a dia”, disse.