BTRA11 e BTAL11: por que o BTG está convertendo esses FIIs em fiagros — e como isso pode turbinar os seus dividendos

Dizem que em time que está ganhando não se mexe — mas essa raramente é a estratégia do BTG Pactual. Prova disso é o movimento que vem repercutindo em dois fundos imobiliários (FIIs) sob sua gestão: o BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) e o BTG Pactual Agro Logística (BTAL11).

Nascido como um fundo imobiliário voltado à compra de terras agrícolas por meio de operações de sale & leaseback — quando o fundo adquire a propriedade e a aluga de volta ao produtor —, o BTRA11 obteve, em novembro de 2025, aprovação dos cotistas para se transformar em um fiagro.

A reação a essa conversão vem sendo positiva: após fechar o ano com ganhos de 44,98% na bolsa, o BTG Pactual Terras Agrícolas já registra alta de 15,57% em 2026. Agora, o BTG quer repetir a estratégia, mas, desta vez, com o BTAL11.

Hoje classificado como fundo imobiliário, o FII de galpões logísticos ficou entre os melhores de 2025, com um retorno total de 37,62%, incluindo dividendos. Os fundos desse segmento vêm apresentando desempenhos expressivos em meio à corrida das grandes varejistas no país.

Mas o que os cotistas ganham com a transformação de um fundo imobiliário em fiagro? Segundo Thiago Lima, sócio e head de distribuição da BTG Pactual Asset Management, a mudança é um marco de modernização, que se traduz em aumento no pagamento de dividendos.

A avaliação, inclusive, já se transformou em guidance no caso do BTRA11. Para 2026, a projeção do BTG Pactual é que o hoje fiagro distribua pelo menos R$ 0,90 por cota por mês, quase o dobro da média de pagamento do último ano, de R$ 0,43 por cota.

Já para o BTAL11, que fechou 2025 com pagamentos de R$ 0,95 por cota — um marco histórico para o FII —, a previsão é de um aumento significativo nos dividendos em relação a esse patamar, caso a transformação em fiagro seja concluída.

Porém, a projeção ainda depende da aprovação da proposta, e os cotistas terão só até esta sexta (30) para se manifestar.

Mas não para por aí. Tiago Lima vê uma série de outras vantagens para os investidores e contou ao Seu Dinheiro como o BTRA11 e o BTAL11 vão encher a carteira dos cotistas com a transformação de fundo imobiliário em fiagro.

No bolso do cotista do BTRA11 e BTAL11: como a mudança de FII para fiagro vai destravar dividendos ainda maiores?

Com a nova roupagem de fiagro, Thiago Lima avalia que o BTRA11 e o BTAL11 deixarão de ser “fundos imobiliários que olham para o agronegócio” para se tornarem veículos plenamente integrados ao setor que representa cerca de um terço do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro.

Além disso, a estrutura gera uma maior flexibilidade para a gestão ativa dos fundos, permitindo que a alocação do caixa seja mais tática e veloz. Isso porque, nas regras atuais dos FIIs, o gestor muitas vezes se vê de mãos atadas quando recebe amortizações parciais de grandes operações.

Essas movimentações resultam em um caixa ocioso, que é difícil de reinvestir de forma imediata em ativos imobiliários de grande porte.

Já como fiagros, o BTAL11 e o BTRA11 poderão alocar esses recursos em operações de curto prazo com maior rentabilidade, garantindo que o dinheiro dos cotistas nunca fique parado.

Como exemplo, o especialista relata que o BTAL11 encerrou o ano com mais de R$ 138 milhões em caixa. Caso a nova estrutura seja aprovada pelos cotistas, ela permitirá que esse montante seja empregado com maior velocidade em oportunidades mais rentáveis.

No caso do BTRA11, que já teve a alteração aprovada em novembro de 2025, os frutos da mudança já começam a ser colhidos.

Nos últimos anos, o fundo superou entraves operacionais e jurídicos, recuperando a posse de ativos e avançando na venda estratégica de propriedades. Essas movimentações permitiram ao fundo acumular uma reserva de resultados de cerca de R$ 56 milhões.

Com a conversão para fiagro, o fundo ganhou mais flexibilidade para gerir garantias e estruturar contratos, mantendo o BTRA11 como um dos principais instrumentos de exposição direta à valorização das terras agrícolas no país, de acordo com Tiago Lima.

“Na prática, o fiagro permite que a gestão atue em toda a estrutura de capital de um projeto, podendo investir tanto em equity [participações societárias] quanto em dívida ou instrumentos híbridos, o que era mais restrito no formato de fundo imobiliário”, comenta.

Outro fator positivo é a qualidade das oportunidades que surgem com a classificação de fiagro. Por regra, há diversas operações que não se encaixam no formato tradicional de um fundo imobiliário, como estruturas de financiamento ligadas a logística ou armazenagem.

“Essa otimização da alocação tem um impacto direto no aumento do potencial de distribuição de dividendos”, ressalta Lima, que também descarta as preocupações de que os ativos possam virar fundos de crédito.

“Os fundos seguirão com o foco na cadeia do agronegócio, preservando a estratégia de longo prazo que norteia a gestão desde a criação dos ativos”, disse ao Seu Dinheiro. 

Recompra de cotas para destravar valor 

Em conjunto com a mudança de FII para fiagro, o BTG Pactual também propõe que os fundos possam realizar recompras de cotas, operação que passou a ser permitida para FIIs e fiagros em maio de 2025.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) determina que o programa respeite o limite de até 10% do patrimônio líquido do ativo.

A operação também é uma estratégia de aumento de retorno aos cotistas, já que reduz a quantidade de cotas e, consequentemente, aumenta a participação dos cotistas, levando o preço a se aproximar do valor patrimonial da cota.

Além disso, os programas costumam ser realizados quando as cotas passam a ter descontos excessivos, mas que não se justificam, sendo utilizados para demonstrar aos investidores a confiança nos fundamentos dos fundos.

“A recompra de cotas gera uma dinâmica de melhora de liquidez e de defesa do valor patrimonial também”, opina Tiago Lima.

Quem tem medo do Leão? Fiagro como proteção contra uma tributação da Receita Federal

Durante quase o ano inteiro de 2025, um temor tirou o sono de muitos investidores de fundos imobiliários: a Medida Provisória (MP) 1.303, que propunha o fim da isenção de imposto de renda para uma série de rendimentos isentos, como os dividendos distribuídos por FIIs.

A possível mordida do Leão já havia feito os fundos imobiliários derreterem na bolsa antes mesmo da edição da MP, em dezembro de 2024. Apesar de ter caducado, a proposta colocou o fim do benefício fiscal de volta aos holofotes do mercado, e o BTG Pactual não esteve alheio a isso.

Um dos fatores que estimulam as mudanças do BTRA11 e do BTAL11 é, justamente, o menor risco de os fiagros perderem sua isenção. “Os fiagros não foram nem mencionados [no contexto da MP]”, relembra Tiago Lima.

Com isso, na avaliação do especialista, os fiagros têm se mostrado como uma das classes mais preservadas em discussões públicas sobre taxação, contando com amplo apoio no Congresso Nacional.

Assim, a mudança elimina o risco de o fundo ser afetado por eventuais alterações que atinjam exclusivamente a renda imobiliária urbana.

Entre a modernização e a estratégia anticíclica: o timing das mudanças no BTRA11 e BTAL11

Com tantos benefícios para a conversão de FII para fiagro, fica no ar a pergunta: por que o BTG não fez isso antes? E a resposta está no timing.

Quando o BTAL11 e o BTRA11 foram lançados, ainda não existia uma legislação específica para fundos voltados às cadeias do agronegócio, como os fiagros.

Naquele momento, o formato de FII era a única alternativa disponível para oferecer isenção de imposto de renda ao investidor pessoa física, mesmo com teses totalmente ligadas ao campo.

Assim, tanto o BTRA11, focado em terras agrícolas, quanto o BTAL11, voltado à logística e armazenagem para o agronegócio, tiveram que se adaptar às regras de um veículo pensado, historicamente, para ativos imobiliários urbanos.

Porém, esse cenário mudou, abrindo espaço para um modelo de fiagro mais moderno, superando as limitações que acompanham o BTRA11 e o BTAL11 desde as suas origens.

Com a nova regulamentação, a classe passa a funcionar como um veículo muito mais flexível, o que permite investir em toda a estrutura de capital do agronegócio.

Embora o mercado de fiagro não tenha vivido o melhor dos anos em 2025, para Tiago Lima, o amadurecimento recente da legislação torna este o momento ideal para a migração, sem a necessidade de estruturas mais complexas ou combinações com outros tipos de fundos.

Mas não é só o timing dos fiagros: a leitura do ciclo atual do agronegócio pelo BTG Pactual também impulsionou a mudança agora.

Segundo Lima, a gestão dos fundos BTAL11 e BTRA11 utiliza a inteligência da carteira de commodities do banco para atuar de forma anticíclica, aumentando exposições justamente em momentos de maior cautela do mercado.

Além disso, diferentemente de estratégias focadas em crescimento acelerado de captação, o BTG afirma priorizar operações com clientes já integrados ao seu ecossistema, o que garante maior controle de risco.