TRXF11 volta a encher o carrinho de compras e avança nos setores de saúde, educação e varejo; confira como fica o portfólio do FII agora

O que define um gigante? No dicionário, é aquele "que se distingue dos outros". Já no mercado de fundos imobiliários, o que conta é o tamanho e a qualidade do portfólio, e quem vem mostrando o que é preciso para conquistar o título é o FII TRX Real Estate (TRXF11). O patrimônio, de quase R$ 5 bilhões, cresceu cerca de 50% em apenas três meses.

Após passar o ano chamando a atenção dos investidores com aquisições de peso, o fundo resolveu anunciar hoje mais três grandes compras de imóveis que, juntas, somam aproximadamente R$ 580 milhões.

As transações envolvem unidades alugadas ao Hospital Albert Einstein, em São Paulo, uma participação no Shopping São Luís, no Maranhão, além de cinco ativos ocupados por instituições de ensino e empresas diversas.

Segundo o fundo, as novas aquisições levam o fundo a avançar em escala, pulverização geográfica e
previsibilidade de receita, fortalecendo a presença em capitais estratégicas e consolidando
ativos com forte potencial de valorização.

Com as três novas operações, o TRXF11 soma sete transações só em dezembro. Na véspera, o FII já tinha anunciado a aquisição de três galpões. O Seu Dinheiro detalhou a compra aqui.

Como fica o portfólio do TRXF11 agora?

Segundo a TRX Investimentos, as três aquisições seguem o plano de fortalecer o portfólio com ativos bem localizados, ocupados por inquilinos de grande porte e com contratos de longo prazo.

Com as movimentações, o TRXF11 adiciona 151 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) à carteira. Além disso, o fundo amplia sua presença para 17 estados e 61 cidades, passa a deter participação em 117 imóveis e eleva seu patrimônio para R$ 4,93 bilhões.

Vale lembrar que, em setembro, o FII registrava patrimônio líquido de R$ 3,3 bilhões, o que indica um aumento de 49,3% em apenas três meses.

Na carteira do TRXF11: os imóveis alugados ao Einstein

Segundo fato relevante, o fundo comprará 70% de 15 pavimentos do Global Medical Center, empreendimento em desenvolvimento que vai integrar residências de alto padrão e centros de saúde em um único complexo urbano, na Marginal Pinheiros, na capital paulista.

O TRXF11 pagará R$ 226,2 milhões pelas participações em parcelas distribuídas até abril de 2027, quando as salas médicas devem iniciar operação.

O edifício é um projeto built to suit, ou seja, é construído conforme as especificações do inquilino. As 15 unidades já contam com contratos firmados de 10 anos com o Hospital Israelita Albert Einstein, prazo que começará a valer após a conclusão das obras.

O aluguel contará com correção anual pelo IPCA e multa equivalente ao prazo remanescente em caso de rompimento de contrato. Porém, o TRXF11 ressaltou que o Einstein possui rating AAA pela Fitch Ratings e AAA.br pela Moody’s, "reforçando o baixo risco de crédito da operação", afirmou em documento.

A aquisição se soma ao movimento iniciado em julho de 2024, quando o TRXF11 comprou
70% do Hospital Oncológico do Albert Einstein, também no Parque Global, atualmente em
obras avançadas e com entrega prevista para junho de 2026.

Ativos educacionais

O FII concluiu também a aquisição de cinco imóveis educacionais e urbanos localizados no Rio de Janeiro, Campinas, Canoas, Porto Alegre e São Luís, por R$ 269,2 milhões.

Os ativos pertenciam ao Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11) e já são ocupados por:

• Faculdade Anhanguera;
• Faculdade Ânima;
• Cogna Educação;
• Grande Center;
• Dasa; e
• Americanas

Os contratos em vigor — típicos e atípicos — têm prazo médio de 7,7 anos, e o TRXF11 passou a receber as receitas de locação imediatamente após a formalização da operação. Segundo o documento, a taxa de capitalização média dos ativos é de 8,90%.

Vale lembrar que, neste mês, o TRXF11 também adquiriu o imóvel da Universidade Cruzeiro do Sul, em
Guarulhos (SP), por R$ 125 milhões, e celebrou compromisso de compra da Escola Eleva, na Barra da Tijuca (RJ), por R$ 159 milhões.

Shopping São Luís

A terceira movimentação do dia foi a aquisição de 17% do Shopping São Luís, um dos principais centros comerciais da capital maranhense, por R$ 85,4 milhões.

Segundo o FII, o ativo está localizado em uma das regiões de maior renda de São Luís — 61% acima da média da cidade —, além de estar próximo ao principal polo comercial e jurídico da capital. A administração é conduzida pela AD Shopping, que vem executando modernizações e expansão do mix.

O empreendimento conta com cerca de 234 lojas, distribuídas entre diversas marcas e operações varejistas, e, com o fechamento da compra, o fundo também passou a receber sua parcela proporcional das receitas de aluguel.

A taxa de ocupação atual do shopping é de 93,94%, enquanto a Receita Operacional Líquida (NOI) mensal estimada é de 17%, equivalente a R$ 569.105,65.

*Com informações do Money Times.