Os FoFs de fundos imobiliários foram muito castigados durante o ano? Confira uma opção atrativa para investir
Caso tenhamos uma recuperação do Ifix nos próximos meses, certamente os FoFs serão beneficiados com um desempenho superior à média dos fundos imobiliários
Confesso que o mercado imobiliário tem tirado um pouco do meu sono nas últimas semanas. Falando especificamente dos fundos imobiliários (FIIs), após um mês de recuperação em julho, o Ifix (principal índice da indústria) acumula queda de aproximadamente 3,5% em agosto, acompanhando outras classes de ativos de risco domésticas.
O movimento negativo foi proporcionado por fatores macroeconômicos, em sua maioria. Entre eles, destaco a difícil calibragem da política monetária brasileira, que teme que o passado inflacionário retorne nos próximos anos.
Lembrando que, após sucessivos aumentos da taxa básica de juros, o Banco Central assumiu uma postura mais direta em relação ao controle da inflação neste ano e, possivelmente, veremos uma Selic de 7,5% ao ano (a.a.) no final de 2021.
Além disso, o contexto político, agravado pela proximidade das eleições presidenciais, tem se distanciado cada vez mais do compromisso fiscal.
Diante de todos esses pontos, uma classe que vem sofrendo no ano é a de Fundos de Fundos, popularmente conhecidos como FoFs. Bem tradicionais na indústria, esses fundos imobiliários são compostos por cotas de outros FIIs e se tornaram alternativas interessantes de diversificação, em função da quantidade de ativos presentes em suas carteiras e pela gestão profissional que normalmente as comanda.
Conforme é possível observar no gráfico abaixo, estamos tratando de um dos segmentos que mais caiu durante o ano, mesmo se comparados às lajes corporativas e shoppings, que ainda sofrem danos operacionais por conta da pandemia.
Leia Também
A segurança futurista da Intelbras (INTB3), Casas Bahia (BHIA3), Braskem (BRKM5) e o que mais mexe com os mercados hoje
A herança desigual, as ameaças ao Irã e eleições presidenciais 2026: o que move os mercados hoje
Na minha percepção, por ser uma classe de ativos composta por outros fundos imobiliários, o mercado tem evitado a categoria, antecipando uma possível queda no valor patrimonial dos fundos, que é composto pelo próprio valor de mercado de sua carteira. Se em momentos de alta do mercado, os FoFs negociavam com prêmio em relação ao mercado, o cenário atual é o inverso.
Porém, diante de todo o estresse envolvendo o segmento, sempre é bom ficar de olho em algumas oportunidades e distorções no mercado. Além disso, caso tenhamos uma recuperação do Ifix nos próximos meses, certamente os FoFs serão beneficiados desse movimento com desempenho superior à média da indústria.
Um FoF atrativo em relação aos pares no mercado de fundos imobiliários
O RBR Alpha FOF FII (RBRF11) é um fundo de investimento imobiliário gerido pela RBR Gestão de Recursos. O fundo nasceu em setembro de 2017, sendo um dos FoFs mais tradicionais do mercado.
Trata-se de um fundo um pouco diferente do restante da indústria: recentemente, passou por uma alteração de mandato e hoje pode ser considerado muito mais um “multimercado” de FIIs do que um fundo de fundos, dado que pode atuar no mercado de desenvolvimento e recebíveis imobiliários (CRIs) diretamente também – inclusive, esta última parcela é a mais representativa da carteira atualmente, com quase 40% do patrimônio investido. Em geral, o fundo possui quatro estratégias:
- Alpha: foco em FIIs de Tijolo, abaixo do custo de reposição e foco na valorização de ativos;
- Beta: posições táticas, com foco em FIIs com dividendos estabilizados. Fundos mais sensíveis às oscilações de curto prazo;
- CRIs: busca de retornos acima do benchmark via dívida imobiliária (garantias + fluxo de recebíveis);
- Liquidez: recursos aguardando alocação futura, alocados em fundos de renda fixa com liquidez imediata.
A maior concentração em recebíveis (via CRIs e FIIs) está de acordo com o momento de mercado e com as últimas publicações desta própria coluna. Em função da alta dos indexadores (CDI, IPCA, IGP-M, entre outros), a renda proveniente dos CRIs aumentou consideravelmente durante o ano.
A segunda maior posição, no mercado corporativo, tem caráter de longo prazo, tendo em vista o ciclo de baixa do setor e os descontos relevantes nos preços dos ativos.
Para melhor visualização da oportunidade no RBRF11, vamos aprofundar na análise relativa do setor de fundos imobiliários, reunindo os principais FoFs da indústria quando falamos de representatividade e liquidez.
| FoF | Queda VP no ano | Cota atual / VP | DVD Yield Anualizado | DVD Yield 12 meses | Retorno no ano | Liquidez (R$ mil) |
| BLMR11 | -11,28% | 83,13% | 10,15% | - | - | R$ 1.028 |
| BPFF11 | -5,21% | 88,03% | 9,10% | 9,02% | -4,67% | R$ 752 |
| BCFF11 | -4,44% | 88,24% | 7,85% | 8,39% | -18,24% | R$ 4.663 |
| CPFF11 | -5,60% | 99,26% | 12,04% | 10,27% | 7,23% | R$ 1.182 |
| HGFF11 | -4,20% | 80,86% | 7,82% | 8,87% | -14,57% | R$ 494 |
| HFOF11 | -4,67% | 91,86% | 8,30% | 7,96% | -13,25% | R$ 2.936 |
| KFOF11 | -7,44% | 81,02% | 8,32% | 7,95% | -19,37% | R$ 675 |
| MGFF11 | -6,56% | 82,44% | 9,59% | 9,88% | -15,40% | R$ 2.173 |
| MORE11 | -9,84% | 81,02% | 10,63% | 10,94% | -25,20% | R$ 760 |
| RBFF11 | -8,09% | 80,39% | 9,84% | 10,54% | -18,41% | R$ 661 |
| RVBI11 | -4,03% | 98,90% | 9,89% | 8,96% | 3,32% | R$ 444 |
| VIFI11 | -5,14% | 81,35% | 9,56% | 9,39% | -12,55% | R$ 419 |
| XPSF11 | -4,35% | 89,92% | 9,88% | 10,51% | -6,91% | R$ 1.394 |
| Média | -6,22% | 86,65% | 9,46% | 9,39% | -11,50% | R$ 1.352 |
| IFIX | 8,62% | -5,25% | ||||
| RBRF11 | -5,49% | 84,56% | 9,51% | 10,40% | -17,99% | R$ 3.057 |
Inicialmente, já podemos observar que o fundo supera os principais pares em termos de dividend yield (anualizado e em 12 meses), especialmente se considerarmos sua alta liquidez, que minimiza o risco de montagem e/ou desmontagens nas operações. Vale citar que a gestão já divulgou um guidance para o restante do ano, no qual os proventos mensais devem rondar entre R$ 0,55 e R$ 0,75 por cota (8,4% a.a. e 11,6% a.a.).
Leia também:
- Um FII para você capturar oportunidades no aquecido mercado de crédito imobiliário
- Tributação, Taxa Selic, Inflação… Uma alternativa de FII para enfrentar o segundo semestre
Além disso, apesar de o RBRF11 apresentar uma queda do valor patrimonial no ano praticamente alinhada a performance do Ifix, sua cota foi muito penalizada nos últimos oito meses, sem fundamento concreto divulgado.
Por fim, é importante pontuar que o valor de mercado do fundo hoje oferece um desconto de mais de 15% sobre o valor patrimonial de sua carteira. Mesmo que este indicador não zere no curto prazo, enxergo um valor bem exagerado se comparado ao restante da indústria.
Portanto, mesmo que o clima do mercado não esteja dos mais agradáveis para a indústria de FoFs, considero que o RBRF11, além de uma boa opção de longo prazo, possa apresentar uma performance superior aos pares neste período de incertezas.
Até a próxima,
Caio
20 de agosto de 2026 - 9:13
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
Um novo desafio para os empreendedores, a queda dos fundos multimercados e o que mais você precisa saber hoje
20 de agosto de 2026 - 9:13
19 de agosto de 2026 - 19:51
Rodolfo Amstalden: Estimada probabilidade, escrevo esta carta pensando em você
19 de agosto de 2026 - 19:51
19 de agosto de 2026 - 8:08
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
A novidade na renda passiva, o conflito no Oriente Médio e dados da economia brasileira: o que move os mercados hoje
19 de agosto de 2026 - 8:08
18 de agosto de 2026 - 8:17
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
O problema da inadimplência, as eleições presidenciais e o que mais move os mercados hoje
18 de agosto de 2026 - 8:17
18 de agosto de 2026 - 7:21
INSIGTHS ASSIMÉTRICOS
A economia começou a perder fôlego e a eleição vai sentir
18 de agosto de 2026 - 7:21
17 de agosto de 2026 - 8:33
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
A estratégia do Grupo Boticário, a recuperação judicial da Casas Bahia (BHIA3), a inovação do Open Energy e o que mais mexe com os mercados hoje
17 de agosto de 2026 - 8:33
14 de agosto de 2026 - 8:12
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
A Torre Eiffel dos investimentos, o humor dos mercados e o que mais afeta seu bolso hoje
14 de agosto de 2026 - 8:12
14 de agosto de 2026 - 7:08
SEXTOU COM O RUY
O que a queda das ações do BTG (BPAC11) diz sobre o humor do mercado — e como você pode se aproveitar disso
14 de agosto de 2026 - 7:08
13 de agosto de 2026 - 8:30
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
O eclipse no crédito privado, o resultado do Banco do Brasil (BBAS3) e o que mais move o mercado hoje
13 de agosto de 2026 - 8:30
12 de agosto de 2026 - 19:59
12 de agosto de 2026 - 8:30
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
A corrida com obstáculos da Direcional (DIRR3) e Espaçolaser (ESPA3), a bolada do Tesouro IPCA+ e o que mais move o mercado hoje
12 de agosto de 2026 - 8:30
11 de agosto de 2026 - 8:36
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
A saúde do BTG Pactual, a recuperação do crédito estressado e o impacto das eleições e dos juros no seu bolso: acompanhe o que move o mercado
11 de agosto de 2026 - 8:36
11 de agosto de 2026 - 8:07
10 de agosto de 2026 - 8:19
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
O porquinho da reserva de emergência turbinado, resultados da Berkshire Hathaway, Embraer e Itaúsa: o que mexe com o mercado hoje
10 de agosto de 2026 - 8:19
9 de agosto de 2026 - 8:00
PLANO A
Quem cuida das coisas quando você não está? Este investimento dribla imposto e ajuda sua família no momento mais difícil
9 de agosto de 2026 - 8:00
7 de agosto de 2026 - 8:38
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
O ganhador da guerra do e-commerce, o fim da Gávea Investimentos, os dividendos da Petrobras (PETR3,PETR4): o que você precisa saber hoje
7 de agosto de 2026 - 8:38
7 de agosto de 2026 - 7:12
SEXTOU COM O RUY
Uma triste despedida, que pode ser bom sinal para os seus investimentos
7 de agosto de 2026 - 7:12
6 de agosto de 2026 - 8:26
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
As oportunidades no Tesouro IPCA+, os resultados de Petrobras (PETR3; PETR4), Bradesco (BBDC4) e Inter (INTR) e o que mais move o mercado hoje
6 de agosto de 2026 - 8:26
5 de agosto de 2026 - 15:36
EXILE ON WALL STREET
Rodolfo Amstalden: Behind the curve, mas só porque ele jogou a curva à frente
5 de agosto de 2026 - 15:36
5 de agosto de 2026 - 8:09
O MELHOR DO SEU DINHEIRO
