Tombo de 24% e saques de cotistas barrados: o que está acontecendo com os REITs, os fundos imobiliários dos EUA?

Os fundos imobiliários brasileiros sofrem com o patamar elevado dos juros — o IFIX, índice que reúne os principais FIIs da B3, anota uma queda de mais de 4% neste ano. Mas não é só por aqui que o cenário macroeconômico tem atrapalhado a vida do setor.

Nos Estados Unidos, os Real Estate Investment Trust (REITs), ativos que possibilitam o investimento no mercado imobiliário norte-americano e são uma das inspirações para a criação dos nossos fundos, também sentem a subida dos juros e a ameaça de recessão.

O Federal Reserve, banco central dos EUA, se reúne na próxima quarta-feira (12) para decidir os rumos da política monetária. A expectativa é que o Fed volte a aumentar a taxa referencial em 0,50 ponto percentual nesta semana.

O aperto é prejudicial para o mercado imobiliário de duas formas diferentes, segundo Caio Araújo, analista da Empiricus. A primeira é o encarecimento das taxas de juros de hipotecas, um dos pilares do segmento.

“Além disso, o custo de construção também cresce. Com isso temos duas variáveis muito ruins e que deterioram o mercado: o aumento dos custos físicos e também o aumento do custo de dívida.”

Qual é o tamanho do problema dos REITs?

Com o quadro negativo pintado, o FTSE Nareit All REITs, principal índice do setor, acumula queda de mais de 24% em 2022.

Além dos ativos negociados em bolsa, a tempestade dos juros também atingiu os fundos não listados, que são os maiores da indústria.

Ainda não é possível mensurar o efeito sobre o rendimento deles, mas há algumas pistas. A primeira veio do Blackstone Real Estate Income Trust. O maior REIT dos EUA limitou os saques dos cotistas após atingir o limite mensal e trimestral de pedidos de resgate.

Os investidores do BREIT, que tem um portfólio de mais de US$ 69 bilhões, queriam retirar US$ 1,8 bilhão do fundo em outubro. A cifra equivale a 2,7% do net asset value (NAV, na sigla em inglês), indicador similar ao patrimônio líquido do ativo.

Já em novembro o número superou os US$ 3 bilhões. Do total das solicitações, menos da metade foi atendida, pois os resgates esbarraram no teto para resgates mensal que é de 2% do NAV e também no trimestral, de 5%.

Poucos dias após o fundo Blackstone revelar a situação dos resgates para os cotistas, o segundo maior REIT dos país também limitou os saques.

O Starwood Real Estate Income Trust, que só fica atrás do próprio BREIT em termos de portfólio, trabalha com os mesmos gatilhos mensais e trimestrais. De acordo com a gestora do SREIT, os pedidos de resgate bateram 3,2% do NAV em novembro — e 63% das solicitações foram efetivadas.

Precaução ou efeito manada?

A situação dos dois fundos chama a atenção porque, ao contrário dos REITs que compõem o FTSE Nareit, a performance de ambos é positiva. O BREIT acumula retorno líquido de 9,3% neste ano, enquanto o SREIT tem um desempenho ainda melhor, de 10,2%, no mesmo período.

Por que então os cotistas correm para retirar o dinheiro dos ativos? Para Guilherme Zanin, analista da Avenue, o medo é um dos fatores por trás do comportamento: “As notícias negativas acabaram contaminando o mercado de uma forma inesperada”.

Já Caio Araújo relembra que, ao contrário dos REITs listados, os fundos fechados não têm marcação de preço em bolsa.

A mensuração de valor é feita pelo NAV, atualizado uma vez ao ano. O especialista da Empiricus explica que, nos últimos sete anos, o indicador cresceu, mas agora a inversão de ciclo deverá ser refletida no indicador.

“O investidor que conhece do mercado ou está acompanhando de alguma forma os REITs sabe que não teremos a mesma performance dos últimos anos. Não necessariamente vai cair de uma vez, mas essa atualização de NAV tende a ser prejudicial para o retorno do cotista.”

Hora de aproveitar os descontos nos REITs?

A queda de qualquer ativo de renda variável pode ser analisada sob duas óticas diferentes: a de uma inconveniência ou de uma oportunidade.

Isso porque a variação negativa traz prejuízos para quem vende os ativos a preços abaixo dos históricos, mas também abre uma brecha para quem quer diversificar a carteira e comprar com desconto.

No caso dos REITs, Caio Araújo, da Empiricus, sinaliza que eles já tiveram uma performance bem negativa no ano. As sinalizações para 2023, porém, não são melhores.

“Então de um ponto de vista de carteira de longo prazo, olhamos sim para os REITs. Mas, pontualmente, o cenário pede uma alocação bem tímida em alguns players específicos e com uma estrutura de capital bem estabelecida”, recomenda o analista.

Guilherme Zanin, da Avenue, destaca, por outro lado, que uma das grandes vantagens do mercado imobiliário americano é a diversidade de atuação dos REITs. Para o analista, há oportunidades em setores que estão às margens da indústria.

“Não há só grandes fundos de shoppings, logística, escritórios e residenciais como no Brasil, mas diversos segmentos que estão mais descorrelacionados da economia, do aumento de juros e tendem a performar bem porque são mais resilientes.”

Como investir em REITs?

Para aproveitar os descontos nos REITs, existem três opções com diferentes níveis de burocracia e exposição.

A primeira é o investimento direto. Ou seja, abrindo conta em uma corretora internacional como a Avenue e comprando ações de REITs ou fundos de índice (ETFs) que reúnem esses ativos. Para quem seguir essa via, Zanin cita três opções com a pegada alternativa que o analista recomenda para a carteira:

• Americold Realty Trust (COLD): REIT focado na propriedade, operação e desenvolvimento de armazéns com temperatura controlada;
• Crown Castle International Corp. (CCI): um dos principais proprietários e operadores de torres de transmissão de comunicação dos EUA;
• SL Green Realty Corp (SLG): o maior locador de escritórios da cidade de Nova York e parte do S&P 500 — índice que reúne as 500 maiores empresas do mundo.

Já para quem prefere simplificar o nível de complexidade da carteira, existe a segunda maneira de investir em REITs: comprando recibos de ações norte-americanas — os famosos BDRs — ou ETFs atrelados a índices compostos pelos parentes gringos dos FIIs.

Dessa forma, elimina-se a necessidade de corretoras internacionais, pois esses dois tipos de ativos são negociados diretamente na B3. 

Por outro lado, diminuem drasticamente as opções. Existem pouco mais de duas dúzias de BDRs de REITs disponíveis na bolsa brasileira. O número de ETFs é ainda menor, apenas três: ALUG11, da gestora Investo, o pioneiro no mercado nacional; o URET11, da XP Asset; e o BSRE39, gerido pela Global X.

Ainda assim, Caio Araújo considera que essa é uma boa alternativa: “Para encontrar oportunidades mais específicas é melhor atuar diretamente lá fora. Mas, como o momento não é tão favorável para explorar, o BDR comporta as necessidades do investidor mais tradicional”.

Outra desvantagem, no caso dos ETFs, é a ausência da tradicional distribuição de dividendos, uma das marcas do investimento imobiliário tanto aqui quanto nos Estados Unidos.

Esse empecilho, porém, deve sumir em breve. A B3 anunciou em novembro que a listagem de fundos de índice que pagam dividendos será liberada a partir do primeiro trimestre de 2023.