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Larissa Vitória

Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).

A FONTE SECOU?

Dividendos ameaçados: como ficam os proventos dos fundos imobiliários de papel com o IPCA negativo e quais FIIs são os mais prejudicados pela queda na inflação

Por enquanto, não há motivo para pânico: o repasse não é imediato. Mas o impacto da trajetória descendente do índice já pode ser sentido por alguns cotistas

Imagem mostra pequenas casas de brinquedo sobre pilhas de moedas, representando os dividendos pagos mensalmente pelos fundos imobiliários (FIIs) | fundo imobiliário HGLG11
Imagem: iStock

Os fundos imobiliários de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis imobiliários, foram uma fonte de alegria — e dividendos gordos — para os cotistas nos últimos dois anos.

Isso porque, enquanto os fundos de tijolo, cujo patrimônio está em ativos reais, sofriam com a alta dos juros e da inflação, a categoria, que investe em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, era beneficiada pelo cenário. 

Mas o quadro macroeconômico se inverteu nos últimos meses. O Banco Central já avisou que o ciclo de alta da taxa Selic está próximo do fim, e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), medida oficial da inflação no Brasil, registrou deflação 0,68% em julho.

Com portfólios compostos por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com rentabilidade atrelada ao CDI (que tem correlação direta com a Selic) ou ao IPCA, há riscos para os dividendos dos fundos de papel nos próximos meses?

Fundos IPCA+ já soaram o alerta

A situação é mais delicada para os fundos imobiliários cujas carteiras estão indexadas majoritariamente ao IPCA. Isso porque, enquanto a perspectiva para a Selic ainda é de estabilidade nos próximos meses, o índice inflacionário já registrou uma variação negativa no mês passado.

Por enquanto, não há motivo para pânico: o repasse não é imediato. Os FIIs costumam apurar os dividendos mensais com base no IPCA registrado nos dois ou três meses anteriores ao pagamento.

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Ainda assim, o impacto da trajetória descendente do índice já pode ser sentido por alguns cotistas.

O Kinea Índice de Preços (KNIP11), por exemplo, distribuiu R$ 1,04 por cota em julho. O fundo, que está 95,1% alocado em IPCA, havia pago R$ 1,70 e R$ 1,50 nos dois meses anteriores, respectivamente.

A gestão do FII admite, em relatório divulgado no início deste mês, que a queda da inflação “deve contribuir para dividendos menores nos próximos períodos”. Mas alega que a influência negativa será “temporária”.

“Ainda que os menores patamares de inflação representem uma menor rentabilidade nominal de curto prazo, haverá a preservação do rendimento real no veículo. Independentemente do nível de inflação, ressaltamos que segue intacta a capacidade do fundo de produzir, no longo prazo, retornos reais atrativos sob a forma de dividendos”, diz o documento.

Rendimento (e dividendos) negativos?

Vale destacar que a queda nos proventos deste e de outros fundos ocorreu mesmo nos resultados apurados com base nas variações do IPCA em meses anteriores. O que ocorrerá então quando os dividendos se basearem no índice inflacionário de julho, cuja variação foi negativa?

Segundo a Guide Investimentos, a deflação deve acarretar uma nova redução dos valores pagos pelos fundos de papel. Mas a corretora diz que não há riscos de os dividendos virem zerados ou negativos como o IPCA.

De acordo com a análise, o dividend yield — índice que mede o retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos — dos fundos de CRI é de IPCA + 6% ao ano, em média. Portanto, haverá distribuição mesmo que a inflação continue no campo negativo.

Os principais prejudicados

Além de tranquilizar os investidores quanto às possibilidades de a fonte de dividendos dos fundos de papel secar, a Guide também mostra que alguns portfólios devem sofrer mais do que outros e cita quais são os principais prejudicados pelo novo cenário macroeconômico.

A corretora lista 20 ativos nos quais boa parte dos proventos é fruto de títulos indexados ao IPCA, o que os torna mais sensíveis às variações do índice. 

E, no topo da lista, está o KNIP11. Segundo a Guide, seu dividend yield está 90% correlacionado ao IPCA. Outro fundo da Kinea, o Kinea High Yield CRI (KNHY11) também apresenta o mesmo percentual.

Confira a lista completa:

FundoBeta 12 meses (correlação DY e IPCA)
Kinea Índice de Preços (KNIP11)90%
Kinea High Yield CRI (KNHY11)90%
Habitat II (HABT11)87%
Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11)72%
REC Recebíveis Imobiliários (RECR11)61%
Barigui Rendimento Imobiliários (BARI11)61%
Hectare CE (HCTR11)60%
Capitânia Securities II (CPTS11)59%
Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11)57%
Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11)56%
Fator Verita (VRTA11)52%
Riza Arctium Real Estate (ARCT11)52%
Vectis Juros Real(VCJR11)51%
VBI CRI (CVBI11)48%
Ourinvest JPP (OUJP11)47%
Polo Crédito Imobiliário (PORD11)45%
RBR Rendimento High Grade (RBRR11)44%
TG Ativo Real (TGAR11)40%
XP Crédito Imobiliário (XPCI11)40%
Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)39%
Fonte: Guide

Veja também - 'Saldão' dos FIIs: os fundos imobiliários mais baratos para investir no 2° semestre de 2022

Há salvação para os dividendos

Cientes das perspectivas ruins para os dividendos, alguns dos ativos que aparecem na lista da Guide já tomaram providências para mitigar o impacto da deflação em seus proventos.

O Capitânia Securities II (CPTS11), por exemplo, foca em aumentar a taxa média de retorno com a reciclagem dos papéis do portfólio. Na prática, o fundo busca CRIs de menor risco e taxas mais altas, superiores a IPCA + 7%, para girar a carteira.

A estratégia foi bem-sucedida em julho e permitiu que o fundo mantivesse o patamar dos dividendos em R$ 1,10 por cota neste mês.

Outra tática, adotada pelo Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), foi a de acumular uma “gordura” financeira durante o período em que a inflação estava em alta para compensar a variação negativa.

“Essas reservas poderão ser utilizadas para a manutenção do atual patamar de distribuição nos próximos meses, seguindo a nossa filosofia de estabilização de distribuição”, explica o fundo em seu último relatório gerencial.

É hora de vender os FIIs de papel?

Apesar das ressalvas sobre os fundos de papel, a Guide afirma que não há um “risco estrutural” para os ativos. De acordo com a corretora, a classe ainda oferece um prêmio histórico, em termos de dividend yield, em relação aos FIIs de tijolo e “segue essencial nas alocações de portfólio”.

Os analistas destacam, porém, que o cenário exige do investidor “maior diversificação na carteira e maior critério quanto aos fundos com alta concentração de ativos indexados à inflação".

Para ajudar nesse rebalanceamento, a Guide indica três FIIs: CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), RBR Rendimento High Grade (RBRR11) e RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11).

O primeiro ativo recomendado está 53,1% alocado em IPCA, mas também possui uma parcela de 46,4% em CDI e outros 0,5% em IGP-M para equilibrar a carteira. Esse também é o caso do RBRY11, com indexação de 57% em inflação e 41% em CDI.

Já o RBRR11 aparece na lista de fundos ameaçados da corretora, mas promete que continuará sendo um bom pagador de dividendos por três motivos:

  • 26% de seu portfólio está indexado ao CDI;
  • Possui uma reserva acumulada de R$ 0,29 por cota;
  • Conta com uma reserva de resultado acumulado pela inflação e ainda não distribuído de R$ 1,45 por cota.

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