“Era uma casa muito engraçada, não tinha teto, não tinha nada…” Por algum tempo, os fundos imobiliários (FIIs) de tijolo — aqueles que compram, vendem e gerenciam ativos reais — viveram como na canção de Vinícius de Moraes, sendo questionados quanto a sua relevância frente a um futuro incerto para a ocupação de seus espaços.
A pandemia de covid-19 e, em seguida, o aumento da taxa de juro foram os principais responsáveis por esse movimento, que atingiu especialmente escritórios e shoppings, impactando de forma negativa a precificação que, em grande parte, não condizia com valor justo dos imóveis do portfólio.
Mas, parece que o jogo virou. Com o indicativo de fim do ciclo de elevação da taxa de juro e uma inflação que dá sinais de arrefecimento, alguns fundos imobiliários que estavam descontados voltaram a brilhar — não à toa nove dos 10 FIIs mais rentáveis do mês de agosto são do segmento de escritórios, shoppings e logística.
O que aconteceu com os fundos imobiliários em agosto?
O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) fechou o mês de agosto com uma alta de 5,76%, puxando o índice no ano a 6,11%. Os responsáveis por isso foram os FIIs de tijolo — esses subiram, em média, 9,7%.
Os segmentos que mais se destacaram no período foram shoppings, escritórios e galpões logísticos, com altas na média de 14,8%, 12,8% e 10,6%, respectivamente.
No ano e em 12 meses os FIIs de shoppings foram os que mais brilharam nesse grupo, recuperando parte relevante das perdas que tiveram desde o início da pandemia.
Segundo o Santander, o segmento obteve um excelente retorno por dois motivos:
- desconto na cota negociada no mercado, que não refletia a qualidade de parte relevante dos ativos;
- resultados operacionais em linha ou acima de 2019, com vacância e inadimplência controladas e retorno total das atividades.
Os queridinhos do momento
Considerando a precificação, qualidade dos ativos, potencial de valorização e resiliência dos imóveis e inquilinos, o Santander recomenda três grupos de fundos imobiliários: híbridos, logísticos e escritórios.
O banco ressalta que também gosta dos shoppings, contudo, por historicamente entregarem um retorno (dividend yield) menos atrativo e já estarem sendo negociados próximo do valor patrimonial, o Santander prefere os outros três segmentos mais relevantes.
FIIs híbridos
Segundo o Santander, os FIIs hídridos compõem um dos segmentos com potencial mais significativo de crescimento dentro do mercado de fundos imobiliários.
Três fatores explicam isso: mandatos e regulamentos mais reflexíveis, podendo aproveitar diferentes ciclos do mercado imobiliário; potencial de diversificação do portfólio, com maior abrangência de tipos de empreendimentos; e exigência de uma postura mais ativa dos gestores, para extrair máxima valorização das operações.
Nessa categoria, o Santander recomenda a compra de FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), FII CSHG Renda Urbana (HGRU11), FII TG Ativo Real (TGAR11) e FII Santander Renda de Aluguéis (SARE11).
FIIs logísticos
Logístico é o segmento de maior valor de mercado dentro dos FIIs de tijolo, e ganha cada vez mais relevância desde o início da pandemia, de acordo com o Santander.
Os principais players do varejo com operações e resultados oriundos do comércio eletrônico, impulsionaram essa classe na busca dos melhores ativos tanto em localização como em qualificações técnicas.
Nessa categoria, o banco recomenda a compra de FII BTG Pactual Logística (BTLG11), FII Vinci Logística (VILG11), FII VBI Logístico (LVBI11), FII HSI Logística (HSLG11) e FII RBR Log (RBRL11).
FIIs de escritórios
Fortemente questionados desde o início da pandemia, os escritórios compõem o terceiro segmento para os FIIs de tijolo no cenário atual, em especial para os fundos com os melhores ativos (características técnicas), sendo esses os mais bem localizados e negociados com desconto.
Nessa categoria, o Santander recomenda a compra de FII JS Real Estate Multigestão (JSRE11), FII VBI Prime Properties (PVBI11) e FII Vinci Ofiices (VINO11).
