“Não é voo de galinha”: FIIs de shoppings brilham, e ainda há espaço para mais ganhos, segundo gestor da Vinci Partners

O ano não havia chegado nem na metade, e um movimento já tinha chamado a atenção do Seu Dinheiro: apesar da alta taxas de juros no país, os fundos imobiliários de shoppings brilhavam, fortalecidos por números operacionais resilientes. O movimento não parou por aí: até o início de outubro os FIIs do segmento já apresentavam valorização de 18,4%, segundo o Itaú BBA. E, na visão do gestor da Vinci Partners, Rafael Teixeira, ainda há espaço para mais. 

Durante o evento FII Experience 2025, promovido pela Suno Asset e realizado nesta quarta-feira (22), Teixeira avaliou que os fundos imobiliários de shoppings seguem com potencial de rendimentos acima da inflação. Isso porque, segundo o gestor, a classe tem peculiaridades que garantem um crescimento real, impulsionado não só pelo aluguel, mas também pelas vendas das lojas e fluxo do estacionamento.

“Há um crescimento entre os fundos imobiliários de shoppings desde 2022, quando a pandemia de fato acabou, baseado em indicadores qualitativos muito controlados, o que dá um conforto que o segmento tem prosperado, não é um voo de galinha. É um crescimento sustentável”, afirmou.

• SAIBA MAIS: Já ajustou a sua carteira de investimentos este mês? Veja as principais recomendações no programa “Onde Investir” do Seu Dinheiro

Apesar dos fundamentos sólidos do segmento, o gestor ressaltou que os spreads dos fundos imobiliários — ou seja, o prêmio que o investidor recebe para aplicar os recursos na classe — estão maiores do que a média histórica na comparação a outros tipos de produtos do mercado imobiliário. Ou seja, os investidores vêm exigindo maiores retornos para fazer aplicações nesses FIIs.

“Eu não vejo motivo para isso, porque os indicadores operacionais de FIIs de shopping continuam muito fortes. Os spreads deveriam ser mais curtos em relação a outros segmentos e, uma hora, esse prêmio vai fechar”, opinou.

Pedro Carraz, gestor da XP Asset, que também estava presente no evento, reiterou a visão de Teixeira e ainda foi além. Para ele, embora os FIIs ganhem liquidez com as negociações em bolsa, há um lado negativo: a flutuação das cotas. “No mercado imobiliário, ninguém acompanha diariamente a variação dos preços, o que acontece com os FIIs”, avaliou.

XP Malls (XPML11) e o caso da gestão ativa

Carraz também ressaltou que os investimentos em fundos imobiliários de shoppings são voltados para o longo prazo e, para gerar valor, a gestão ativa é fundamental. “Por que um gestor de ações pode mexer no portfólio, e o gestor de FIIs não pode? Não faz sentido, afinal, é o mesmo caso”, afirmou.

O gestor destacou a última operação do fundo imobiliário XP Malls (XPML11), que realizou uma série de aquisições no último ano. Segundo Carraz, as operações envolveram a tomada de risco em momentos em que o mercado estava difícil, com o juros em ciclo de alta. “Eu admito, eu sou tomador de risco. Mas, às vezes, são ativos que não vão passar duas vezes na sua frente”, disse.

Agora, o portfólio do XPML11 passa por um “momento de lapidação”, de acordo com o gestor. Vale lembrar que, no início de setembro, o FII anunciou a venda de participações em nove shoppings por aproximadamente R$ 1,6 bilhão.

De fantasma a bom amigo: o impacto do e-commerce nos FIIs de shoppings

Durante o evento, Carraz ainda relembrou que o bom desempenho dos fundos imobiliários de shoppings não era um consenso no mercado durante a pandemia da covid-19. Isso porque o e-commerce passou a bombar, o que fez muito investidor apostar no fim dos shoppings no Brasil.

“Eu nunca tive medo disso, porque frequentar shopping centers é da cultura do brasileiro, está praticamente no nosso DNA, porque nós gostamos de nos relacionar com outras pessoas”, avaliou.

Assim, o que o gestor da XP Asset enxerga é que, com a retomada do convívio social a partir de 2022, os empreendimentos se transformaram em centros de lazer e serviços. 

“O shopping vem aprimorando o mix de lojas para se tornar um centro de serviço, lazer e entretenimento. E quanto maior o mix, maior o fluxo de pessoas e, consequentemente, aumenta o faturamento. É uma equação simples: fluxo gera renda, que gera aluguel”, afirmou.
Com essa mudança, o e-commerce deixa de ser uma preocupação para os fundos imobiliários de shoppings. “Não há uma marca que faça vendas online que não queira estar ou já não esteja no varejo físico”, disse Carraz.