Uma nova oportunidade de entrada em um dos fundos imobiliários (FIIs) vencedores de 2021

Enquanto o mercado acionário recebe um impulso com a entrada de recursos estrangeiros, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) segue em um cenário de contração, com queda de 2,5% no ano.

Entre os principais fatores deste movimento, destaco a alta dos juros locais, a realização de lucros provenientes do forte mês de dezembro (no qual o Ifix subiu quase 9%) e a confusão envolvendo o ofício da CVM no caso MXRF11. 

Neste último ponto, o efeito suspensivo da decisão trouxe um período de calma para os investidores do mercado de fundos imobiliários, que agora aguardam pela nova defesa do BTG (administrador do fundo).

Particularmente, interpreto que os desdobramentos do caso trarão um desfecho positivo para a indústria, seja pela alteração da decisão ou pela maior sofisticação contábil dos FIIs.

Opções interessantes entre os FIIs

Mesmo com os impasses, a classe de fundos imobiliários de crédito segue em forte ritmo quando tratamos de rendimentos. 

Segmento mais representativo do Ifix, com mais de 40% de sua composição, os FIIs de CRIs se tornaram opções interessantes para capturar a alta dos indexadores (IPCA e CDI) de forma quase imediata.

Um deles é o Kinea Securities (KNSC11), fundo mencionado no Décimo Andar em julho do ano passado.

Kinea Securities (KNSC11)

Até meados de fevereiro, o papel acumulava alta de 4,5% no período, contra uma queda de 2,4% do Ifix, acompanhado de um dividend yield anualizado na casa de 15%. 

Entre os fundos imobiliários mais líquidos da indústria, o fundo teve a 5ª melhor performance de 2021.

Com respaldo da diligência e originação da gestão Kinea, a carteira atual do fundo consiste em mais de 40 operações bem diversificadas entre setores, como é possível verificar no gráfico abaixo.

Portfólio do KNSC11

Além disso, o portfólio possui uma indexação concentrada em IPCA, o que impulsionou o forte retorno citado acima — o índice atingiu 10,06% no acumulado de 2021 e a taxa média de aquisição da carteira é de 6,5% ao ano.

Lembrando que o IPCA-15, divulgado na última quarta-feira (23), superou as expectativas novamente. 

Pela característica flexível da gestão, o KNSC11 tem capacidade de flutuar entre indexadores, setores e níveis de risco, diferentemente dos outros fundos imobiliários clássicos da Kinea, como o Kinea Rendimentos (KNCR11) e o Kinea Índice de Preços (KNIP11).

Maior risco, mas bem protegido

Deste modo, o portfólio do FII conta hoje com pouco mais de 15% em operações high yield, percentual controlado que oferece maior risco ao portfólio (aliado a um retorno elevado), ainda que bem protegido por multas e garantias sólidas (alienação fiduciária, cessão fiduciária dos recebíveis e subordinação, por exemplo).

Ademais, desde o final do ano passado a gestão optou por realizar, provisoriamente, operações compromissadas reversas lastreadas em CRIs, representando hoje 10% do patrimônio líquido (PL) do fundo.

Em resumo, essa estratégia envolve a venda de um título e, após período pré-determinado, há o compromisso do vendedor em recomprá-lo por valor pré-acordado — seu funcionamento é bem próximo de uma alavancagem.

O instrumento permite uma alocação maior de recursos em CRI, o que contribui para aumentar o retorno da carteira e gerar maior agilidade de alocação dos recursos das emissões de cotas.

Além disso, diferentemente do caso Maxi Renda (MXRF11), o fundo é administrado pela Intrag, que já atua com o regime de competência em seus produtos. Em teoria, o KNSC11 está menos exposto a qualquer mudança de regra contábil indicada pela CVM no último ofício.

Mas por que estou descrevendo os principais pontos do KNSC11? Simples: enxergo uma nova oportunidade de entrada no fundo.

Kinea Securities (KNSC11): 4^a emissão de cotas do FII

O FII Kinea Securities (KNSC11) vem para sua quarta emissão de cotas, realizada nos moldes de uma oferta CVM 400, ou seja, destinada para todos os tipos de investidores.

O objetivo será levantar cerca de R$ 400 milhões, emitindo 4,45 milhões de novas cotas a R$ 92,80 cada, já considerando a taxa de distribuição primária de 3,23% (ou R$ 2,90) – o KNSC11 negocia atualmente com preço de R$ 95, aproximadamente. 

O montante mínimo será de R$ 20 milhões, ou seja, se a captação superar esse valor, a oferta não precisará ser cancelada. 

Os atuais cotistas do FII poderão participar via exercício do direito de preferência, que será emitido no fator de 0,560, ou seja, o cotista que possuir 1.000 cotas, por exemplo, poderá subscrever 560 novas cotas do fundo.

Para novos investidores, o investimento mínimo é de R$ 25 mil ou de acordo com a regra cima por meio da compra do direito de subscrição (KNSC12) em bolsa.

Segundo com o cronograma passado pela gestão, os atuais cotistas do FII têm até o dia 4 de março para manifestar sua vontade em participar da oferta via exercício dos direitos de preferência ou até o dia 2 para vendê-los.

Destinação dos recursos e orientação

O KNSC11 já possui um pipeline bem definido com uma tranche de CRIs. Em geral, o destaque vai para a indexação dos ativos, majoritariamente atrelados ao CDI com spread médio de 2,6%.

Diante da característica flexível do portfólio, a gestão quer aproveitar os novos recursos para montar operações que proporcionem uma maior diversificação da carteira e que capturem essa alta da taxa de juros.

De acordo com o prospecto, estamos tratando de operações majoritariamente high grade (alta qualidade de crédito) e originadas pela própria Kinea, o que é característica da gestão. Vale citar que este pipeline pode ser alterado conforme a dinâmica do mercado.

Projeções e estimativas

Seguindo a tendência das últimas emissões, aliada às operações compromissadas descritas acima, esperamos que a gestão concretize a alocação dos recursos rapidamente — algo em torno de dois meses.

No estudo de viabilidade, a gestão do FII estima um dividendo de 11,08% para o primeiro ano, considerando o preço da emissão, valor bem atrativo.

Em nosso modelo, que trabalha com indexadores diferentes para o período, estimamos que o KNSC11 atinja um yield de 13% no período, caso a oferta seja bem-sucedida (captação integral).

Adicionalmente, utilizando uma taxa de desconto nominal de 12,18% para o fundo, enxergamos um ganho de capital de aproximadamente 7% sobre o preço da oferta, o que agrega ainda mais atratividade ao case.

Por fim, é importante citar que a equipe de gestão do KNSC11 tem realizado um trabalho excelente à frente do fundo desde o ano passado, montando o portfólio em momento oportuno.

Compra direta atrativa

A gestão Kinea, que já comanda os principais FIIs de crédito da indústria (KNIP11 e KNCR11), possui nome consolidado no setor.

Em períodos de oferta, é bem comum que as cotas dos fundos tenham pequena correção, movimento que ocorreu com o KNSC11.

Dito isso, entendo que a participação na oferta é uma oportunidade, mas mesmo a compra direta do fundo em Bolsa me parece atrativa na cotação atual, especialmente para engordar nossos proventos!

Um abraço,
Caio