Onde estão as melhores oportunidades no mercado de FIIs em 2026? Gestores respondem

O ano ainda não acabou, mas os investidores já começam a colocar na ponta do lápis o saldo de 2025. Quem investiu nos fundos imobiliários, não se decepcionou: nos últimos 12 meses, o IFIX, índice de referência dos FIIs, registrou alta de 27,95%. E, ao que tudo indica, 2026 também não vai deixar a desejar.

Segundo um levantamento do BTG Pactual com 41 gestoras de FIIs, a expectativa é de que o próximo ano seja ainda melhor para o mercado imobiliário, com as perspectivas dos especialistas se mantendo otimistas.

A pesquisa, que foi realizada entre 5 e 12 de dezembro, mostrou que as principais apostas para 2026 estão no segmento dos fundos de tijolo, ou seja, nos FIIs que investem diretamente em imóveis físicos.

Já o setor do agronegócio deve seguir sofrendo no próximo ano, tendo registrado um dos graus de confiança mais baixos entre as gestoras entrevistadas.

Quem também não deve brilhar em 2026 são os fundos imobiliários do segmento de crédito. Segundo o levantamento, o setor apresentou o maior recuo no grau de confiança em relação à edição anterior, caindo de 0,86 para 0,45. Apesar disso, os gestores seguem otimistas com a classe.

Onde estão as oportunidades nos FIIs de tijolo?

Entre os fundos de tijolo, três classes chamam atenção das gestoras. A primeira é uma categoria que já vem mostrando a que veio neste ano: os FIIs de galpões logísticos.

Até novembro, esses ativos tiveram o segundo melhor desempenho no IFIX, ficando atrás apenas dos fundos imobiliários de shopping centers.

A segunda aposta dos gestores para o primeiro semestre de 2026 são os fundos imobiliários de lajes corporativas. O segmento vem se recuperando da crise gerada pela pandemia, quando a vacância dos imóveis sofreu forte alta devido ao isolamento social necessário.

Além disso, os especialistas do setor também enxergam o setor de FIIs de renda urbana tendo destaque no ano que vem.

2026 também traz riscos na bagagem

Como já é de costume para os investidores, o ano de 2026 não será um mar de rosas. Com eleições presidenciais no radar, a volatilidade está praticamente contratada.

Na avaliação dos gestores, os principais temas que devem impactar o setor no ano que vem são justamente as eleições, mas também a inflação e os juros. A taxa Selic será o principal gatilho para o desempenho dos fundos imobiliários, segundo o levantamento.

Já em relação aos riscos, os investidores devem ficar de olho no endividamento dos FIIs e nas questões de governança, que foram considerados pelos gestores como os principais pontos de atenção no próximo ano.

Como avaliar quais FIIs investir em 2026?

O levantamento do BTG questionou os entrevistados sobre os aspectos mais relevantes na hora de avaliar um FII. Segundo os gestores, a qualidade e a localização do portfólio são os principais dados, porém também é preciso avaliar a experiência e o histórico da equipe de gestão.

Já em relação ao que ainda precisa ser aprimorado no mercado de FIIs, os participantes da pesquisa indicaram a liquidez das cotas no mercado secundário e a segurança jurídica e regulatória.