Fundo imobiliário CSHG Renda Urbana (HGRU11) aumenta dívida para comprar ativo de R$ 68,2 milhões no interior de SP
A maior parte da aquisição será financiada pela emissão de CRI atrelado a um contrato de locação com a Leroy Merlin
Contrair dívidas não costuma ser a melhor escolha para as pessoas físicas. Mas, no mercado financeiro, a alavancagem é uma ferramenta conhecida e que, se utilizada da maneira correta, pode multiplicar os resultados de investidores e empresas por meio do endividamento.
Nós já te contamos aqui que os fundos imobiliários também têm apostado nessa estratégia para comprar novos ativos. E o exemplo mais recente de uso do endividamento para aproveitar uma oportunidade no mercado vem do CSHG Renda Urbana (HGRU11).
O FII fechou na última sexta-feira (29) a aquisição do empreendimento Dutra 107. Localizado em Taubaté, cidade do interior paulista, o ativo é um centro de compras com estacionamento gratuito, área de alimentação e 12 locatários — Mobly, Cobasi, Italínea e Leroy Merlin são os nomes mais famosos entre eles.
Por falar em Leroy Merlin, a rede de materiais de construção desempenha um papel importante na negociação. Isso porque, do montante total, R$ 44,5 milhões serão financiados com a emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) atrelado a um contrato de locação com a empresa.
Os gestores do fundo imobiliário não revelaram as condições da dívida, como por exemplo a taxa e o índice de correção do CRI.
Os R$ 23,7 milhões restantes serão pagos com recursos próprios HGRU11. Mas essa conta pode subir: caso a emissão do CRI não ocorra ou o valor seja inferior ao necessário, o fundo se compromete a arcar com a soma parcial ou integralmente.
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Cresce a dívida do HGRU11
Além de aumentar em 21,4 mil metros quadrados a área bruta locável (ABL) do CSHG Renda Urbana, a aquisição do Dutra 107 também engorda uma linha do passivo do fundo imobiliário: a dívida líquida.
Segundo o último informe mensal do FII, o HGRU registrava pouco mais de R$ 160,9 milhões em obrigações financeiras em julho. A soma equivale a cerca de 7,6% do patrimônio líquido de R$ 2,1 bilhões do fundo
A maior parte do passivo — ou cerca de R$ 90,6 milhões — está ligada a operações de securitização de recebíveis como a realizada para a compra do ativo.
Considerando apenas essa parcela da dívida, o fundo diz, em relatório gerencial divulgado no início de agosto, que está 4,3% alavancado. Antes da última aquisição, a previsão para que esse percentual chegasse a 0% era 2032.
Fundos imobiliários alavancados: oportunidade ou risco para o cotista?
A alavancagem tem se popularizado entre os fundos imobiliários como uma boa forma de remediar o cenário atual do setor, no qual o fluxo de aquisições não casa com o de emissões de novas cotas para financiar a compra de ativos.
Mas é preciso atenção, pois, como já dizia o ditado, a diferença entre o remédio e o veneno está na dose.
A injeção de recursos no caixa tem um custo para os fundos que, segundo Caio Araújo, analista da Empiricus, ficou mais salgado no último ano: “Vimos taxas mais agressivas, com IPCA + 7% ou 7,5% ao ano, para a securitização.”
Além disso, a maior preocupação do analista da Empiricus está na amortização. Ou seja, o pagamento da parcela principal da dívida, que envolve valores mais elevados e exige caixa do fundo.
Os dividendos dos fundos imobiliários alavancados correm risco?
Para quem investe pensando principalmente nos dividendos mensais distribuídos pelos fundos imobiliários, também há um risco específico a ser considerado.
Caio Araújo conta que, em alguns casos, os FIIs optam por uma carência não apenas na amortização, mas também nos juros da dívida.
“Enquanto eles estão nessa carência, recebem o aluguel cheio dos ativos e podem distribuir mais proventos, mas uma hora a conta da alavancagem chega”, alerta o analista.
Por isso, Araújo reforça que os dividendos não devem ser o único critério dos cotistas para os investimentos de longo prazo. “Até fundos com um desempenho operacional bom e ativos de qualidade podem apresentar crescimento da despesa financeira e uma queda nos proventos nesse cenário”.
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