Vai cair na conta? FII da XP compra 6 galpões logísticos por R$ 919 milhões; veja como ficam os dividendos

O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) voltou a encher o carrinho e, dessa vez, adicionou um portfólio inteiro de galpões logísticos na conta. O FII informou que concluiu a operação, avaliada em aproximadamente R$ 919,1 milhões, no âmbito da sua 9ª emissão de cotas.

Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a maior parte do pagamento, de cerca de R$ 895,5 milhões, será feita via subscrição de novas cotas. Os vendedores dos imóveis receberão essas cotas do FII, além de R$ 23,6 milhões pagos em dinheiro.

A transação envolve a compra de participações totais e parciais em seis ativos localizados no estado de São Paulo, que somam mais de 300 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

Ainda de acordo com o FII, a taxa de capitalização (cap rate, ou seja, o retorno aguardado por uma aquisição) estimada para o primeiro ano a partir do fechamento da aquisição é de 10,6%.

Apesar do avanço do portfólio, a expectativa do XPLG11 é manter os dividendos no curto prazo, em torno de R$ 0,82 por cota ao mês, considerando as condições atuais.

Considerando o valor atual da cota de R$ 101,59, isso é um retorno de 0,81% ao mês ou de 9,69% ao ano, sem reinvestimentos dos pagamentos.

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Galpão por galpão: os detalhes da aquisição

Entre os destaques, está o Condomínio Modular Piracicaba II, com cerca de 162 mil metros quadrados, ainda em fase final de obras e com entrega prevista para o segundo trimestre de 2026. O empreendimento já conta com 75% da área alugada.

Os demais galpões — situados em Atibaia, Jarinu e Jundiaí — já apresentam alta taxa de ocupação, com cerca de 98% da ABL média locada, garantindo, de acordo com o XPLG11, geração de receita imediata.

Um dos pontos centrais da operação é a estrutura de proteção de renda no ativo em desenvolvimento em Piracicaba.

Isso porque o vendedor se comprometeu a pagar prêmios de locação ao XPLG11, em três fases, que podem chegar a cerca de R$ 5,2 milhões por mês inicialmente, reduzindo riscos até a estabilização do imóvel.

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Como fica o portfólio do XPLG11

Com as aquisições, o XPLG11 passa a ter um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 5,4 bilhões, distribuído em 31 empreendimentos e 1,72 milhão de metros quadrados de ABL.

A carteira de locatários passa a ser composta por 95 companhias diferentes, sendo que 38% da receita provém de contratos atípicos.

A gestão do FII destaca ainda que as aquisições ocorrem em um momento favorável para o setor logístico, marcado por baixa vacância, que se encontra abaixo de dois dígitos, e aumento nos preços de aluguel.