É hora de voltar para os fundos imobiliários?

Olá, seja bem-vindo ao nosso papo semanal sobre aposentadoria FIRE (Financial Independence, Retire Early). Na semana passada, respondi ao seguinte questionamento dos leitores do Seu Dinheiro: 

• Ainda não tenho ações. É uma boa hora para começar a comprar e montar minha carteira?

Em resumo, respondi que sim. De uma ótica de longo prazo, pensando num projeto de aposentadoria FIRE, faz sentido começar a montar (aos poucos) sua carteira diversificada de ações. 

Hoje, mudando completamente de assunto, falarei sobre os fundos imobiliários.  

A tábua de Avicena

Estou lendo Trópicos Utópicos, de Eduardo Giannetti. Mais um livro difícil de explicar, como o são quase todos os seus escritos. 

Apesar de um fio condutor - a utopia brasileira - ele não resiste à tentação de discutir filosofia, economia, antropologia e misturar tudo isso num ensopado intelectual digno de um James Beard Awards. 

Tirando de contexto, roubo de Giannetti a metáfora da tábua de Avicena, transcrita a seguir. 

“Um homem não sente dificuldade em caminhar por uma tábua estreita enquanto acredita que ela está apoiada no solo. (...) mas ele vacila — e afinal despenca — ao se dar conta de que a tábua está suspensa sobre um abismo.” 

Sem nenhuma sutileza, é exatamente assim que funcionam os mercados financeiros. 

Deixe-me explicar melhor: existe apenas uma tábua, mas apenas com o tempo isso se torna claro. 

Quando as coisas caminham tal como imaginávamos, sentimo-nos desfilando na tranquilidade de uma tábua que apesar estreita, está rente ao solo. 

No fundo, sabemos que existem riscos e pouco espaço de manobra, mas as coisas simplesmente estão dando certo. Cada novo acerto torna ainda mais distante e abstrata a perspectiva do risco.

Eis que num piscar de olhos as coisas mudam. 

Em poucas semanas, deixamos o bull market e somos apresentados formalmente ao coronavírus (ou qualquer outro evento de cauda). De repente, cada passo torna-se pequeno e cauteloso, seguido de uma longa pausa para inspirar e expirar com nervosismo e tremedeira. 

De repente, a proximidade do solo parece substituída pela imensidão de um abismo sem fim. 

O abismo esteve sempre ali

Conforme você amadurece como investidor, a tábua de Avicena passa a ser percebida de uma maneira diferente. 

Com o tempo, a experiência deixa marcas. 

Depois do primeiro tombo, passamos a sentir medo justamente quando a tábua aparenta proximidade com o chão; paradoxalmente, a confiança aumenta e os passos se tornam mais firmes quando o abismo que se projeta abaixo de nós assume contornos infinitos. 

Num investimento típico de renda variável, tudo que podemos perder são os 100% do capital investido. Esse sempre foi o tamanho do abismo. O problema, como vimos, são as distorções de percepção causadas ora pelo excesso de confiança, ora pelo excesso de medo. 

Veja o que aconteceu com os fundos imobiliários. 

Em dezembro de 2019, batemos o recorde de investidores pessoa física comprando FIIs.  Vindo de três anos consecutivos de valorização e baixa volatilidade, os fundos imobiliários pareciam um tábua rente ao chão, em que todos caminhavam com serenidade. 

Todos os dias os FIIs subiam. Em cinco minutos, era possível ler um relatório gerencial de quatro páginas, que raramente muda de um mês para o outro, e sentir-se convicto da tese de investimentos no fundo imobiliário. 

No dia seguinte, os FIIs voltavam a subir. 

Enquanto os FIIs negociavam a yields (proporção dos rendimentos estimados em 12 meses versus o preço pago por cota) próximos de 4,5% ao ano - justamente o momento mais arriscado, em que o yield rendia quase a mesma coisa que a Selic - todos os dias batíamos recordes de volume negociado. 

Agora que os melhores fundos imobiliários do mercado estão sendo negociados a yields de 7,5% ao ano (ou mais), ninguém quer saber deles!

Logo agora, que a tábua está cada vez mais próxima do chão, que os fundos imobiliários negociam a patamares próximos aos de 2017, a grande maioria dos investidores só consegue pensar no abismo.

Mas aqui, somos a minoria. Por isso os assinantes do Empiricus FIRE® receberam a recomendação de investir num dos melhores fundos imobiliários do mercado, a preços extremamente atrativos.

Teremos mais oportunidades nas próximas semanas e você pode aproveitá-las também.

Um abraço!