Os fundos imobiliários de papel vão substituir os bancos? O Santander recomenda oito FIIs que lucram com crédito a empreendimentos

Com o crescimento exponencial dos fundos imobiliários de papel — assim chamado por investirem em títulos de crédito do setor —, a classe pode substituir os bancos como financiador de empreendimentos?

O Santander acredita que sim, de acordo com um relatório divulgado nesta segunda-feira (26) . O documento indica quais são os oito fundos preferidos do banco dentro do segmento e quais devem ser evitados pelo investidor.

“Como uma alternativa cada vez mais crescente para o mercado imobiliário, os FIIs de papel já são os responsáveis por financiar transações de operações desde grandes empresas e operadores a pequenos e médios empreendedores”, diz o relatório assinado pelo analista Flavio Pires.

A instituição relembra que a classe já é a principal entre os FIIs da indústria com o maior valor patrimonial, de R$ 52,1 bilhões, e de mercado, de cerca de R$ 48,9 bilhão. Os fundos de papel também dominam o IFIX, com participação de mais de 43% na carteira teórica mais recente do principal índice da categoria negociado na B3.

Crescimento dos CRIs impulsionou os FIIs de papel

Além da popularização natural da categoria, que ganhou atratividade com a alta dos juros e da inflação — cujos indicadores estão atrelados ao rendimento das carteiras — o segmento também foi impulsionado pelo avanço de um dos seus principais ativos no mercado.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são um dos grandes instrumentos para o financiamento da indústria, pois, de acordo com o Santander “possibilitam crédito nominativo, de livre negociação e lastreados em ativos do setor”.

Vale destacar que os CRIs são emitidos por meio de uma operação conhecida como securitização, que “empacota” recebíveis futuros de empreendimentos, traz dinheiro para o caixa e custeia a compra de ativos.

Quem compra os títulos têm direito a um pagamento de juros, além do valor principal emprestado ao devedor e garantias, entre elas a alienação fiduciária de imóveis ou das cotas de proprietários de bens e fundos de reserva.

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O banco aponta que, apoiado pela modernização e incentivos ao mercado de securitização, o mercado de emissões de CRIs chegou a R$ 49,3 bilhões no ano passado, segundo dados da Anbima. A cifra representa um salto de mais de seis vezes ante os R$ 8 bilhões registrados no início da série histórica, em 2017.

E os fundos são os principais detentores dos CRIs emitidos no período, com 45,3% do total dos títulos em suas carteiras.

Quais são os fundos imobiliários de papel favoritos do Santander — e quais evitar, segundo o banco

Explicado o otimismo do banco com o segmento, chegou a hora de revelar quais são os fundos imobiliários de papel preferidos do Santander.

Atualmente, a instituição financeira cobre 17 FIIs da classe, dividido em três categorias de acordo com a avaliação de risco: high grade, middle risk ou high yield.

O primeiro tipo concentra fundos cujos títulos estão atrelados a devedores com elevado grau de crédito. Já os FIIs high yield oferecem riscos maiores por taxas de remuneração mais elevadas, enquanto os de classe middle risk buscam equilibrar o perfil de risco e retorno da carteira.

Para seus favoritos, o banco elegeu quatro dos ativos considerados mais seguros e outros quatro da categoria mista de risco. São eles:

• Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
• Kinea Índice de Preços (KNIP11)
• RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
• Santander Papéis Imobiliários (SADI11)
• CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
• Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)
• VBI CRI (CVBI11)
• Kinea High Yield CRI (KNHY11)

“Esses são os fundos mais líquidos e nos quais enxergamos potencial de serem bons pagadores de rendimentos, e com capacidade de valorização das cotas negociadas em mercados”, destaca o relatório.

Já para os quatro FIIs high yield cobertos — Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11), Hectare CE (HCTR11), Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Habitat II (HABT11) — o banco recomendou a venda.
Vale destacar que três deles estiveram envolvidos em um calote que chamou a atenção do mercado e preocupou os investidores nos últimos meses. IRDM11, HCTR11 e DEVA11 possuem CRIs do Gramado Parks — grupo de turismo e multipropriedades com empresas em recuperação judicial — no portfólio e sofrem com a inadimplência dos ativos.