XP Log (XPLG11) vai às compras e adiciona oito ativos logísticos na carteira por até R$ 1,54 bilhão; FIIs envolvidos disparam na B3

O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) começou a semana indo às compras — e já lotou o carrinho. O FII anunciou a aquisição do portfólio completo do RBR Log (RBRL11) e de dois ativos presentes na carteira do RBR Desenvolvimento Logístico I (RDLI11) por até R$ 1,54 bilhão.

Segundo fato relevante divulgado na noite de segunda-feira (30), com as operações, o XPLG11 vai adicionar oito ativos logísticos na carteira a um preço médio de aproximadamente R$4,0 mil por metro quadrado e cap rate (taxa de capitalização) de 9,7% no primeiro ano da transação.

Após a operação, o FII passará a ter R$ 8 bilhões em ativos logísticos e industriais no Brasil.

Porém, o acordo ainda precisa passar por determinadas condições para ser aprovado e, por isso, conta com um período de exclusividade de 60 dias para a negociação da operação. O prazo pode ser estendido por mais 30 dias.

Com o anúncio, as cotas do RBR Log e do RBR Desenvolvimento Logístico I abriram o pregão desta terça-feira (01) em alta. Por volta das 12h30, o RBRL11 subia 5,27%, a R$ 86,36, enquanto o RDLI11 apresentava alta de 5,00%, a R$ 105.

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Uma compra de peso: o pagamento do XPLG11 no detalhe

De acordo com a gestora do fundo, a XP Asset, o pagamento dos R$ 1,54 bilhão serão pagos da seguinte forma:

• R$ 395.692.036,12 serão pagos ao RBRL11 e ao RDLI11, em moeda corrente nacional, no momento da conclusão das vendas dos ativos;
• R$ 20.000.000,00 serão pagos ao RBRL11 mediante à assunção de obrigações financeiras do fundo pelo XP Log; e
• R$ 1.128.562.952,83 será pago por meio da subscrição do RBRL11 e do RDLI11 de cotas do XP Log, pelo valor máximo de R$ 106,92 por cota, em uma futura nova emissão do FII

Benefícios atrás de benefícios

A XP Asset, ressaltou em relatório que a operação vai adicionar imóveis AAA, localizados em regiões consolidadas no setor de logística, ao portfólio do XPLG11.

A XP destacou ainda que a aquisição aumentará a diversificação geográfica e de crédito do FII, além de ampliar a base de cotistas.

Isso porque, após a conclusão da operação, o XPLG11 passará de 18 empreendimentos para 25, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 1.381.927 metros quadrados e com vacância física de 5,7%. 

Os imóveis estarão distribuídos em seis estados, com 77% deles situados na região Sudeste.

O portfólio dos locatários também vai crescer, passando de 72 inquilinos diferentes para 83. Na visão da XP, a diversificação dos locatários proporciona uma diluição de riscos do FII.

A gestora indica ainda que 32% da receita de locação serão provenientes de contratos atípicos, ou seja, possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação e contam com multas altas de rescisão. 

Além disso, com a aquisição dos ativos do RBRL11 e do RDLI11, o Mercado Livre passará a ocupar a posição de maior inquilino do XPLG11, respondendo pela maior parcela da receita e da área locada do fundo.

Já em relação aos proventos, a expectativa da XP é que o patamar dos dividendos seja mantido em R$ 0,82 por cota, considerando o lucro acumulado decorrente de venda de ativos.

Vale lembrar que esse montante distribuído é o maior valor de dividendos da história do fundo imobiliário e passou a ser pago a partir de fevereiro deste ano.

O XPLG11 também terá aumento da liquidez e da profissionalização do passivo, segundo a XP.