TRX Real Estate (TRXF11) abocanha novos imóveis e avança para o setor de educação; confira os detalhes das operações

Após se consolidar como um gigante de renda urbana, o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) agora está em um novo segmento. O FII anunciou duas aquisições na última semana no setor educacional, além de ter abocanhado um strip mall, centro comercial aberto e linear.

Na sexta-feira (8), o TRXF11 concluiu a aquisição de um imóvel localizado em Guarulhos (SP), que está atualmente locado para três empresas: Faculdade Cruzeiro do Sul, Cobasi e Caixa Econômica Federal. E a primeira compra no segmento de educação veio com a aquisição de uma unidade da Escola Eleva, na Barra da Tijuca (RJ).

"A entrada da Escola Eleva contribui para a ampliação da diversificação setorial, adicionando o segmento educacional aos pilares já consolidados de varejo, saúde e renda urbana", afirmou a gestora TRX em documento enviado ao mercado.

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Entre os setores de educação e de shoppings

O strip mall foi adquirido simultaneamente ao prédio ocupado pela Escola Eleva e conta com a Drogaria Pacheco e McDonald’s, entre outros, como inquilinos. O ativo também está localizado na Barra da Tijuca.

Os dois empreendimentos totalizam uma área bruta locável (ABL) de 13.432 metros quadrados e foram comprados por R$ 159 milhões.

Além disso, segundo o TRXF11, os contratos nos dois ativos têm potencial de alta no valor do aluguel, dado que o valor está condicionado ao faturamento bruto, com um valor mínimo garantido.

A Escola Eleva opera no imóvel por meio de um contrato atípico até dezembro de 2031, que a partir de janeiro de 2032 passará à modalidade típica até dezembro de 2041. Ambos os contratos têm correção pela inflação (IPCA).

Já no strip mall, as unidades ocupadas pela Drogaria Pacheco e pelo McDonald’s, operado pela Arcos Dorados, mantêm contratos típicos com vencimentos em dezembro de 2029 e setembro de 2030, respectivamente. A locação também conta com ajuste pelo IGP-M.

De acordo com o FII, a localização dos ativos reforça o posicionamento estratégico do TRXF11 no Rio de Janeiro. Os dois imóveis estão situados em uma área nobre da Barra da Tijuca e estão próximos a importantes polos comerciais, como Barra Shopping e Via Parque Shopping.

Contratos típicos são padronizados e previstos em lei, com prazos mais curtos. Já os atípicos são personalizados, com prazos longos (10-20 anos) e multas altas de saída, oferecendo mais segurança contra vacância.

Com a conclusão da operação, o portfólio do TRXF11 soma 104 imóveis distribuídos em 16 estados e 56 cidades, totalizando uma ABL de 1.079.743 metros quadrados e prazo médio dos contratos de 13,5 anos.

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A aquisição do TRXF11 em Guarulhos no detalhe

Segundo o comunicado divulgado na última sexta-feira (5), o FII desembolsou R$ 125 milhões na operação em Guarulhos, sendo que, desse total, R$ 97 milhões foram compensados com créditos gerados na 12ª emissão de cotas.

Os outros R$ 21,75 milhões foram pagos em dinheiro, enquanto R$ 6,25 milhões permanecerão retidos até a regularização de pendências documentais ainda a cargo das vendedoras.

Os contratos com as três locatárias, parte deles no formato típico e parte no atípico, têm vigência até maio de 2036, e, com a compra, o fundo passará a receber as receitas de aluguel.

A gestora afirma que o imóvel se encaixa na estratégia do TRXF11 de reforçar o portfólio com ativos bem localizados, padrão moderno e acordos de longo prazo com companhias de grande porte.