Vacância em queda e aluguéis em alta: lajes corporativas e galpões logísticos aqueceram em 2025 — e isso é só o começo

Com mais escritórios corporativos em áreas centrais e galpões logísticos para dar suporte para o crescimento do comércio eletrônico, o mercado imobiliário promete para 2026.  

Segundo relatório do BTG Pactual, o setor de lajes corporativas consolidou a retomada do fôlego após a crise da pandemia, enquanto os galpões logísticos tiveram um ano de recordes “em todos os sentidos”. 

Para este ano, o banco continua com uma visão positiva para esses segmentos. A perspectiva para ambos é que sigam apresentando uma dinâmica favorável aos proprietários, com uma oferta cada vez mais restrita nas regiões mais nobres e demanda consistente. 

Setor de galpões logísticos com foco na capital paulista

Os galpões logísticos manterão a trajetória de melhora operacional. Embora os lançamentos devam continuar fortes, muitos desses galpões já passam por uma pré-locação. Além disso, projetos built-to-suit (BTS) também ajudam a limitar o aumento generalizado de vacância no estado de São Paulo. 

Por outro lado, regiões mais distantes da capital terão um volume menor de lançamentos, o que pode fazer com que o valor do aluguel suba. 

“As regiões mais próximas da capital paulista devem entregar um volume relevante de empreendimentos, enquanto os raios de 60 km e 90 km, na nossa visão, podem apresentar valorização mais expressiva nos aluguéis, justamente por registrarem menor atividade construtiva”, escreveram os analistas. 

Recuperação dos prédios de lajes corporativas

Para lajes corporativas, o ano de 2026 também deve ser positivo, depois de uma recuperação pós-pandemia. Os proprietários também estão mais seletivos com ocupantes destes imóveis, segundo a avaliação do banco. 

Com isso, o setor vive uma absorção líquida positiva, — ou seja, a diferença entre a área locada e a devolvida, considerando lançamentos, novas locações e devoluções de escritórios aos donos dos imóveis. 

Apesar disso, a combinação entre vacância em queda, absorção líquida consistente e preços resilientes sugere a continuidade de um ambiente favorável aos proprietários, sobretudo nas regiões com maior liquidez e menor oferta disponível. 

Também há poucos projetos em construção ou com lançamentos próximos. Sem essa entrega de novas áreas na maioria das regiões analisadas, as lajes corporativas continuarão com um bom equilíbrio entre oferta e demanda neste ano. 

Recorde atrás de recordes: os galpões logísticos em 2025 

O desempenho positivo no setor de galpões nos últimos três meses fechou o ano com chave de ouro.  

Em relatório, o banco ressaltou que o mercado de galpões encerrou o quarto trimestre de 2025 mantendo o ritmo de alta nos preços pedidos, com valorização de 6% entre os empreendimentos de alto padrão em São Paulo.

Com isso, o setor na capital paulista fechou o ano com um novo recorde na conta ao fechar 2025 com valores em torno dos R$ 32,1 por metro quadrado. 

Em relatório, os analistas ressaltam que, entre outubro e dezembro, a absorção líquida — a diferença entre a área locada e a devolvida — alcançou 484,7 mil metros quadrados, acima dos 483,5 mil registrados no mesmo período de 2024. 

Ou seja, há menos espaço disponível. E, com o crescimento do varejo e do comércio eletrônico, grandes clientes deste setor, a tendência deve se manter. 

Já no acumulado do ano, o volume de absorção líquida somou 1,5 milhão de metros quadrados, contra 1 milhão no ano anterior. 

Segundo os analistas, é justamente essa absorção que manteve a taxa de vacância em trajetória de queda, encerrando o quarto trimestre em 7,8%. Vale lembrar que, nos primeiros três meses do ano, a taxa estava em 8,7%. 

Apesar disso, no raio de até 15 quilômetros da capital paulista, a vacância logística subiu para 10,7%, ante 10% no terceiro trimestre. Ainda assim, o BTG Pactual enxerga que foram movimentações pontuais, avaliando que o segmento permanece estável. 

No raio de até 30 quilômetros, o cenário seguiu aquecido, com mais de 330 mil m² entregues entre outubro e novembro e aumento trimestral de 7,5% nos preços pedidos. Além disso, os ativos devolvidos retornaram ao mercado com valores acima da média. 

Já no raio de 60 quilômetros, a taxa de vacância recuou para 5,5%, ante 6,4%, refletindo, na visão dos analistas, a forte demanda e a escassez de espaços em galpões. 

No raio de até 90 quilômetros, o destaque foi a cidade de Extrema, em Minas Gerais, que opera com baixa atividade construtiva e absorveu cerca de 50 mil metros quadrados no quarto trimestre. 

Os lançamentos de galpões totalizaram 543 mil metros quadrados no período, com o preço médio pedido seguindo em alta. 

O BTG Pactual destacou ainda que boa parte do estoque futuro do setor já está locada por meio de contratos BTS — modelo em que o imóvel é desenvolvido sob medida para um inquilino específico, com contrato de longo prazo, o que reduz o risco de vacância e contribui para reajustes positivos nos aluguéis ao longo do tempo. 

Um ano de recuperação para lajes corporativas 

Já o segmento de lajes corporativas está em recuperação, após a disparada da vacância em meio à pandemia, com desempenho robusto no quarto trimestre em São Paulo, segundo o relatório. 

O segmento de lajes corporativas registrou queda na taxa de vacância, passando para 12,1% no quarto trimestre, em comparação a 13,6% no período anterior. O recuo aproxima o setor da taxa de cerca de 10% registrada no período pré-pandemia. 

O banco destaca um relevante aumento da absorção líquida, que alcançou 74,1 mil metros quadrados. No trimestre anterior, o setor registrou 26,9 mil. Já no acumulado do ano, o volume somou 238 mil metros quadrados, melhora considerável em relação aos anos anteriores. 

Vale lembrar que, em 2019, antes da crise sanitária causada pela covid-19, a absorção líquida anual foi de 226 mil metros quadrados. 

Em relação à distribuição, todas as regiões analisadas seguiram avançando na absorção líquida entre outubro e dezembro, com destaque para Pinheiros, especialmente no eixo Rebouças, Faria Lima, Chucri Zaidan e Paulista. 

De acordo com o BTG, os preços pedidos também seguiram em alta no trimestre, embora sem sinais de correção, inclusive em áreas que anteriormente apresentavam maior vacância. 

Na Faria Lima, por exemplo, considerada um dos eixos mais caros do país, os valores se aproximaram ainda mais de R$ 300 por metro quadrado em novas negociações. 

Com o aumento no custo do aluguel, muitos inquilinos buscaram imóveis longe das regiões mais prime, em busca de maior eficiência de custos, mas sem abrir mão do padrão construtivo.