Onde Investir 2024: Sempre na moda, imóveis ganham impulso com Minha Casa Minha Vida, e dois segmentos de fundos imobiliários devem brilhar na B3

Sai ano, entra ano e uma coisa não muda quando se trata dos investimentos preferidos dos brasileiros: os imóveis estão sempre na lista.

Investir na categoria é como comprar uma calça jeans de qualidade ou uma camisa branca bem cortada, por exemplo. Novas tendências financeiras irão surgir e cair no gosto popular a cada estação, mas os clássicos nunca saem de moda.

As semelhanças entre a moda das passarelas e dos investimentos não terminam por aí: ainda seguindo o exemplo dos jeans, a “roupagem” dos produtos financeiros também muda e pode entrar e sair de moda ao longo do tempo.

Assim como você pode usar uma calça de modelagem reta, pantalona ou skinny, é possível investir em imóveis comprando diretamente propriedades ou por meio de ações de companhias do setor e fundos imobiliários listados na bolsa.

Mas até mesmo as peças clássicas passam por momentos em que ficam esquecidas no armário. Nos últimos anos, com a taxa básica de juros (Selic) nas alturas, os imóveis sofreram na competição com os investimentos de renda fixa.

Esse cenário já começou a mudar, como mostra a alta de 15,5% do IFIX, o principal índice de fundos imobiliários da B3 em 2023. Com a valorização das cotas, os gestores captaram bilhões de reais para fazer novos investimentos, o que deve aquecer ainda mais o mercado.

Mas, assim como não basta apenas escolher uma peça de roupa clássica para estar bem-vestido, e sim considerar também a ocasião e o ambiente onde ela será usada, é preciso estudar o cenário e as perspectivas para os imóveis antes de decidir quais devem fazer parte do seu portfólio.

Para ajudar você nessa tarefa e revelar onde estão as melhores oportunidades em 2024, consultamos quatro especialistas do setor — Alberto Ajzental, professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Bruno Greve, sócio e diretor da área de Real Estate Private Equity na HSI, Caio Araújo, analista da Empiricus, e Paula Casarini, CEO da Colliers Brasil — e você confere abaixo quais são suas “dicas de moda” para a carteira de imóveis em 2024.

Esta matéria faz parte de uma série especial do Seu Dinheiro sobre onde investir em 2024. Eis a lista completa:

• Investimentos no exterior
• Cenário macro: a visão do gestor
• Bolsa
• Tesouro Direto
• Bitcoin e criptomoedas
• FII e imóveis (você está aqui)
• Dólar e ouro
• 5 ideias de negócios e franquias de até R$ 50 mil para abrir em 2024
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O que esperar da construção civil?

Para Alberto Ajzental, da FGV, mesmo com a manutenção no ciclo de queda dos juros, 2024 começa com um ritmo mais fraco para a construção civil.

Os dados consolidados do ano passado ainda não estão disponíveis, mas vale lembrar que o Produto Interno Bruto (PIB) do setor frustrou as expectativas e registrou queda de 3,8% no terceiro trimestre, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O movimento “morno” é herança da situação do setor no final do ano passado — que, com exceção de segmentos que movimentaram muito capital, especialmente os shoppings, caminhou lentamente — e também do próprio ritmo de cortes na taxa Selic.

Os juros afetam os imóveis de duas formas principais: se estão muito altos, encarecem a tomada de capital com bancos e no mercado financeiro, algo essencial em um setor com um ciclo longo de projetos, além de elevarem os custos dos financiamentos para os consumidores, afetando a demanda.

Por isso, quanto mais baixas as taxas, mais aquecido o setor. A Selic recuou dois pontos percentuais ao longo de 2023, fechando o ano no patamar de 11,75% ao ano. Para 2024, a projeção da última edição do Boletim Focus é que ela desça a 9%, enquanto a estimativa para 2025 é de 8,5% ao ano.

De acordo com Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV/Ibre, o resultado do terceiro trimestre do ano passado reflete ainda a queda no consumo das famílias e também um atraso nos ajustes do Minha Casa Minha Vida (MCMV), que vieram “com certa demora ante às expectativas” do mercado.

Agora, porém, com as mudanças no programa habitacional do governo federal já incorporadas ao mercado e prontas para injetarem recursos nas construtoras focadas em imóveis para baixa renda, a FGV espera que o indicador avance 2,9% em 2024.

Um dos impulsionadores dessa performance deve ser o mercado residencial, e não só por conta do MCMV. “A demanda do comprador aumenta muito no cenário de queda de juros, tanto para quem já tem o dinheiro guardado e hoje investido em renda fixa, quanto para o comprador que precisa de financiamento imobiliário e terá um juro mais barato vindo do banco”, afirma Bruno Greve, da HSI.

Imóveis para investir em São Paulo em 2024

Portanto, o momento pode ser bom para quem gosta de investir na compra de propriedades para locação ou revenda. Mas é preciso escolher bem o segmento do imóvel — e vale destacar que as perspectivas dizem respeito ao mercado imobiliário da cidade de São Paulo.

“O mercado de três a quatro dormitórios sempre vai bem”, indica Paula Casarini. A CEO da Colliers Brasil complementa ainda com a informação de que apartamentos e casas localizados em condomínios do tipo clube — que contam com espaços de lazer diferenciados e oferta de comodidades extras para os moradores — seguem sendo uma tendência para 2024.

Caminhando para outros patamares de renda, Casarini observa que ainda há também uma grande expansão de apartamentos pequenos ou do tipo studio localizados em eixos de transporte público.

Para quem aposta nesse segmento, Ajzental, da FGV, dá uma dica para escolher a localização certa: buscar regiões onde já há núcleos de construções em andamento e entregas por parte de grandes construtoras.

“Esse movimento é até um pouco tautológico porque é baseado nele próprio, como se fosse uma profecia autorrealizável, mas você pode usar o olhar das próprias incorporadoras, que são especialistas no mercado, para entender onde estão os vetores de crescimento.”

O professor afirma ainda que, seguindo essa estratégia, é difícil errar até no tipo de produto para comprar e que preço praticar na locação ou revenda, pois as companhias trabalham sempre com valores similares nas mesmas regiões e condições de imóveis.

O especialista recomenda, no entanto, atenção aos riscos de superoferta em regiões com muitos apartamentos vazios e para entrega. “Nesse caso pode demorar de dois a três anos para a oferta ser absorvida, o que torna o momento bom para comprar, mas sem sustentação de preço para locação e revenda.”

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Shoppings são uma das apostas dos especialistas em imóveis para a bolsa

Já para quem prefere montar uma carteira de imóveis via bolsa de valores — o que torna o investimento mais acessível, pois o aporte inicial é bem menor, e menos burocrático —, os especialistas citam duas apostas para o ano.

A primeira são os shoppings, cuja preferência não é novidade dentro da indústria. “São dois anos seguidos como destaque na bolsa e fora dela por questão de retomada operacional pós-pandemia, com os horários voltando ao normal e o fluxo se aproximando dos patamares de 2019”, afirma Caio Araújo, da Empiricus.

Além da melhora nos indicadores, a Allos (ALOS3) — maior administradora de shoppings da América Latina que surgiu no ano passado após a conclusão da fusão de brMalls e Aliansce Sonae — e outras companhias movimentaram o segmento com uma série de contratos para venda de ativos.

Os fundos imobiliários de shoppings ocuparam a ponta compradora de boa parte dessas operações e expandiram os portfólios. Para financiar as aquisições, os FIIs promoveram emissões de cotas que captaram bilhões no mercado secundário e atraíram novos cotistas para as bases.

Além disso, os fundos imobiliários de shopping terminaram o ano com uma valorização de mais de 31% na B3, a maior da indústria segundo dados do índice setorial estruturado pelo Trix, plataforma da gestora TRX Investimentos.

Para efeitos de comparação, o segundo colocado, varejo, subiu 26% em 2023, enquanto o IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários da B3, avançou 15,5%.

“A HSI participou desse processo comprando dois shoppings recentemente, um no nosso FII e outro no nosso fundo de private equity. E acredito que essa tendência de venda vai continuar, pois é natural que as empresas listadas queiram enxugar um pouco o portfólio e que os FIIs estejam ainda mais ativos com o juro caindo”, afirma Bruno Greve, sócio da gestora.

Caio Araújo, da Empiricus, recomenda um ativo favorito dentro do segmento, o Vinci Shopping Centers (VISC11). Segundo ele, o FII é dono do portfólio “mais diversificado da bolsa” e tem perspectiva de geração de renda potencial “um pouco acima dos pares” graças a movimentos com capacidade de gerar valor feitos pela gestão, como a reciclagem da carteira.

Escritórios podem surpreender

Os fundos de escritório, por outro lado, tiveram uma performance muito mais modesta — com valorização de 13,27%, ficaram acima apenas do próprio IFIX e dos FIIs de papel no ranking de 2023, ainda segundo dados da Trix.

Mas o analista da Empiricus acredita que as lajes corporativas podem surpreender neste ano. Araújo afirma que já é possível notar forte avanço dos aluguéis e contração de áreas vagas em algumas praças, especialmente nas regiões do Itaim Bibi, Faria Lima e Vila Olímpia, em São Paulo.

“Esse movimento tem provocado um escoamento de demanda de locação para outras áreas da cidade, como as da Paulista e Berrini, que foram alguns dos destaques do trimestre, por exemplo. Esse escoamento deve continuar e aí teremos uma melhora operacional como um todo para o setor”, avalia Araújo.

Considerando esse cenário, o analista cita um fundo imobiliário que deve ser beneficiado: o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11). “Cerca de 95% do portfólio está posicionado em SP em praças como Paulista, JK, Berrini e o FII já teve uma redução importante de vacância, que tende a se refletir em aumento de rendimento neste ano.”