Os fundos imobiliários de papel vão substituir os bancos? O Santander recomenda oito FIIs que lucram com crédito a empreendimentos
O banco aponta que a classe já é a principal entre os FIIs, concentrado o maior valor patrimonial e de mercado da indústria
Com o crescimento exponencial dos fundos imobiliários de papel — assim chamado por investirem em títulos de crédito do setor —, a classe pode substituir os bancos como financiador de empreendimentos?
O Santander acredita que sim, de acordo com um relatório divulgado nesta segunda-feira (26) . O documento indica quais são os oito fundos preferidos do banco dentro do segmento e quais devem ser evitados pelo investidor.
“Como uma alternativa cada vez mais crescente para o mercado imobiliário, os FIIs de papel já são os responsáveis por financiar transações de operações desde grandes empresas e operadores a pequenos e médios empreendedores”, diz o relatório assinado pelo analista Flavio Pires.
A instituição relembra que a classe já é a principal entre os FIIs da indústria com o maior valor patrimonial, de R$ 52,1 bilhões, e de mercado, de cerca de R$ 48,9 bilhão. Os fundos de papel também dominam o IFIX, com participação de mais de 43% na carteira teórica mais recente do principal índice da categoria negociado na B3.
Crescimento dos CRIs impulsionou os FIIs de papel
Além da popularização natural da categoria, que ganhou atratividade com a alta dos juros e da inflação — cujos indicadores estão atrelados ao rendimento das carteiras — o segmento também foi impulsionado pelo avanço de um dos seus principais ativos no mercado.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são um dos grandes instrumentos para o financiamento da indústria, pois, de acordo com o Santander “possibilitam crédito nominativo, de livre negociação e lastreados em ativos do setor”.
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Vale destacar que os CRIs são emitidos por meio de uma operação conhecida como securitização, que “empacota” recebíveis futuros de empreendimentos, traz dinheiro para o caixa e custeia a compra de ativos.
Quem compra os títulos têm direito a um pagamento de juros, além do valor principal emprestado ao devedor e garantias, entre elas a alienação fiduciária de imóveis ou das cotas de proprietários de bens e fundos de reserva.
O banco aponta que, apoiado pela modernização e incentivos ao mercado de securitização, o mercado de emissões de CRIs chegou a R$ 49,3 bilhões no ano passado, segundo dados da Anbima. A cifra representa um salto de mais de seis vezes ante os R$ 8 bilhões registrados no início da série histórica, em 2017.
E os fundos são os principais detentores dos CRIs emitidos no período, com 45,3% do total dos títulos em suas carteiras.
Quais são os fundos imobiliários de papel favoritos do Santander — e quais evitar, segundo o banco
Explicado o otimismo do banco com o segmento, chegou a hora de revelar quais são os fundos imobiliários de papel preferidos do Santander.
Atualmente, a instituição financeira cobre 17 FIIs da classe, dividido em três categorias de acordo com a avaliação de risco: high grade, middle risk ou high yield.
O primeiro tipo concentra fundos cujos títulos estão atrelados a devedores com elevado grau de crédito. Já os FIIs high yield oferecem riscos maiores por taxas de remuneração mais elevadas, enquanto os de classe middle risk buscam equilibrar o perfil de risco e retorno da carteira.
Para seus favoritos, o banco elegeu quatro dos ativos considerados mais seguros e outros quatro da categoria mista de risco. São eles:
- Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
- Kinea Índice de Preços (KNIP11)
- RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
- Santander Papéis Imobiliários (SADI11)
- CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
- Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)
- VBI CRI (CVBI11)
- Kinea High Yield CRI (KNHY11)
“Esses são os fundos mais líquidos e nos quais enxergamos potencial de serem bons pagadores de rendimentos, e com capacidade de valorização das cotas negociadas em mercados”, destaca o relatório.
Já para os quatro FIIs high yield cobertos — Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11), Hectare CE (HCTR11), Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Habitat II (HABT11) — o banco recomendou a venda.
Vale destacar que três deles estiveram envolvidos em um calote que chamou a atenção do mercado e preocupou os investidores nos últimos meses. IRDM11, HCTR11 e DEVA11 possuem CRIs do Gramado Parks — grupo de turismo e multipropriedades com empresas em recuperação judicial — no portfólio e sofrem com a inadimplência dos ativos.
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