XP Malls (XPML11) vende participação de nove shoppings e quem sai ganhando é o investidor; cotas sobem forte

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) anunciou a venda de participações de nove shoppings por aproximadamente R$ 1,6 bilhão. A operação faz parte dos objetivos estratégicos do fundo, que busca compor a carteira com participações minoritárias em ativos relevantes da indústria. 

Mas não é só isso. A alienação dos empreendimentos colabora para o cumprimento de obrigações financeiras do XPML11, que precisará quitar R$ 780 milhões no fim do ano.

As participações foram vendidos para a Riza Real Estate, que agora vai estruturar um novo fundo imobiliário para receber os seguintes ativos:

• 45% do Tietê Plaza Shopping (São Paulo/SP);
• 15% do Partage Santana Shopping (São Paulo/SP);
• 25% do Campinas Shopping (Campinas/SP);
• 20% do Grand Plaza Shopping (Santo André/SP);
• 17,5% do Caxias Shopping (Duque de Caxias/RJ);
• 100% do Shopping Downtown (Rio de Janeiro/RJ);
• 40% do Shopping Metropolitano Barra (Rio de Janeiro/RJ);
• 39,99% do Shopping Ponta Negra (Manaus/AM);
• 14,31% do Shopping Bela Vista (Salvador/BA).

De acordo com a XP, gestora do fundo, o pagamento da operação será realizado da seguinte forma: 68% à vista e o restante dividido em parcelas de até cinco anos.

Quem gostou do anúncio foram os cotistas. Por volta das 12h15, XPML11 subia 2,22%, negociado a R$ 104,16.

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De olho na alavancagem

Segundo o comunicado enviado ao mercado, além de compor a carteira com participações minoritárias, a estratégia do XPML11 inclui ainda a presença de ativos que sejam administrados pelos principais players do setor — que, além de administradores, sejam sócios dos próprios empreendimentos.

Assim, a venda busca transformar participações majoritárias do XP Malls em minoritárias e retirar ativos que já não tenham uma representação relevante no XPML11 devido ao crescimento do fundo.

Além disso, a operação permite que o fundo siga honrando as contas a pagar de aquisições de ativos. Isso porque, segundo o último relatório gerencial divulgado, o XPML11 necessitava captar R$ 347 milhões para quitar R$ 780 milhões em obrigações. 

O montante é referente a duas parcelas de aquisições realizadas pelo XPML11, que vencem em dezembro. A XP já havia indicado no documento que a venda de ativos era uma das possibilidades para conseguir levantar o valor.

Apesar disso, a corretora ressaltou que o índice de alavancagem do FII está em 25,9%, o que é um patamar historicamente abaixo da média do fundo imobiliário.

O impacto no bolso dos cotistas do XPML11

Ao final da transação, a expectativa é de que a venda gere R$ 1 bilhão em liquidez e um ganho de capital de até R$ 278 milhões, o que representa uma potencial distribuição de dividendos de R$ 4,90 por cota.

Segundo Felipe Teatini, gestor do XPML11, o montante será distribuído aos cotistas ao longo dos próximos anos.

A alienação das participações nos nove shoppings também contribui para a manutenção da distribuição de dividendos no patamar atual, que está em R$ 0,92 por cota.

Além disso, melhora os indicadores operacionais do XPML11, como o lucro operacional líquido (NOI, na sigla em inglês), que aumenta em aproximadamente 20% com a reciclagem do portfólio.