Alinhamento dos astros: um janeiro histórico para investidores locais. Ainda existem oportunidades na mesa para os FIIs?

Há aproximadamente um ano, presenciamos um evento muito raro no sistema solar: seis planetas — Vênus, Marte, Júpiter, Saturno, Urano e Netuno — se alinharam, um fenômeno único e visível que marcou o início do ano.

Quem se manteve atento conseguiu observar um dos fenômenos mais especiais dos últimos tempos.
No contexto do mercado financeiro, confesso que o mês de janeiro foi uma das janelas mais particulares que já presenciei em quase dez anos de experiência. Foi praticamente um alinhamento de astros.

O Ibovespa atingiu nova máxima histórica, impulsionado por uma combinação de ventos favoráveis. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) também registrou ótima performance. Vamos a alguns dos pontos que influenciaram esse desempenho.

O gringo chegou

O principal impulso do mês veio do investidor estrangeiro, que tem buscado diversificação além dos EUA diante da conjuntura política e econômica. O Brasil, um dos maiores players dos mercados emergentes, se posiciona como uma opção interessante para esse tipo de exposição, justificado pelo valuation atrativo dos ativos locais e pela perspectiva de queda dos juros.

Somente em janeiro, o investidor estrangeiro aplicou mais de R$ 17 bilhões em ações locais, majoritariamente via índices (ETFs). Não por acaso, a performance dos papéis mais representativos do Ibovespa foi destaque no período.

No universo dos fundos imobiliários, o investimento estrangeiro representa apenas 4,5% da posição em custódia, segundo dados da B3. Essa alocação discreta é explicada pelas restrições de liquidez, governança e menor incentivo tributário em comparação à pessoa física.

Ainda assim, nos últimos meses, houve aumento da participação dos FIIs nas carteiras globais, especialmente em estratégias passivas (ETFs). Somente em dezembro, quando o volume negociado no mercado à vista de fundos imobiliários cresceu 17%, o investidor estrangeiro respondeu por 19% desse volume.

Ao aprofundarmos a análise, identificamos cerca de 21 fundos com participação de fundos de índices internacionais, majoritariamente compostos pela Vanguard, uma das maiores gestoras do mundo.

No total, estimamos uma posição consolidada de R$ 2,5 bilhões — esse número tem aumentado gradativamente, acompanhando a maior representatividade dos FIIs no mercado local, além dos avanços em governança e transparência.

Fundo	% de cotas detidas	Instituição
XPML11	5,0%	Vanguard
KNRI11	4,8%	Vanguard
VISC11	4,4%	Vanguard e Blackrock
KNHY11	4,3%	Vanguard
HGRU11	4,3%	Vanguard
TGAR11	4,3%	Vanguard
CPTS11	4,2%	Vanguard
KNIP11	4,1%	Vanguard
PVBI11	4,1%	Vanguard
HGBS11	4,1%	Vanguard
RECR11	4,1%	Vanguard
MXRF11	4,0%	Vanguard
BTLG11	3,8%	Vanguard e Blackrock
KNCR11	3,5%	Vanguard
XPLG11	3,2%	Vanguard
TRXF11	3,0%	Vanguard
HGLG11	0,6%	Vanguard
HSML11	0,3%	Vanguard
ALZR11	0,3%	Vanguard
VILG11	0,3%	Vanguard
BRCO11	0,2%	Vanguard

Nessa seleção, o volume negociado em dezembro registrou um salto de 36% na comparação mensal, e janeiro aponta para um panorama semelhante. Ou seja, conforme destacado no relatório da B3, o investidor estrangeiro também está de olho nos FIIs.

Dado a perspectiva de continuidade de fluxo de capital, aliado ao aumento de liquidez e governança das gestoras, a tendência é que este movimento continue ao longo do tempo.

Ambiente doméstico também ajudou

Na última semana, foram divulgados os dados de inflação (IPCA-15), com resultados mais comedidos em relação às expectativas do mercado. O indicador reforçou a expectativa de cortes na taxa de juros no curto prazo e, consequentemente, trouxe mais otimismo aos participantes da indústria de FIIs.

Apesar de o Banco Central ter mantido a taxa básica de juros (Selic) inalterada na última reunião, já há um direcionamento de que o ciclo de queda da Selic terá início em março, com projeção de fechamento de 2026 em patamar próximo a 12% ao ano.

Como mencionado em conteúdos anteriores, esse movimento será decisivo para o panorama do fluxo de capital local, ainda fortemente dominado pela renda fixa.

O reequilíbrio dos aportes para ativos de risco — um cenário que vem se materializando gradualmente — é um gatilho importante para o desempenho ao longo do ano, especialmente nos fundos imobiliários (FIIs), que contam com alta participação do investidor de varejo.

No mercado imobiliário comercial, o micro está cada vez melhor

Mesmo diante de um cenário restritivo em termos de juros, os indicadores do setor imobiliário seguem saudáveis.

No segmento de logística, por exemplo, o cenário está mais sólido do que nunca. A taxa de vacância nacional atingiu um patamar mínimo no 4T25, na casa de 7,3%. A valorização dos preços e a intensa competição por espaços em algumas regiões evidenciam a escassez de galpões disponíveis.

Mesmo em escritórios a dinâmica também é favorável. Conforme apontado em relatório do BTG, o mercado de lajes corporativas de alto padrão em São Paulo apresentou forte desempenho no quarto trimestre, com significativa aceleração da absorção líquida e redução da vacância para 12,1%, nível próximo ao pré-pandemia.

A perspectiva para 2026 é positiva, com expectativa de continuidade do ciclo favorável, sustentado por absorção consistente, preços resilientes e equilíbrio entre oferta e demanda, mesmo diante de maior seletividade dos ocupantes.

Mercado de lajes corporativas em São Paulo (A+)

Resultados e o que esperar daqui para frente

Diante do alinhamento dos astros, a performance dos fundos imobiliários foi positiva, fechando o sexto mês consecutivo de alta.

Caso o fluxo internacional continue favorecendo, é possível que esta dinâmica persista, em especial nos FIIs com maior liquidez.

Vale citar que ainda enxergamos pontos de atratividade relevantes na indústria, tal como o crescimento dos rendimentos nos fundos de tijolos e a taxa média das carteiras dos fundos de papel indexados à inflação.

Embora existam gatilhos positivos no horizonte, é importante não nos deixarmos levar pela euforia observada nos últimos meses.

O mercado financeiro costuma ter memória curta e, no caso brasileiro, os ciclos recentes reforçam que choques macroeconômicos, mudanças regulatórias e deteriorações fiscais podem rapidamente alterar o humor dos investidores.

A história mostra que períodos de maior otimismo tendem a reduzir a percepção de risco — justamente quando a cautela deveria ser reforçada.

BTLG11: margem para evolução

O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um dos fundos de logística mais conhecidos da indústria. É um dos veículos capazes de capturar este cenário favorável detalhado acima com boa margem de segurança.

O portfólio é majoritariamente composto por ativos de qualidade e localização estratégica, com aproximadamente 76% da receita oriunda de imóveis situados em um raio de até 60 km da capital paulista.

Essa configuração favorece elevados níveis de ocupação e confere maior resiliência operacional à carteira ao longo dos ciclos de mercado.

Entre as avenidas de valor, quase 60% dos contratos passarão por revisionais até o final do próximo ano, abrindo uma janela relevante para ganhos orgânicos por meio da atualização dos aluguéis.

Atualmente, o aluguel médio do portfólio está próximo de R$ 25 por metro quadrado. Se compararmos com o preço médio pedido por região, nota-se uma defasagem com os imóveis pertencentes aos raios 30km e 60km de São Paulo, principais praças da carteira do BTLG11.

Ademais, a estratégia de desinvestimento do BTLG11 consolida-se como um pilar central de seu escopo operacional, pautada por uma reciclagem recorrente de portfólio que abrange entre 12% e 15% do patrimônio líquido ao ano.

Esse dinamismo na gestão de ativos atua como um catalisador para o destravamento de ganhos de capital, otimizando de forma contínua a rentabilidade entregue ao cotista.

Dentro do escopo relativo dos fundos de logística, o BTLG11 segue competitivo entre os principais indicadores. Além disso, de acordo com nossas projeções, há um potencial de valorização de 6%, aliado a um dividend yield de 9,2% para os próximos 12 meses.

Um abraço,
Caio