O sonho da casa própria em 2019 com R$ 100 e alugueis isentos de Imposto de Renda

As perspectivas de crescimento mais acelerado da economia e de manutenção da Selic na mínima histórica de 6,5% ao ano formam a base para uma retomada do setor imobiliário em 2019 e os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são alternativa barata e acessível a todos os investidores.

Rezam as lendas que o sonho de todo o brasileiro é ter a casa própria, que o investimento em imóveis é seguro e rentável no tal longo prazo, que os imóveis, como outros ativos reais, são uma forma natural de proteção contra a inflação.

Acreditando nas lendas, ou não, pois tudo isso depende do preço que se faz os negócios, o ponto é que os FIIs se apresentam como uma forma de exposição ao setor imobiliário sem necessidade de grande soma de capital, com diversificação, maior liquidez e sem precisar lidar com corretores de imóveis, cartórios, contratos, inquilinos e enfadonhas assembleias de condomínio.

Onde investir em 2019

Esta matéria faz parte de uma série de reportagens sobre onde investir em 2019, com as perspectivas para os diferentes ativos. São eles:

• Ações
• Imóveis
• Fundos imobiliários (você está aqui)
• Tesouro Direto
• Renda fixa, além do Tesouro Direto
• Criptomoedas
• Câmbio

Qual é a dos FIIs?

Uma forma de encarrar os FII é ver como uma troca. No lugar da compra de imóveis para investimento, o investidor opta por frações de diversos imóveis. O investidor se torna sócio de empreendimentos comerciais, como shoppings, lajes corporativas, condomínios logísticos e outros. O dinheiro aplicado também pode ir para ativos de renda fixa com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

A grande vantagem é a geração de renda, pois os FIIs têm de distribuir 95% dos seus rendimentos. Para o investidor isso seria equivalente a ter “alugueis” pingando na conta e sem precisar recolher Imposto de Renda (desde que compre menos de 10% do fundo). Para dar um parâmetro, tem fundo pagando de 0,7% a 0,9% ao mês, isso dá mais de 160% do CDI.

Outra forma de obter retorno é via valorização das cotas, que são compradas e vendidas como ações na Bolsa de Valores. Nesse caso, se há ganho de capital ele é tributado em 20%, conta que deve ser feita e paga pelo próprio investidor. Os FIIs cobram taxas de administração, geralmente baixas, que já são descontadas no crédito dos proventos.

Para ter acesso a esse investimento, o investidor precisa ter conta em corretora de valores e pode fazer a compra e venda pelo home broker. Importante escolher uma corretora que não cobre corretagem para FII, pois valores elevados consomem a rentabilidade do produto, especialmente se o valor destinado à aplicação for baixo.

O produto é relativamente novo no mercado brasileiro, mas vem ganhando adeptos e deve fechar 2018 com cerca de 200 mil investidores atuantes. A escolha dos FIIs não é algo trivial, o investidor deve buscar o fundo que atenda seu perfil de risco e rentabilidade e isso deve passar por ler os relatórios gerencias, acompanhar os tipos de contratos de locação (típicos ou atípicos), qualidade e localização dos imóveis em carteira, taxas de vacância, exposição a clientes e outros fatores que vamos detalhar ao longo do texto. O investidor deve sempre ter em mente que rentabilidade passada não é garantia de ganho futuro.

Com a palavra, os especialistas

O sócio e diretor de gestão da Hedge Investments, André Freitas, avalia que as perspectivas para os FIIs são muito positivas. O produto tem correlação negativa com os juros, ou seja, quanto menor a Selic melhor para o setor, e correlação positiva com o crescimento da economia.

“Esse cenário cria condição para que seja uma classe de ativos que deva performar muito bem em 2019”, diz Freitas.

O diretor comercial da Easynvest, Fábio Macedo, também acredita que as perspectivas para os próximos anos são positivas, dado o potencial de crescimento doméstico. Além disso, as conversas com as instituições do setor já mostram um cenário de melhora, com queda na taxa de vacâncias e breve valorização dos imóveis.

“Para o investidor que busca diversificação em FII, o momento é interessante”, diz Macedo.

Outro sinal positivo, segundo Macedo, é que muitas instituições já estão planejando vir a mercado para formar novos FIIs, vislumbrando oportunidades de investimento. Os fundos já estabelecidos também estão fazendo novas captações via emissão de cotas, levantando recursos para reforçar suas estratégias de aplicação.

Onde estão as oportunidades

Entre as distintas classes de FII (veja mais abaixo), Freitas, da Hedge Investments, acredita que os chamados fundos de tijolo têm melhores perspectivas. E dentro dos fundos de tijolo, aqueles que investem em shopping centers seriam a melhor pedida, em função da recuperação do emprego e da renda e da queda na taxa de vacância dos imóveis.

A Hedge se apresenta como a maior gestora de FIIs de shoppings, são 11 shoppings em quatro fundos e mais de R$ 2,6 bilhões em ativos gerenciados.

Para o investidor iniciante, que ainda precisa se familiarizar mais com o mercado, a recomendação tanto de Freitas como de Macedo recai sobre os fundos de papéis ou fundos de fundos.

Os fundos de papel compram ativos de renda fixa atrelados ao setor (CRI e LCI) e os fundos de fundos, como o nome diz, compram cotas de outros FIIs. A vantagem aqui é delegar a escolha a um gestor profissional. A desvantagem é que taxa de administração pode ser um pouco maior, mas nada que tire a atratividade.

O analista da Toro Investimentos, Thiago Tavares, também demonstra confiança nos fundos de tijolo, principalmente naqueles que investem em lajes corporativas e shoppings. No caso dos empreendimentos corporativos já se observa alguns fundos conseguido reajustes melhores de alugueis e também há expectativas de maior ocupação de prédios de alto padrão.

Na carteira recomendada da Toro entrou o CSHG Brasil Shopping (HGBS11), que investe em oito shoppings em diferentes locais do Brasil, e saiu o Fundo Imobiliário BB Progressivo II (BBPO11), que é mono inquilino de agências do Banco do Brasil.

Entre os fundos do segmento de galpões logísticos, Tavares destaca a previsibilidade no pagamento de rendimentos, pois os contratos são geralmente atípicos, de 10 anos ou mais. A expectativa é que com o crescimento do consumo e do e-commerce a demanda por centros de distribuição perto de grandes cidades, como São Paulo, vai aumentar ainda mais.

O analista da Toro também dá um exemplo. Ao invés de destinar R$ 200 mil para a compra de um imóvel comercial, o investidor por dividir esse montante em FIIs com exposição a shoppings e logística, garante o recebimento dos “alugueis” e, se por ventura, precisar de parte do dinheiro de volta, pode de desfazer somente do montante que necessita, o que não conseguiria com a venda do imóvel.

Riscos

Como todo investimento, os FIIs também têm seus riscos. Alguns são inerentes ao próprio negócio, como taxa de vacância, devoluções ou descontos em contratos para manter ocupação. Outros são típicos do mercado, como alguns ativos de baixa liquidez, que podem exigir certa paciência do investidor para comprar e vender as cotas.

Os FIIS também estão sujeitos às oscilações de humor do mercado com as condições globais e expectativas com a capacidade de o novo governo levar adiante sua agenda de reformas.

A dica dos especialistas é tentar diversificar a exposição com diferentes tipos de fundos em carteira. Outra possibilidade, se o investidor não precisar dos rendimentos é reinvestir os “alugueis” recebidos.

Categorias e o que olhar

Os FIIs podem ser distribuídos em quatro grandes categorias que variam de acordo com sua estratégia de investimento.

Fundos de Tijolo: Representam imóveis físicos. Compram empreendimentos para alugar e gerar renda. A maior parte dos FIIs está nessa categoria que se subdivide em: lajes corporativas, shoppings, galões de logística, agências bancárias, galpões industriais, lojas, supermercados, hotéis, universidades e hospitais. O risco a ser considerado é o de vacância.

Fundos de Desenvolvimento: Parecido com o fundo de tijolo. Investe em projetos para posterior venda. É como se fosse uma empresa de construção, mas que não pode operar alavancada. Risco advém de problemas com construção e venda. A maioria é mista, com projetos e papéis na sua carteira. Esses fundos, geralmente, não pagam dividendo mensal.

Fundos de Papel: Investem majoritariamente em recebíveis imobiliários, que são títulos de renda fixa atrelados ao financiamento do setor como CRI e LCI. É uma forma de exposição mais diversificada já que um FII pode ter diversos CRIs e LCIs, com custo menor e liquidez maior que a compra individual desses ativos. Tendem a apresentam maior estabilidade patrimonial e menor volatilidade das cotas.

Fundos de Fundos: Aplicam, majoritariamente, em cotas de outros FIIs. Basicamente o investidor transfere ao gestor a seleção dos FIIs.

Replico aqui um breve glossário já feito sobre termos comuns no segmento de FIIs

• Retorno mensal ou “dividend yield”: O atrativo do FII é a geração mensal de renda. Aqui é importante avaliar o patamar de retorno mensal e anual para saber se o aporte compensa. Pagamento elevado nem sempre é sinônimo de consistência.
• Valor patrimonial e valor da cota: O valor patrimonial representa a avaliação dos ativos do fundo. O valor da cota é o valor de mercado negociado em bolsa. Não é incomum ter fundos negociados abaixo do valor patrimonial. A ideia aqui é saber se FII está sendo negociado com desconto ou com um prêmio. Já o valor patrimonial da cota é dado pela divisão do patrimônio pelo número de cotas, que se obtém nos relatórios e informes mensais.
• Vacância: Carteiras bem geridas apresentam taxas de imóveis desocupados menores do que a média do mercado. Taxas elevadas podem comprometer o pagamento dos rendimentos. Qualidade dos imóveis e localização impactam nessa métrica.
• Preço do metro quadrado do aluguel: O valor ajuda a identificar se os preços praticados pelo FII nos seus contratos estão em linha com o mercado onde o empreendimento está localizado.
• Área bruta locável (ABL): Dado informado pelo FII em seus documentos que mostra o total de metros quadrados disponíveis para locação. Métrica utilizada para levantamento de preço médio de aluguel, bem como para estimativas de vacância.

Eduardo Campos

ecampos@seudinheiro.com

Jornalista formado pela Universidade Metodista de São Paulo e Master In Business Economics (Ceabe) pela FGV. Cobre mercado financeiro desde 2003, com passagens pelo InvestNews/Gazeta Mercantil e Valor Econômico cobrindo mercados de juros, câmbio e bolsa de valores. Há 6 anos em Brasília, cobre Banco Central e Ministério da Fazenda.