Fundo imobiliário com carteira ‘genuinamente híbrida’ é o favorito para investir em abril — e ainda está com desconto 

O aumento das tensões no Oriente Médio em meio à guerra dos EUA e Israel contra o Irã fez com que os mercados vivessem uma verdadeira sangria. Nem mesmo o setor imobiliário ficou fora dessa, e o IFIX, principal índice de referência dos fundos imobiliários, recuou 1,06% em março. 

Enquanto a disputa entre os países não parece caminhar para um fim, as economias globais enfrentam a pressão inflacionária do conflito, que tem em seu centro o preço do petróleo.  

Vale lembrar que o Irã controla o Estreito de Ormuz, região onde boa parte dos navios petroleiros passam para chegar ao restante do mundo. 

Com a commodity na jogada, a perspectiva de queda dos juros no Brasil arrefece. Para os FIIs, sensíveis ao nível das taxas reais de longo prazo, esse cenário exige uma seleção ainda mais criteriosa, segundo a analista Carol Borges, da EQI. 

“O prêmio de carrego passa a ser tão relevante quanto a perspectiva de valorização da cota”, afirma Borges. 

Para tornar a carteira resiliente mesmo em momentos de incerteza, a principal estratégia de proteção é a diversificação. E é justamente isso que chama a atenção no TRX Real Estate (TRXF11), fundo imobiliário favorito para investir em abril. 

Com três indicações entre as seis casas de análise e bancos consultados pelo Seu Dinheiro, o TRXF11 é um FII de tijolo — ou seja, investe seus recursos em imóveis físicos — com portfólio “genuinamente híbrido”.  

De acordo com a analista da EQI, o fundo aposta em segmentos distintos, mas que possuem perfis de risco e retorno complementares. 

Confira o ranking completo dos FIIs indicados para investir neste mês: 

* Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com mais indicações. 

TRX Real Estate (TRXF11): um fundo imobiliário com fome de aquisição 

Desde o início do ciclo de alta de juros no Brasil, que começou no final de 2024, os FIIs vêm enfrentando um dilema já conhecido no mundo imobiliário: quando o ambiente está propício para a aquisição de imóveis, os fundos têm dificuldade de captar recursos no mercado secundário. 

Porém, FIIs consolidados encontraram uma estratégia para reverter esse cenário: fazer aquisições utilizando suas cotas como pagamento. Só que não é qualquer fundo que consegue fazer essas operações, já que os ativos precisam ser vistos como moedas fortes. 

Para o TRXF11, no entanto, isso não foi problema. O fundo passou boa parte de 2025 realizando aquisições de peso com essa estratégia. 

Como resultado, o FII triplicou o patrimônio líquido, saltando de cerca de R$ 2 bilhões no início de 2025 para R$ 6,3 bilhões.  

O mecanismo ainda levou o TRXF11 a construir uma carteira de 122 imóveis distribuídos em 17 estados e 65 cidades, e área bruta locável (ABL) total de 1.327.659 metros quadrados. 

Atualmente, os principais segmentos por receita do TRXF11 incluem o varejo atacadista, alimentar, logístico, saúde, educação e shoppings center.  

“Esta diversificação reduz concentração em qualquer segmento e aumenta a resiliência dos dividendos em diferentes ciclos econômicos”, diz Borges, que recomendou o fundo para este mês. 

Além disso, cerca de 70% da receita do fundo imobiliário provém de contratos atípicos — ou seja, possuem longos prazos, não contam com revisional no meio do período da locação e têm alta penalidade por rescisão antecipada — com grandes inquilinos. Essa estratégia confere ao TRXF11 maior previsibilidade de fluxo de caixa. 

Segundo a analista, o TRX Real Estate se consolidou como um dos maiores e mais diversificados FIIs do mercado brasileiro.  

“A estratégia confere ao portfólio uma resiliência estrutural raramente encontrada entre os FIIs de tijolo”, afirmou. 

Com o ambiente do mercado financeiro se mostrando mais desafiador e a queda da Selic ocorrendo em ritmo mais lento, Borges destaca que o TRXF11 oferece “um carrego relevante mesmo no pior cenário de juros persistentemente elevados”. 

Já em um ambiente de redução das pressões inflacionárias e das taxas de juros, o fundo tende a entregar valorização da cota, o que é um componente adicional de retorno. 

A fome por aquisição do TRXF11 também chamou atenção do Santander, que indicou o fundo em abril. Para os analistas do banco, as recentes transações são positivas e geradoras de valor para o portfólio do FII. 

Além disso, avalia que os cap rates (taxas de capitalização) das aquisições estão em linha — e, em alguns casos, acima — da média histórica observada nas operações do TRXF11. 

 Com isso, o Santander estima um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de 11,8% para o fundo imobiliário.

TRXF11 com desconto na bolsa

A aquisição de imóveis com pagamento em cotas é uma faca de dois gumes, e o próprio TRXF11 comprovou isso — o mecanismo gera uma pressão vendedora temporária no mercado secundário, à medida que os vendedores institucionais que participaram da oferta buscam monetizá-las. 

Com isso, o TRXF11 viu uma queda da cota nos últimos meses, que recuou à faixa de R$ 92,00, enquanto o valor patrimonial se mantém em torno de R$ 101 por cota. 

Para quem ainda não colocou o FII na carteira, essa é uma boa notícia, já que o fundo apresenta um desconto de aproximadamente 8% em relação ao valor patrimonial.  

“Essa dinâmica é, a meu ver, temporária e não reflete qualquer deterioração dos ativos, mas simplesmente o comportamento esperado de cotistas que ingressaram no fundo", afirma Borges. 

A avaliação da analista da EQI tem por base os fundamentos do fundo imobiliário, que melhoraram ao longo do último ano. Atualmente, a vacância física está em 0,46% e a financeira em 0,42%. 

Além disso, os ativos incorporados são de primeira linha, como o Hospital Sírio Libanês, que passou a ser uma das inquilinas do FII.  

Uma das maiores instituições filantrópicas de saúde do país, o hospital registrou receita operacional líquida de R$ 3,56 bilhões em 2024. Para o TRXF11, o cap rate inicial da operação é de 8% ao ano. 

Os riscos no horizonte do fundo imobiliário

A estratégia arrojada do TRXF11 também teve um outro preço: a alavancagem. O FII tem obrigações por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), de médio e longo prazo, no volume de aproximadamente R$ 1,8 bilhão.  

Já os recursos em caixa do fundo são de R$ 1,3 bilhão. Apesar disso, Borges avalia que a alavancagem do TRXF11 está sendo bem gerenciada.  

Além disso, o FII precisa ficar atendo a eventuais problemas com inquilinos em dificuldades operacionais ou financeiras, uma vez que esse cenário pode gerar atraso no pagamento de aluguéis e até aumento de vacância. 

Já o Santander destaca como ponto de atenção a concentração de 4% do portfólio no segmento shopping centers, com ativos desafiadores e que poderão necessitar de investimentos.