Bresco Logística (BRCO11) recua abaixo do valor patrimonial, e analistas veem oportunidade; entenda o que esperar do ativo e do mercado de FIIs daqui para frente

Quando o assunto é destaque entre os fundos imobiliários, os ativos logísticos têm dominado a cena, impulsionados pelo avanço do e-commerce no Brasil. Esse momento positivo para o setor recoloca um FII queridinho pelos analistas sob os holofotes: o Bresco Logística (BRCO11). 

Porém, ao que parece, os investidores ainda não perceberam que podem ter ouro nas mãos — e isso é uma boa notícia para quem quer comprar o FII, segundo especialistas do mercado. 

Após uma alta na bolsa em fevereiro, o BRCO11 voltou a ser negociado abaixo do seu valor patrimonial. Ou seja, as cotas registram preços abaixo do valor dos imóveis e ativos que o fundo possui. 

Com queda de 6,8% em março, o Itaú BBA destacou a recomendação de compra para o FII em relatório. Segundo a instituição, as perdas de março “não refletem a sua qualidade, bem como o momento positivo do setor logístico”, afirmaram os analistas.

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O BRCO11 e outros FIIs recomendados

Embora o fundo imobiliário tenha enfrentado um período delicado, quando lidou com devoluções antecipadas, o Itaú BBA avalia que a gestão foi capaz de realocar esses imóveis, reduzindo o impactado da vacância projetada na época.

Atualmente, o FII possui uma taxa de ocupação de 93,3%, em linha com o registrado no país.

“O movimento [de baixa] gera um descasamento com os fundamentos, criando uma oportunidade de entrada no BRCO11”, disseram em documento. E não é só o Itaú BBA que vê o Bresco Logística como um FII a se ter na carteira. 

O Santander indicou, em relatório divulgado na segunda-feira (30), os fundos imobiliários logísticos como favoritos. Nele, o banco também destacou o BRCO11 como o preferido, seguido pelo Vinci Logística (VILG11). 

Além disso, os analistas ainda demonstraram que o setor dominou os holofotes nos últimos 12 meses, com alta de 27%. Já os fundos imobiliários de papel e o IFIX, principal índice que mede o desempenho dos FIIs na bolsa, se valorizaram 20% e 25%, respectivamente, no mesmo período.

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Com um cenário mais positivo para os fundos de tijolo, o desconto desses ativos caiu, que passou de 22% em janeiro de 2025 para 14% em março deste ano. Segundo o documento, os segmentos que mais reduziram seus descontos foram logísticos (18%), shopping center (14%) e escritórios (12%).  

Com isso, o Santander recomenda uma alocação de 60% da carteira em FIIs de tijolo e 40% em fundos imobiliários de papel. 

Entre os setores e ativos recomendados, a ordem de preferência dos analistas é: 

• Logístico/industrial: Vinci Logística (VILG11) e Bresco Logística (BRCO11); 

• Híbrido: Guardial Real Estate (GARE11) e TRX Real Estate (TRXF11); 

• Shopping center: XP Malls (XPML11) e Hedge Brasil Shopping (HGBS11); 

• Escritório corporativo: Tellus Properties (TEPP11) e Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11). 

• Papel: Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), Pátria Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11). 

O que vem daqui para frente para o mercado de fundos imobiliários? 

Os principais segmentos da indústria de FIIs já entraram em um ciclo de recuperação, e o Santander enxerga agora uma fase de expansão potencial. 

Os analistas afirmam que o destaque seguirá sendo o setor logístico, uma vez que ele já se encontra em estágio mais avançado: as taxas de vacância registraram queda e os preços de locação indicam aumentos relevantes. 

Enquanto os FIIs de galpões começam a viver uma nova fase, o mercado de escritórios em São Paulo ainda passa pela recuperação.  

Há uma demanda progressivamente maior por áreas corporativas, enquanto a oferta já não consegue acompanhar. Esse cenário vem elevando os preços das transações de escritórios na capital paulistana. 

Além de um momento positivo para determinados segmentos, o Santander também vê aumento do fluxo de investidores para os FIIs em geral. A projeção do banco é que o mercado atraia ao menos 400 mil novos investidores em 2026. 

Segundo os analistas, os fundos imobiliários serão impactados positivamente pelo crescimento de participantes estrangeiros, que já registram aumento de negociações desses ativos nos últimos meses.