Resiliência e preço baixo: para o Santander os shoppings centers no Brasil estão em liquidação – e está na hora de comprá-los
Santander destaca o setor de real estate como uma oportunidade de investimento resiliente mesmo diante de desafios macroeconômicos
Um ótimo setor para navegar em águas turbulentas. Assim é definido os investimentos em real estate no Brasil logo no início do relatório do Santander sobre os imóveis comerciais que geram receita com aluguel e vendas em espaços, especialmente os shoppings centers.
De acordo com o estudo, além de uma potencial aceleração na receita de aluguel e avaliações super descontadas, os shoppings brasileiros conseguem navegar de forma tranquila por possuírem três atributos principais.
São eles: a resiliência do setor independentemente do ambiente macroeconômico; os fortes balanços patrimoniais das empresas listadas e, consequentemente, o impacto de uma taxa Selic mais alta; e o fato de que os shoppings listados vêm ganhando participação de mercado das vendas totais de shoppings.
A visão positiva leva em conta que os shoppings listados na bolsa vêm ganhando participação de mercado sobre as vendas totais de shoppings no Brasil, o que reforça a importância de ativos dominantes e, consequentemente, ter maior poder de barganha com os varejistas na hora das negociações de contratos.
Neste sentido, o relatório chama a atenção para duas ações: Multiplan (MULT3) e Iguatemi (IGTI11).
A análise lembra os investidores de que as ações dos shoppings brasileiros caíram 26% no acumulado do ano, em média, representando um desempenho inferior de 17% em relação ao Ibovespa. Isso marca 2024 como outro ano de rebaixamento para ações de shopping, aponta o estudo.
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Como consequência, o setor está mais uma vez sendo negociado em linha com os níveis em que foi negociado durante a pandemia e abaixo daqueles durante a última recessão, tanto em termos absolutos quanto em relação ao título indexado à inflação de 10 anos.
“No entanto, dados históricos indicam que os shoppings tendem a superar o Ibovespa durante períodos de alta inflação e altas taxas de juros, como o ambiente macro que provavelmente enfrentaremos nos próximos 12 meses”, afirmam os analistas.
Por todos estes motivos, o Santander mantém a preferência por operadores de shoppings de alta renda. “Após essa significativa destruição de valor, reiteramos nossa classificação de Outperform (o equivalente a compra) em todos os shoppings do Brasil sob nossa cobertura”.
Shopping Centers: quais as melhores opções, segundo o Santander
Sobre as administradoras de shoppings, o relatório aponta que os analistas reconhecem o desconto excessivo no valor da Iguatemi atualmente (de 7x em relação ao Preço/Fluxo de Caixa Operacional da empresa), ainda assim consideram as ações da Multiplan como favoritas.
“Acreditamos que as ações da Iguatemi podem permanecer sob pressão até a conclusão da aquisição do Pátio Paulista e Higienópolis estimada para março”, afirma.
A preferência do Santander pela Multiplan também se baseia na avaliação atrativa da ação em comparação aos níveis históricos, a resiliência impressionante dos lucros em ambientes macroeconômicos difíceis e um forte portfólio de shoppings dominantes, que ainda devem se beneficiar do impacto da remodelação no crescimento das vendas.
Para arrematar, o fato da exposição dos pontos às classes de renda A e B também conta como uma grande vantagem em um cenário de retração econômica, como o previsto para 2025.
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