O jogo começou a virar a favor dos fundos imobiliários na disputa com a renda fixa, diz CEO de gestora com mais de 100 mil cotistas

Com a taxa Selic no maior patamar dos últimos seis anos, ficou difícil para os fundos imobiliários competirem com a renda fixa pela atenção dos investidores.

Especialmente para aqueles menos inclinados ao risco, é missão quase impossível convencê-los a trocar o retorno de dois dígitos garantido de um título público, por exemplo, pelo sobe e desce das cotas dos FIIs na bolsa de valores.

Mas, de acordo com Diego Siqueira, co-CEO da Trinus.Co, o jogo de atração entre renda fixa e FIIs já começou a se inverter e até mesmo os investidores mais conservadores devem voltar a olhar com mais carinho para os fundos em breve.

Para quem não está tão familiarizado com o mercado de FIIs, a Trinus é a holding de serviços imobiliários e financeiros dona da TG Core Asset. A gestora é responsável pelo TG Ativo Real (TGAR11), fundo que conta com mais de 100 mil cotistas e um retorno com dividendos (dividend yield) de 15,67% nos últimos 12 meses. 

Para Siqueira, por trás dessa virada de cenário a favor dos fundos imobiliários está a nova perspectiva para a Selic. “Na nossa visão, o arrefecimento da inflação abre uma possibilidade muito alta de corte de juros. Essa materialidade de um ciclo de queda muda tudo para a indústria”, afirma, em entrevista ao Seu Dinheiro.

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), divulgado nesta semana pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), avançou 0,23% em maio — resultado abaixo das estimativas já otimistas dos analistas.

Como a queda da Selic afeta os fundos imobiliários?

Com a convergência da inflação para o centro da meta do Banco Central, a curva brasileira já precifica juros abaixo dos dois dígitos no final de 2024, o que aumenta de forma bastante expressiva a atratividade dos FIIs, de acordo com Siqueira. 

“A atividade imobiliária como um todo é aquecida pelo aumento potencial da oferta de crédito imobiliário no Brasil e, assim, os dividendos poderão voltar a superar o retorno dos títulos de renda fixa”, diz o CEO da Trinus e da TG Core.

Além do crescimento na oferta de financiamento — um dos pilares para um setor no qual a necessidade de capital é alta —, Siqueira acredita que o ciclo de queda dos juros também pode melhorar as perspectivas para a comercialização dos imóveis.

Especialista em desenvolvimento imobiliário, o executivo prevê a recuperação da velocidade de venda dos empreendimentos, aumento da demanda e mais disponibilidade de crédito para o consumidor final, o que aumenta sua capacidade de acessar produtos com preços mais elevados.

“Isso melhora muito as perspectivas não só do resultado operacional desses empreendimentos, mas também da nossa capacidade de manter ou aumentar os dividendos para os nossos cotistas.”

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A estratégia da TG Core para entregar dividendos expressivos

Vale destacar que, mesmo em meio ao ciclo de alta dos juros, o fundo imobiliário TG Ativo Real (TGAR11), carro-chefe da TG Core, conseguiu manter um retorno acima da taxa básica de juros.

Foram distribuídos R$ 17,51 por cota nos últimos 12 meses. E esse rendimento deve crescer ainda mais, segundo Siqueira: “A nossa perspectiva é ampliar a capacidade de pagar dividendo de R$ 1,30, nosso patamar atual, para até R$ 1,50 por cota.”

Para isso, a gestora aposta principalmente nos segmentos de loteamento e incorporação fora do eixo Rio-São Paulo e na parceria com empreendedores regionais.

Siqueira aponta que as grandes incorporadoras brasileiras listadas na B3 representam menos de 20% do mercado residencial do país. Os outros 80% da indústria são altamente pulverizados e estão na mão dos pequenos e médios empreendedores.

“Quando fundamos a holding, há 14 anos, todos os fundos brigavam por esses 20%. A outra grande parcela do mercado ficava às margens do capital porque havia um problema de falta de governança e transparência nas companhias”, conta o CEO.

Para solucionar essas questões e embarcar com mais segurança no que a companhia considerou um “filão de oportunidades”, a Trinus investiu em tecnologia para melhorar a estrutura dos pequenos empreendedores e estruturou fundos de investimento para levar capital a essas empresas. Mas sempre vale ponderar que esse tipo de estratégia também costuma envolver mais riscos.

Fundos imobiliários de carona com o agronegócio?

A estratégia do TGAR11 envolve ainda o investimento em projetos de desenvolvimento imobiliário em regiões ligadas ao agronegócio. De acordo com Siqueira, as áreas com presença forte do agro sofrem menos volatilidades com o cenário macroeconômico.

Considerado o motor de crescimento da economia brasileira, o setor saltou 21,6% no primeiro trimestre e foi o principal responsável pelo resultado acima do esperado do Produto Interno Bruto (PIB) nacional.

Mapeamos regiões que têm em suas economias uma maior correlação com o agronegócio e vimos que, normalmente, elas apresentavam um mercado imobiliário mais saudável. E, por ter constatado isso, buscamos investir nesses locais desde a fundação da empresa. Hoje, apesar de termos uma posição nacional com negócios em 25 estados, seguimos concentrados em cidades com forte presença da agropecuária.

Diego Siqueira, CEO da Trinus.co e da TG Core Asset

Atualmente, Goiás é o grande destaque na alocação por estados do portfólio do TGAR11, mas também há posições relevantes no Mato Grosso, Pará, Maranhão, Piauí, Bahia, Tocantins, Minas Gerais e no interior de São Paulo.