Bresco Logística (BRCO11) paga o maior dividendo em três anos em meio à queda das cotas: vale investir agora ou o provento não veio para ficar?

Os cotistas do Bresco Logística (BRCO11) recebem hoje um dividendo acima de R$ 1,00 por cota pela primeira vez desde maio de 2023. Depois de distribuir R$ 1,40 por cota naquele mês, o fundo imobiliário passou a pagar cerca de R$ 0,95. Agora, o rendimento voltou a subir.

A grande questão é que não dá para saber se a situação continuará por bastante tempo, já que o dividendo mais alto provém de uma combinação de receitas pontuais e não recorrentes — que pode não voltar a se repetir.  

Em entrevista ao Seu Dinheiro, o sócio, CIO e Diretor de RI do Grupo Bresco, Rafael Fonseca, afirmou que o FII recebeu valores referentes a multas por cancelamento de contratos de locação, além de ter fechado novos aluguéis com preços superiores aos que vinham sendo aplicados até então. 

No entanto, como as locações ocorreram após o fim do primeiro semestre, despesas de corretagem foram postergadas, inflando o resultado do ativo no período.

Outro ponto que ajudou no pagamento de um dividendo fora da curva foi a queda das cotas na bolsa de valores (B3). No início do ano, a cota do BRCO11 estava sendo negociado a cerca de R$ 124. Já em junho, o FII fechou a R$ 113,60 por cota. 

Embora o BRCO11 esteja na classe de fundos de galpões logísticos, que vem apresentando os melhores desempenhos, o ativo ainda registra desconto em relação à cota patrimonial. 

Ver o patrimônio perder valor nunca deixa o investidor satisfeito. Porém, a queda no valor da cota resultou em taxas menores para a gestora, o que aumentou o resultado disponível para o FII. Como o regulamento define que 95% do lucro em caixa precisa ser distribuído, os proventos aumentaram. 

A questão é que, de acordo com Fonseca, o BRCO11 não deve parar por aí. “A nossa estratégia sempre foi ter uma distribuição crescente e consistente ao longo do tempo”, disse.

Mas, afinal, em um cenário ainda restritivo para os fundos imobiliários, com a Selic a 14,25% ao ano, como a gestora do FII pretende seguir gerando resultados chamativos para os cotistas? E para quem ainda não entrou no BRCO11, é hora de colocar na carteira?

Entenda abaixo o que os investidores podem esperar para o fundo imobiliário daqui para frente.

A estratégia do BRCO11 para ampliar dividendos

Criado em dezembro de 2019, o Bresco Logística tem fama no mercado por conta do portfólio de alta qualidade, com 14 galpões distribuídos em seis estados diferentes.

O FII também prioriza ativos localizados próximo a grandes centros de consumo, voltados para as operações de last mile, ou seja, na etapa final da cadeia logística, em que o bem é entregue diretamente ao consumidor final. 

O portfólio é composto principalmente por imóveis na região de São Paulo, com 51% da carteira localizada no estado. Além disso, 23% da área bruta locável (ABL) se encontra no raio de 25 quilômetros da capital paulista. 

Porém, a estratégia do BRCO11 não se limita a São Paulo. O FII também opera em centros de consumo nas demais regiões do Sudeste, como a grande Belo Horizonte, no Sul (nos estados do Paraná e do Rio Grande do Sul), e no Nordeste (na Bahia e em Alagoas). 

“São Paulo é o maior estado do ponto de vista de mercado, mas acreditamos muito em outras regiões também”, comentou Fonseca. 

Essa característica, aliada ao mercado aquecido pela disputa das grandes varejistas do e-commerce, permite que o BRCO11 capture a valorização dos aluguéis nas regiões. 

Ainda assim, na estratégia do FII, o aumento dos aluguéis é apenas um pilar para gerar dividendos para os cotistas. O fundo também busca gerar valor por meio da reciclagem do portfólio.  

A tática envolve vender ativos no momento certo para realizar ganho de capital e, em seguida, comprar novos imóveis com potencial de valorização imobiliária. 

A carta na manga do BRCO11

Em geral, os fundos imobiliários de galpões logísticos costumam firmar contratos atípicos com seus inquilinos. Isso porque contam com longos prazos para a rescisão, possuem reajustes anuais pela inflação (IPCA), o que garante previsibilidade de renda aos cotistas. 

Mas o BRCO11 vai na contramão. Fonseca destaca que o FII possui 64% da carteira composta por contratos típicos. Nessa modalidade, além de ter reajustes anuais, há a possibilidade de revisional no meio do período da locação. 

Para o executivo, essa característica permite que o fundo consiga reajustar os valores dos aluguéis conforme a dinâmica do mercado, que passa por um período positivo, com aumento dos preços. 

Embora não conte com multas altas em caso de rescisão de contratos, nem com longos prazos, isso não preocupa o sócio do Grupo Bresco. A gestão realiza trabalhos constantes para substituição de inquilinos e, devido ao portfólio de alta qualidade do BRCO11, o ritmo de absorção das áreas vagas é alto. 

No entanto, segundo o último relatório gerencial divulgado, o FII apresenta taxa de vacância de 7,4%. Caio Araujo, analista da Empiricus Research, avalia que o patamar é elevado para o histórico recente do fundo. 

Ainda assim, o especialista enxerga que a qualidade da gestão e dos ativos oferecem boas condições para uma evolução gradual da ocupação. 

Fonseca reforça essa visão: “Vacância é normal em um portfólio com mais de dois terços de contratos típicos. Mas estamos trazendo inquilinos num valor mais alto do que o contrato anterior tinha, por conta da dinâmica e o momento do ciclo imobiliário”, afirmou o CIO. 

Hora de investir? 

Araujo tem perspectivas positivas para o fundo, que aparece na carteira TOP FIIs da Empiricus Research. Segundo o analista, o BRCO11 continuará pagando um nível de rendimento atrativo. 

A projeção da casa é que o fundo consiga manter o atual patamar até meados de 2028, sustentado por lucros acumulados e pela venda do Bresco São Paulo. 

Porém, ainda que haja uma eventual queda dos proventos, Araujo avalia que não deve ser vista como um ponto depreciador. “Os cotistas continuarão a capturar o retorno do desinvestimento no imóvel Bresco São Paulo, enquanto o portfólio do fundo anda permite novos ganhos no médio prazo”, afirmou ao Seu Dinheiro. 

Em relatório, Araujo estima que o BRCO11 gere retorno de 9,4% para os próximos 12 meses. 

Riscos no radar? Os Correios e o GPA como inquilinos e outras pressões nos dividendos

Atualmente, o BRCO11 possui dois inquilinos no portfólio que estiveram no centro de imbróglios: os Correios e o Grupo Pão de Açúcar (GPA).

No caso da estatal, a empresa lidou com um impasse com o fundo imobiliário Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11), dono do galpão que ocupava anteriormente.  

O problema teve início em 2024, com a identificação de problemas no imóvel de Contagem (MG). Após constatar danos no imóvel, os Correios suspenderam as atividades no local e, em seguida, a Defesa Civil determinou a interdição total do imóvel. 

Porém, mesmo depois da liberação, a companhia não retomou as operações no ativo. Já em março de 2025, os Correios decidiram rescindir unilateralmente o contrato de locação do imóvel, o que levou a uma batalha judicial em relação ao pagamento de obrigações definidas em contrato. 

Com a saída do imóvel do TRBL11, a empresa passou a ocupar o galpão do BRCO11. Questionado sobre os riscos do inquilino, Fonseca afirmou que a gestão monitora a situação diariamente e ressalta que a operação é estratégica para os Correios atenderem o mercado de Belo Horizonte. 

“Se não estivessem no galpão da Bresco, a empresa precisaria estar em outro imóvel similar, como fizeram quando saíram do TRBL11”, disse ao Seu Dinheiro. A gestão ainda avalia que, caso os Correios saiam, haverá oportunidades para locações ainda melhores para a carteira. 

Já o GPA passa por uma recuperação extrajudicial. Porém, a empresa segue com os pagamentos totalmente em dia, o que, segundo Fonseca, demonstra a importância da operação no imóvel para a empresa. 

O galpão ocupado está localizado em São Paulo, a apenas 3 quilômetros da Marginal Tietê, sendo considerado um imóvel extremamente líquido comercialmente e com potencial de valorização. 

Mas não são só os inquilinos que podem pressionar o FII. Com um ambiente mais restrito para emissões públicas devido à atratividade da renda fixa, o BRCO11 vem ampliando o portfólio através do pagamento em cotas. 

No entanto, essa abordagem pode ter impactos nos pagamentos. “Como temos uma estratégia de longo prazo, conseguimos fazer transações que pressionam os rendimentos no curto prazo, mas que têm um potencial maior no longo prazo”, disse o executivo.