JHSF (JHSF3) faz venda histórica, Iguatemi (IGTI3) vende shoppings ao XPML11, TRXF11 compra galpões; o que movimenta os FIIs hoje

Então é (quase) Natal. Há quem já tenha dado o ano como encerrado e está apenas esperando o Papai Noel chegar com os presentes. Mas, para os investidores de fundos imobiliários, a reta final de 2025 segue agitadíssima. 

Nesta quinta-feira (11), os presentes embaixo da árvore vieram de cinco FIIs diferentes, que agitam o mercado com operações de peso. A JHSF (JHSF3) passou pela chaminé anunciando a venda de R$ 5,235 bilhões em imóveis para o fundo JHSF Capital Desenvolvimento.

Segundo a empresa, a transação envolve a maior oferta pública inicial (IPO) de cotas de um fundo da história do mercado de capitais brasileiro.

Já a Iguatemi (IGTI3) anunciou a venda de participações minoritárias em quatro shopping centers do portfólio da empresa ao XP Malls (XPML11). O valor total da operação foi de R$ 372 milhões, segundo comunicado. 

Mantendo a tradição de ser um dos fundos mais famintos do ano, o TRX Real Estate (TRXF11) não esperou a ceia e voltou a adquirir novos imóveis. O FII anunciou a aquisição de cinco galpões logísticos por R$ 402,8 milhões. 

Por fim, o fundo imobiliário V2 Prime Properties (VPPR11) não quis ficar de fora da festa e comunicou ao mercado que vai ganhar três novos inquilinos. De acordo com o documento, o FII assinou dois contratos de locação no edifício Evolution e um no Itower, todos localizados em Barueri (SP). 

Confira os detalhes de cada operação: 

A venda de mais de R$ 5 bilhões da JHSF para FII

A JHSF anunciou que concluiu a estruturação da venda de estoques, lotes e produtos por R$ 5,24 bilhões, por meio de fato relevante divulgado na noite de ontem (10). 

Segundo informações do Estadão, a operação envolvia um pacote de 496 lotes, casas e apartamentos. Caso o número seja confirmado, essa será uma das maiores vendas de imóveis residenciais de uma só vez na história do mercado imobiliário brasileiro. 

Já em comunicado desta quarta-feira, a companhia informou que a transação superou a estimativa inicial de R$ 4,6 bilhões porque decidiu incluir imóveis adicionais, que antes seriam destinados ao negócio de renda recorrente. Em setembro, a empresa já havia mostrado interesse na venda dos ativos com o objetivo de separar as divisões dos negócios da JHSF.

O comprador dos ativos foi o novo fundo imobiliário JHSF Capital Desenvolvimento, gerido pela JHSF Capital e administrado pela XP Investimentos. Os recursos do FII foram garantidos por Bradesco, Itaú e XP Investimentos. 

A JHSF será cotista subordinada do fundo, detendo 24,9%, como forma de compromisso com o futuro dos imóveis. Já as cotas restantes serão dos cotistas seniores do FII. 

O pagamento pela venda será dividido em duas parcelas: R$ 3,49 bilhões na liquidação, marcada para 15 de dezembro de 2025, e R$ 1,74 bilhão em dezembro de 2026. 

O FII nasce como condomínio fechado, com prazo de 10 anos, e terá como foco ativos ligados aos seguintes empreendimentos: 

• Boa Vista Village, em Porto Feliz (SP);
• Boa Vista Estates, em Porto Feliz (SP);
• Reserva Cidade Jardim, na Cidade Jardim (SP); 
• São Paulo Surf Club Residences, na Cidade Jardim (SP); 
• Fazenda Santa Helena, Bragança Paulista (SP).

A conclusão da operação fortalece a empresa, já que, com a captação, a gestora JHSF Capital praticamente dobra de tamanho, passando a administrar mais de R$ 10 bilhões em ativos. 

Além disso, a JHSF ainda permanecerá com um estoque de terrenos (landbank) que possuem um valor geral de vendas (VGV) de R$ 30 bilhões. 

A JHSF classificou a transação como “transformacional”, destacando que a nova estrutura melhora a eficiência entre os negócios de incorporação e renda recorrente, reforça a posição de capital da companhia e destrava valor de projetos futuros. 

XP Malls enchendo o carrinho: a transação com o Iguatemi e o BBIG11

A Iguatemi (IGTI3) anunciou a venda de participações minoritárias em quatro shopping centers do portfólio ao XP Malls (XPML11) por R$ 372 milhões, segundo comunicado.

A operação inclui a fatia de 9% do Iguatemi Alphaville (SP), a de 23,96% no Iguatemi Ribeirão Preto (SP), a de 18% no Iguatemi São José do Rio Preto (SP) e a de 7% no Praia de Belas (RS). 

O valor total da transação corresponde a um cap rate (taxa de capitalização) médio de 8%. O pagamento será feito em três parcelas, sendo R$ 260,4 milhões à vista, R$ 37,2 milhões no primeiro aniversário do fechamento corrigido pela variação do CDI e R$ 74,4 milhões no segundo aniversário, também contando com correção. 

Mas o XPML11 não parou por aí e decidiu abocanhar um outro shopping de peso em São Paulo. O fundo anunciou a compra da participação de 9% detida pelo fundo BB Premium Malls (BBIG11) no Pátio Higienópolis. 

Segundo o documento enviado ao mercado, a operação foi no valor de R$ 236,7 milhões. O pagamento será quitado de duas formas: a primeira parcela de R$ 177, 5 milhões será paga à vista na data fechamento, e o saldo remanescente será quitado por meio da compensação de créditos na subscrição do BBIG11 na futura emissão de cotas do XP Malls. 

FII TRXF11 com mais cinco galpões no portfólio

O TRXF11 voltou a encher o trenó e anunciou a compra de cinco galpões logísticos por R$ 402,8 milhões. Esta é a quarta aquisição do FII só em dezembro.

Os galpões estão nas cidades de Guarulhos (SP), Cabreúva (SP), Rio de Janeiro (RJ) e São Paulo (SP). Com o negócio, o fundo adicionou uma área bruta locável (ABL) de 107,1 mil metros quadrados, segundo o documento divulgado ao mercado na noite de quarta-feira (10). 

Segundo o TRXF11, os imóveis estão ocupados, com contratos na modalidade típica, possuindo prazo médio de vigência de aproximadamente cinco anos. 

Com a aquisição, o portfólio total do FII passa a ter 110 imóveis, distribuídos em 1,2 milhão de metros quadrados de ABL e 2,46 milhões de metros quadrados de terrenos. 

Além disso, nesta manhã, o TRXF11 anunciou a conclusão da compra de 14 agências bancárias da Caixa e do Santander Brasil por R$ 140 milhões.

A operação havia sido anunciada no final de novembro, quando o FII também adquiriu 100% do shopping ViaBrasil Pampulha e 50% do ViaShopping Barreiro, ambos em Minas Gerais, num investimento total de R$ 257,7 milhões. 

VPPR11 na rota da redução da vacância

Já a gestora do fundo imobiliário V2 Prime Properties (VPPR11) quer entrar na lista dos bonzinhos do Papai Noel e está levando o compromisso de zerar a vacância à sério. 

Após conseguir dois novos inquilinos em abril, a gestora vai fechar o ano com outros três locatários. Segundo documento enviado ao mercado, o FII fechou um contrato de locação com uma empresa do setor financeiro para ocupar todo o 20º do condomínio Evolution, na cidade de Barueri (SP). 

Segundo o documento, o espaço possui 1.734,34 metros quadrados, enquanto o aluguel mensal será de R$ 104 mil, o que representa aproximadamente R$ 60 por metro quadrado. 

Além disso, o fundo também vai ganhar um novo inquilino no 12º andar do mesmo prédio. O VPPR11 celebrou um contrato de locação com uma empresa do setor de treinamentos para a sala 1204, que possui aproximadamente 436,02 metros quadrados.  

Segundo a gestora, o contrato tem duração de três anos, com valor mensal de R$ 21,8 mil, representando aproximadamente R$ 50 por metro quadrado. 

Para fechar o ano com chave de ouro, o FII fechou um acordo de locação com uma empresa do setor de facilities para ocupar a sala 1601, do 16º andar do condomínio Itower, também localizado em Barueri (SP). 

O ativo possui aproximadamente 379,80 metros quadrados, enquanto o valor mensal será de R$ 23 mil, aproximadamente R$ 60 por metro quadrado.  

Com as locações, a ocupação física do Edifício Evolution aumenta de 54,3% para 60,7%. Já a ocupação do Edifício Itower aumenta de 94,12% para 96,08%.  

Além disso, a vacância total do VPPR11 também será reduzida, passando de 31,15% para 26,33%.