Os fundos imobiliários de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis imobiliários, foram uma fonte de alegria — e dividendos gordos — para os cotistas nos últimos dois anos.
Isso porque, enquanto os fundos de tijolo, cujo patrimônio está em ativos reais, sofriam com a alta dos juros e da inflação, a categoria, que investe em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, era beneficiada pelo cenário.
Mas o quadro macroeconômico se inverteu nos últimos meses. O Banco Central já avisou que o ciclo de alta da taxa Selic está próximo do fim, e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), medida oficial da inflação no Brasil, registrou deflação 0,68% em julho.
Com portfólios compostos por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com rentabilidade atrelada ao CDI (que tem correlação direta com a Selic) ou ao IPCA, há riscos para os dividendos dos fundos de papel nos próximos meses?
Fundos IPCA+ já soaram o alerta
A situação é mais delicada para os fundos imobiliários cujas carteiras estão indexadas majoritariamente ao IPCA. Isso porque, enquanto a perspectiva para a Selic ainda é de estabilidade nos próximos meses, o índice inflacionário já registrou uma variação negativa no mês passado.
Por enquanto, não há motivo para pânico: o repasse não é imediato. Os FIIs costumam apurar os dividendos mensais com base no IPCA registrado nos dois ou três meses anteriores ao pagamento.
Ainda assim, o impacto da trajetória descendente do índice já pode ser sentido por alguns cotistas.
O Kinea Índice de Preços (KNIP11), por exemplo, distribuiu R$ 1,04 por cota em julho. O fundo, que está 95,1% alocado em IPCA, havia pago R$ 1,70 e R$ 1,50 nos dois meses anteriores, respectivamente.
A gestão do FII admite, em relatório divulgado no início deste mês, que a queda da inflação “deve contribuir para dividendos menores nos próximos períodos”. Mas alega que a influência negativa será “temporária”.
“Ainda que os menores patamares de inflação representem uma menor rentabilidade nominal de curto prazo, haverá a preservação do rendimento real no veículo. Independentemente do nível de inflação, ressaltamos que segue intacta a capacidade do fundo de produzir, no longo prazo, retornos reais atrativos sob a forma de dividendos”, diz o documento.
Rendimento (e dividendos) negativos?
Vale destacar que a queda nos proventos deste e de outros fundos ocorreu mesmo nos resultados apurados com base nas variações do IPCA em meses anteriores. O que ocorrerá então quando os dividendos se basearem no índice inflacionário de julho, cuja variação foi negativa?
Segundo a Guide Investimentos, a deflação deve acarretar uma nova redução dos valores pagos pelos fundos de papel. Mas a corretora diz que não há riscos de os dividendos virem zerados ou negativos como o IPCA.
De acordo com a análise, o dividend yield — índice que mede o retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos — dos fundos de CRI é de IPCA + 6% ao ano, em média. Portanto, haverá distribuição mesmo que a inflação continue no campo negativo.
Os principais prejudicados
Além de tranquilizar os investidores quanto às possibilidades de a fonte de dividendos dos fundos de papel secar, a Guide também mostra que alguns portfólios devem sofrer mais do que outros e cita quais são os principais prejudicados pelo novo cenário macroeconômico.
A corretora lista 20 ativos nos quais boa parte dos proventos é fruto de títulos indexados ao IPCA, o que os torna mais sensíveis às variações do índice.
E, no topo da lista, está o KNIP11. Segundo a Guide, seu dividend yield está 90% correlacionado ao IPCA. Outro fundo da Kinea, o Kinea High Yield CRI (KNHY11) também apresenta o mesmo percentual.
Confira a lista completa:
| Fundo | Beta 12 meses (correlação DY e IPCA) |
| Kinea Índice de Preços (KNIP11) | 90% |
| Kinea High Yield CRI (KNHY11) | 90% |
| Habitat II (HABT11) | 87% |
| Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11) | 72% |
| REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) | 61% |
| Barigui Rendimento Imobiliários (BARI11) | 61% |
| Hectare CE (HCTR11) | 60% |
| Capitânia Securities II (CPTS11) | 59% |
| Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11) | 57% |
| Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) | 56% |
| Fator Verita (VRTA11) | 52% |
| Riza Arctium Real Estate (ARCT11) | 52% |
| Vectis Juros Real(VCJR11) | 51% |
| VBI CRI (CVBI11) | 48% |
| Ourinvest JPP (OUJP11) | 47% |
| Polo Crédito Imobiliário (PORD11) | 45% |
| RBR Rendimento High Grade (RBRR11) | 44% |
| TG Ativo Real (TGAR11) | 40% |
| XP Crédito Imobiliário (XPCI11) | 40% |
| Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) | 39% |
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Há salvação para os dividendos
Cientes das perspectivas ruins para os dividendos, alguns dos ativos que aparecem na lista da Guide já tomaram providências para mitigar o impacto da deflação em seus proventos.
O Capitânia Securities II (CPTS11), por exemplo, foca em aumentar a taxa média de retorno com a reciclagem dos papéis do portfólio. Na prática, o fundo busca CRIs de menor risco e taxas mais altas, superiores a IPCA + 7%, para girar a carteira.
A estratégia foi bem-sucedida em julho e permitiu que o fundo mantivesse o patamar dos dividendos em R$ 1,10 por cota neste mês.
Outra tática, adotada pelo Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), foi a de acumular uma “gordura” financeira durante o período em que a inflação estava em alta para compensar a variação negativa.
“Essas reservas poderão ser utilizadas para a manutenção do atual patamar de distribuição nos próximos meses, seguindo a nossa filosofia de estabilização de distribuição”, explica o fundo em seu último relatório gerencial.
É hora de vender os FIIs de papel?
Apesar das ressalvas sobre os fundos de papel, a Guide afirma que não há um “risco estrutural” para os ativos. De acordo com a corretora, a classe ainda oferece um prêmio histórico, em termos de dividend yield, em relação aos FIIs de tijolo e “segue essencial nas alocações de portfólio”.
Os analistas destacam, porém, que o cenário exige do investidor “maior diversificação na carteira e maior critério quanto aos fundos com alta concentração de ativos indexados à inflação".
Para ajudar nesse rebalanceamento, a Guide indica três FIIs: CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), RBR Rendimento High Grade (RBRR11) e RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11).
O primeiro ativo recomendado está 53,1% alocado em IPCA, mas também possui uma parcela de 46,4% em CDI e outros 0,5% em IGP-M para equilibrar a carteira. Esse também é o caso do RBRY11, com indexação de 57% em inflação e 41% em CDI.
Já o RBRR11 aparece na lista de fundos ameaçados da corretora, mas promete que continuará sendo um bom pagador de dividendos por três motivos:
- 26% de seu portfólio está indexado ao CDI;
- Possui uma reserva acumulada de R$ 0,29 por cota;
- Conta com uma reserva de resultado acumulado pela inflação e ainda não distribuído de R$ 1,45 por cota.
