Janela de emissões dos FIIs fechou? Gestores estão menos otimistas com o cenário para os fundos imobiliários, mostra BTG

Nem mesmo o melhor dos videntes seria capaz de prever tamanha mudança no cenário macroeconômico dos últimos meses. De ataque à Venezuela ao conflito no Oriente Médio, os eventos do primeiro semestre de 2026 deram uma reviravolta nas expectativas — e até os fundos imobiliários vão ter que lidar com um cenário menos animador. 

Segundo levantamento do BTG Pactual, o grau de confiança dos gestores para o setor de FIIs perdeu força. Até o início do ano, as perspectivas eram otimistas, mas, agora, a avaliação beira o pessimismo, ficando marginalmente acima do neutro. 

“Os gestores seguem construtivos com o mercado imobiliário, porém com uma postura mais seletiva e menos complacente com riscos”, afirmaram os analistas do banco, Daniel Marinelli e Caio Nabuco de Araujo, em relatório. 

O levantamento também mostrou que os temas que mais devem impactar os FIIs são os juros e a inflação, com 48% dos entrevistados indicando a questão, e as eleições presidenciais de outubro, com 45%. 

Já o cenário internacional terá peso menor, com apenas 5%, seguido pela questão tributária, com apenas 2%. 

A pesquisa do BTG Pactual foi realizada com 41 gestoras de FIIs, que receberam sete questões. O banco obteve taxa de resposta de 54% durante o período do dia 15 de junho até 24 de junho. 

Janela de emissões fechada?

Os gestores entrevistados também indicaram como pretendem expandir os portfólios dos fundos imobiliários ao longo do ano. Em meio a um cenário mais restritivo, com os juros altos por mais tempo, a preferência é buscar alternativas menos dependentes de ofertas públicas. 

Segundo o levantamento do BTG Pactual, 12% dos gestores entrevistados têm perspectivas de expandir os FIIs por meio de emissão de cotas para o investidor geral no próximo semestre. 

Por outro lado, a reciclagem de portfólio é a medida favorita entre os especialistas do setor para crescer os fundos imobiliários, com 42% indicando o instrumento. Em seguida aparecem as emissões privadas, com 37%. 

FIIs entre as dívidas e o desconto das cotas

Não são só as eleições e os juros que tiram o sono dos especialistas do setor de fundos imobiliários. Os principais riscos para a indústrias, na visão dos gestores, são o endividamento (34%), governança e inadimplência (ambos com 27%), segundo a pesquisa. 

O resultado revela uma preocupação tanto com a qualidade da gestão quanto com a capacidade de pagamento dos devedores dos fundos. 

Também existem fatores positivos. O levantamento mostrou que os principais motores para os FIIs são o desconto das cotas em relação ao valor patrimonial (P/VP), com 27% dos entrevistados indicando a questão; o reajuste e elevação dos aluguéis, com 25%; e os movimentos de fusões e aquisições (M&A), com 20%. 

A visão dos gestores de FIIs setor por setor

Segundo o levantamento, as classes que geram maior sentimento de pessimismo no próximo semestre são os FIIs residenciais e os fundos voltados para o agronegócio, ambos com perspectiva negativa de 0,27 pontos. 

Vale lembrar que o setor residencial vem sendo pressionado pela alta dos juros, em especial entre a faixa da média renda. 

Já no agro, o cenário é ainda mais complexo, com o país registrando recordes de safras, enquanto produtores acumulam recuperações judiciais, aumento de inadimplência e sucessivos problemas financeiros. Você pode entender o que acontece com os Fiagros e o crédito para o setor nesta matéria.  

Os gestores também não enxergam um horizonte positivo para o setor de renda urbana, que conta com pontuação negativa de 0,14. 

Já o destaque positivo ficou para os fundos imobiliários de galpões logísticos, que mantiveram o 0,91 pontos indicados no levantamento anterior. Isso porque o setor segue aquecido em meio à corrida das gigantes do e-commerce pela entrega relâmpago. 

Em segundo lugar, aparecem os FIIs de recebíveis, com pontuação positiva de 0,45.