FIIs atrelados ao CDI: de patinho feio à estrela da noite — mas fundos de papel ainda não decolam, segundo gestor da Fator

O investidor de fundos imobiliários de papel — ou seja, que investem os recursos em títulos de renda fixa ligados ao setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) —, está sempre de olho em um fator crucial: o indexador. Isso porque é ele quem vai determinar a rentabilidade do cotista. Mas, segundo o gestor da Fator, Rodrigo Possenti, a alta dos juros no Brasil vem alterando a preferência dos participantes do mercado nos últimos anos.

O head de fundos imobiliários da gestora avaliou que o ciclo de alta das taxas de juros aumentou o retorno dos ativos pós-fixados, enquanto os FIIs indexados à inflação lidam com uma depreciação. 

“A princípio, a lógica era: se a minha renda perde valor pela inflação, então, naturalmente, eu vou montar a carteira inteira indexada ao IPCA+, assim eu garanto meu poder de compra e ainda ganho uma taxa. Mas isso não é 100% verdade. Por mais que seja possível fazer uma locação IPCA bem feita, vai ter sempre o CDI, que vai superar”, afirmou Possenti, durante a FII Experience 2025, evento realizado pela Suno Asset.

Flávio Cagno, sócio e gestor da Kinea Investimentos e que participou da conversa, também enxerga que houve uma mudança. Porém, para ele, não há o melhor indexador. “É uma alquimia complexa e muito individual. No final das contas, a diversificação é a melhor estratégia”, opinou.

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CDI brilha, mas FIIs de papel não alçam voo

Em geral, o ciclo de alta dos juros tende a impulsionar os fundos imobiliários de papel, enquanto os ativos de tijolo — ou seja, que alocam recursos em imóveis reais — têm mais propensão de serem penalizados. 

Porém, o voo esperado para os FIIs que investem em títulos imobiliários não aconteceu. Segundo levantamento da Patria Investimentos, os fundos de tijolo registraram avanço de 4,3%, enquanto os de papel subiram 1,4% até outubro.

Para Artur Carneiro, fundador da Éxes Investimentos, a dificuldade na decolagem dos ativos, mesmo com a Selic a 15% ao ano, vem de uma desconfiança dos investidores. 

Na visão do executivo, o mercado lida com uma crise de confiança por conta dos recentes eventos de crédito em fundos imobiliários que “estavam bem cotados e pagavam bons dividendos”, disse durante evento.

“A crise da Lojas Americanas mostrou que até as grandes empresas carregam risco de crédito”, avaliou. 

Porém, Carneiro enxerga que eventos pontuais acabam contaminando a classe inteira, adicionando um prêmio de risco aos FIIs de papéis em geral.

“É importante lembrar que o que aconteceu com a Lojas Americanas era um caso de fraude, não um problema generalizado”, afirmou o gestor.

Além disso, Carneiro avalia que, como o mercado financeiro segue em processo de desenvolvimento, o risco de crédito é “latente e acontece”. 

“Para proteger o patrimônio, o investidor tem que estar atento e buscar experiência de cada uma das casas”, recomendou.

Dani Alvarenga

danielle.silva@seudinheiro.com

Repórter do Seu Dinheiro e jornalista formada pela Universidade de São Paulo (ECA-USP) com certificação em curso de Mercado Financeiro pela Ibmec. Possui experiência na cobertura de economia, política e internacional. Atualmente, cobre o mercado imobiliário e de FIIs.