Fundos imobiliários batem recorde de investidores e Ifix está nas máximas históricas: há espaço para mais?

Os fundos imobiliários (FIIs) têm chamado em 2026. Mesmo com recorde de 3 milhões de investidores, R$ 200 bilhões de patrimônio, maior liquidez da história — com volume médio diário próximo de R$ 537 milhões — e o Ifix, principal índice do setor, próximo das máximas, o Itaú BBA vê espaço para mais.

Os principais indícios de que essa indústria tem potencial para crescer estão pautados em indicadores como o preço sobre valor patrimonial (P/VP) e o tamanho desse mercado no Brasil, segundo o banco.

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Mercado de FIIs ainda está com descontos

Embora os fundos imobiliários tenham batido recorde de investidores, somente 1,5% da população investe na classe.

Os analistas comparam esse percentual com o mercado imobiliário dos Estados Unidos:  cerca de 50% da população norte-americana investe em FIIs, conhecidos por lá como Real Estate Investment Trusts (REITs).

“Houve uma grande ascensão dos FIIs com um crescimento orgânico que ignorou, até mesmo, os juros em patamares elevados. Mas o mercado brasileiro ainda tem muito espaço para crescer”, afirmaram os analistas do BBA em relatório.

Além disso, o Ifix se aproxima das máximas históricas, cotado a 3.879,52 pontos nesta sexta-feira (13). No ano, o índice acumula alta tímida de 2,8%.

No entanto, como explicam os analistas do BBA, “apesar de o preço estar nas máximas, ele ainda não reflete totalmente o valor patrimonial dos fundos que compõem o índice”.

Segundo o banco, o Ifix apresenta desconto de cerca de 10% e pode refletir oportunidades de entrada para investidores.

E esse crescimento tende a beneficiar a indústria de fundos imobiliários como um todo, explica a equipe.

Por ser bastante cíclico, o mercado de FIIs tem setores que hoje estão mais “esquecidos”, mas podem voltar aos holofotes futuramente.

No cenário atual, por exemplo, os destaques têm sido os fundos de galpões logísticos e os portfólios ligados a ativos financeiros.

Um exemplo deste último setor é o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), que encerrou a maior captação já vista nos FIIs no início de março — no valor de R$ 3,2 bilhões — e foi o fundo com o maior número de recomendações do mês, segundo levantamento do Seu Dinheiro.

Como o investidor pode aproveitar os FIIs sem cair em ciladas?

Apesar das perspectivas positivas para os fundos imobiliários, os analistas do Itaú BBA alertam sobre como identificar o que é um crescimento saudável no mercado e o que pode ser um “possível excesso”.

A equipe recomenda observar indicadores como cap rate das transações — que indica a rentabilidade anual de um imóvel em relação ao seu valor de mercado —, a localização e a qualidade dos ativos que compõem o portfólio.

Outra indicação é avaliar o dividend yield e o P/VP, “já que fundos com problemas ou perspectivas desafiadoras tendem a apresentar maiores descontos e indicadores distorcidos da mediana do mercado”.

XP tem perspectivas positivas para FIIs em 2026

A XP também está construtiva para a indústria de fundos imobiliários em 2026. Para a corretora, o ano começou com fundamentos setoriais sólidos, sustentados pelo desempenho da atividade econômica.

Ainda assim, é necessário ter cautela com as incertezas do cenário global e doméstico, “o que exige a manutenção de posições mais defensivas”.

Entre as perspectivas positivas para o ano, a XP cita as lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers e fundos de recebíveis.

Outro segmento que chama a atenção dos analistas é o de FOFs (Fund of Funds ou Fundo de Fundos) e multiestratégia, mas com uma alocação reduzida neste início de ano devido ao ambiente macro turbulento, que tende a impactar mais esses ativos.

Já para os FI-Infras, há uma visão construtiva para os fundos com carteiras bem diversificadas, de duration reduzida e formadas por devedores com bons ratings, além de elevado nível de caixa.