Onde investir: 5 fundos imobiliários com desconto na B3 para quem busca ganho de capital e dividendos
Com a mudança de cenário macro, os FIIs recuperaram parte do desconto que acumulavam desde o início da alta dos juros, mas ainda há oportunidades na classe

A inércia é um nome complicado para um fenômeno simples de entender: um objeto parado ou em movimento retilíneo uniforme permanecerá assim se o resultado de todas as forças que o afetam for nulo. É o que explica a primeira lei de Newton.
Os objetos em questão neste texto são os fundos de investimento imobiliário, e, segundo André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments, a inércia tinha um efeito negativo sobre as cotas no início do ano.
Mas o cenário mudou no segundo semestre: “Até o momento, a inércia levava à queda. Ou seja, mesmo sem nenhuma notícia negativa, os FIIs caíam. Agora a inércia leva à alta das cotas”, diz o gestor.
A alteração na trajetória até então descendente passa pelas novas perspectivas macroeconômicas brasileiras. A taxa Selic — que encarece os financiamentos imobiliários e as emissões de dívida, dois dos pilares do setor — vai começar a cair em breve, talvez já no próximo mês.
A previsão é apoiada pelos sinais emitidos pela ata da última reunião do Copom e a desaceleração da alta dos preços. Saiba mais sobre as previsões para o cenário econômico no segundo semestre na primeira matéria da série Onde Investir, publicada pelo Seu Dinheiro:
- Cenário macro
- Bolsa
- Renda fixa
- FII e imóveis (você está aqui)
- Bitcoin e criptomoedas
- Investimentos no exterior
Fundos imobiliários subiram forte no último mês: ainda há valorização para capturar?
Como o mercado de renda variável funciona à base de expectativas, a virada das cotas começou antes mesmo da solidificação das novas condições de cenário.
Leia Também
Com isso, os fundos imobiliários recuperaram parte do desconto que acumulavam desde o início do aperto monetário. Especialmente os FIIs de tijolo: a classe — que investe em ativos reais como galpões logísticos, escritórios e shoppings — havia sido a mais penalizada pelos juros altos.
De acordo com um levantamento do Trix, aplicativo de investimentos da gestora TRX, o tijolo foi protagonista do fechamento do primeiro semestre. O índice ITRIX Tijolo subiu 14,22% na janela e superou a alta de 10,05% do IFIX, o índice de referência que reúne os principais FIIs da B3.
Uma pesquisa realizada pela Hedge confirma o protagonismo do tijolo e revela ainda que, dentro dos segmentos que investem ativos reais, foram os fundos de shopping que puxaram a fila das altas, com um retorno de 17,5% no acumulado de 2023%.
Já fundos de papel — cujo portfólio está em títulos de crédito do setor imobiliário — avançaram 5,9%, abaixo do IFIX.
Caio Araújo, analista da Empiricus, também acredita que as cotas já anteciparam a queda dos juros, mas diz que ainda será possível capturar mais ganho de capital ao longo do ciclo. “O tijolo é a vertente que deve aproveitar melhor esse movimento”, diz o especialista em FIIs.
A vez dos fundos imobiliários de shopping?
Para André Freitas, os shoppings devem seguir como o destaque entre os FIIs de ativos reais no segundo semestre. O segmento foi um dos mais afetados pela pandemia de covid-19 pois enfrentou um risco até então inédito: de ter que fechar as portas dos estabelecimentos por meses.
“A pandemia foi um momento muito difícil para o setor. Quem conseguiu sobreviver saiu mais forte”.
Na época, os administradores ofereceram descontos no aluguel dos lojistas para mitigar a crise. Boa parte desses descontos já foi eliminada, e o gestor aponta que, com a previsão de queda do desemprego e de aumento de renda da população, o tráfego de consumidores deve subir.
- LEIA MAIS: Veja 5 fundos imobiliários que estão baratos e podem pagar dividendos 'gordos' aos cotistas
Um dos desafios para os shoppings é recuperar as receitas com estacionamento e cinema. O CEO da Hedge alega que o calendário de lançamentos do segundo semestre — que inclui estreias antecipadas como Barbie, Oppenheimer e a sequência da saga Missão Impossível — deve ajudar nessa frente dos negócios.
Vale destacar que os shoppings tradicionalmente negociam com um prêmio em relação ao valor patrimonial das cotas — uma medida de “valor justo” dos imóveis que compõem o portfólio.
Por isso, a hora de comprar FIIs do segmento com desconto deve estar perto de acabar, e Caio Araújo recomenda dois deles para a sua carteira. O primeiro é o XP Malls (XPML11), que acabou de captar R$ 375 milhões em sua última emissão de cotas e deve seguir um cronograma de aquisições e expansões nos próximos meses.
Já o segundo é o HSI Malls (HSML11). O fundo tomou dívidas para comprar ativos no passado, mas, com uma performance acima da esperada pela gestão, melhorou recentemente o perfil com uma liquidação extraordinária de juros.
Onde investir para ganho de capital
O analista da Empiricus acredita, porém, que outra categoria de fundos imobiliários de tijolo é ainda mais promissora para quem investe com foco em ganho de capital — ou seja, pensando não apenas nos dividendos, mas na valorização das cotas no longo prazo.
“Os escritórios são, hoje, o segmento mais descontado, pois ainda sofrem operacionalmente com a desocupação intensificada durante a pandemia”. O analista afirma que esse é um setor que tem capacidade de se valorizar, “mas é preciso fazer uma boa diligência dos fundos”.
A escolha do analista dentro do segmento é o CSHG Prime Offices (HGPO11). O FII opera com um desconto na casa dos 8% que, de acordo com Araújo, é bem atrativo quando considerada a qualidade da carteira.
“Além disso, o HGPO11 tem apresentado aumento real no valor do aluguel dos seus ativos, negociando cifras acima de R$ 300 por metro quadrado para novos contratos de locação, renovações e revisionais.”
Outro segmento que pode entregar valorização das cotas são os Fundos de Fundos, que ainda acumulam um “duplo de desconto” no mercado secundário — suas cotas estão abaixo do valor patrimonial e a dos FIIs que compõem o portfólio também.
Nessa categoria, o analista da Empiricus indica um fundo da gestora de André Freitas, o Hedge Top FOFII 3 (HFOF11). Um gigante da indústria com valor de mercado de R$ 1,66 bilhão, o HFOF11 tem um portfólio diversificado com representantes de todos os principais segmentos de FIIs.
Já a logística segue com boas perspectivas — a vacância está próxima das mínimas históricas e os aluguéis sobem nas renegociações de contrato —, mas ambos os especialistas não acreditam que há muito potencial de valorização das cotas.
“É uma indústria com um equilíbrio muito grande, então não deve ganhar preço”, diz Freitas. Já Araújo enxerga menos espaço para melhora operacional, mas destaca que os dividendos devem seguir em alta.
Onde investir com foco em dividendos
Já para quem investe com foco em ganhos de curto e médio prazo e em dividendos, os fundos imobiliários de papel — que aplicam em títulos de crédito do setor imobiliário — ainda são os mais recomendados.
Pode parecer contraintuitivo pensar em FIIs de papel agora pensando em dividendos. Afinal, a queda dos juros e o arrefecimento da inflação tendem a provocar uma fuga da classe. Isso ocorre pois a maior parte dos títulos que compõem as carteiras estão atrelados ao CDI ou ao IPCA, o que pode implicar em redução dos rendimentos.
Além disso, a percepção da categoria foi negativamente afetada pelos calotes que dominaram os noticiários nos últimos meses e levaram os fundos imobiliários de papel a negociarem com descontos inéditos.
- VEJA TAMBÉM: Os 5 FIIs recomendados pela Empiricus Research para quem busca excelentes dividendos e valorização das cotas
Apesar das perspectivas levemente negativas, o analista da Empiricus relembra que a taxa média de retorno das carteiras está elevada, e os riscos devem diminuir com a redução do custo de carrego das dívidas.
E, para capturar o melhor retorno sem elevar as chances de lidar com uma crise de inadimplência na carteira, os especialistas indicam que é preciso focar nos FIIs do tipo high grade, cujos devedores possuem melhor avaliação de risco de crédito.
O CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) é o escolhido por Caio Araújo. Com mais de 84 mil cotistas e um valor de mercado de R$ 1,6 bilhão, o ativo é um gigante não só entre os FIIs de papel, mas em toda a indústria.
Outro ponto positivo, além da liquidez elevada das cotas, é o fato de que o HGCR11 também traz diversificação para o portfólio de recebíveis ao alocar cerca de 41,9% da carteira em CDI e outros 57,4% em IPCA.
Evitar ou investir nos Fiagros?
Além dos principais segmentos do tijolo e papel, não nos esquecemos dos “primos da roça” dos FIIs na hora de falar sobre os melhores investimentos para o segundo semestre. Mas a perspectiva para os Fundo de Investimento em Cadeias Agroindustriais (Fiagros) não é tão favorável.
O analista da Empiricus cita alguns fatores de risco para a classe, como o atual momento do crédito, o ciclo de queda das commodities agrícolas e os devedores de porte menor e maior chance de calote.
“Quem investe em Fiagro está exposto a um risco de menor controle e muito mais difícil de mensurar do que o dos FIIs”, diz Araújo.
Apesar do potencial de crescimento da categoria, o sócio da Hedge também recomenda cautela com os Fiagros. “A margem de remuneração da agricultura vai diminuir, e os Fiagros do tipo high grade e high yield estão muito próximos em termo de risco.”
Compensação de prejuízos para todos: o que muda no mecanismo que antes valia só para ações e outros ativos de renda variável
Compensação de prejuízos pode passar a ser permitida para ativos de renda fixa e fundos não incentivados, além de criptoativos; veja as regras propostas pelo governo
Com o pé na pista e o olho no céu: Itaú BBA acredita que esses dois gatilhos vão impulsionar ainda mais a Embraer (EMBR3)
Após correção nas ações desde as máximas de março, a fabricante brasileira de aviões está oferecendo uma relação risco/retorno mais equilibrada, segundo o banco
Ações, ETFs e derivativos devem ficar sujeitos a alíquota única de IR de 17,5%, e pagamento será trimestral; veja todas as mudanças
Mudanças fazem parte da MP que altera a tributação de investimentos financeiros, publicada ontem pelo governo; veja como ficam as regras
Banco do Brasil (BBAS3) supera o Itaú (ITUB4) na B3 pela primeira vez em 2025 — mas não do jeito que o investidor gostaria
Em uma movimentação inédita neste ano, o BB ultrapassou o Itaú e a Vale em volume negociado na B3
Adeus, dividendos isentos? Fundos imobiliários e fiagros devem passar a ser tributados; veja novas regras
O governo divulgou Medida Provisória que tira a isenção dos dividendos de FIIs e Fiagros, e o investidor vai precisar ficar atento às regras e aos impactos no bolso
Fim da tabela regressiva: CDBs, Tesouro Direto e fundos devem passar a ser tributados por alíquota única de 17,5%; veja regras do novo imposto
Governo publicou Medida Provisória que visa a compensar a perda de arrecadação com o recuo do aumento do IOF. Texto muda premissas importantes dos impostos de investimentos e terá impacto no bolso dos investidores
Gol troca dívida por ação e muda até os tickers na B3 — entenda o plano da companhia aérea depois do Chapter 11
Mudança da companhia aérea vem na esteira da campanha de aumento de capital, aprovado no plano de saída da recuperação judicial
Petrobras (PETR4) não é a única na berlinda: BofA também corta recomendação para a bolsa brasileira — mas revela oportunidade em uma ação da B3
O BofA reduziu a recomendação para a bolsa brasileira, de “overweight” para “market weight” (neutra). E agora, o que fazer com a carteira de investimentos?
Cemig (CMIG4), Rumo (RAIL3), Allos (ALOS3) e Rede D’Or (RDOR3) pagam quase R$ 4 bilhões em dividendos e JCP; veja quem tem direito a receber
A maior fatia é da Cemig, cujos proventos são referentes ao exercício de 2024; confira o calendário de todos os pagamentos
Fundo Verde: Stuhlberger segue zerado em ações do Brasil e não captura ganhos com bolsa dos EUA por “subestimar governo Trump”
Em carta mensal, gestora criticou movimentação do governo sobre o IOF e afirmou ter se surpreendido com recuo rápido do governo norte-americano em relação às tarifas de importação
Santander Renda de Aluguéis (SARE11) está de saída da B3: cotistas aprovam a venda do portfólio, e cotas sobem na bolsa hoje
Os investidores aceitaram a proposta do BTG Pactual Logística (BTLG11) e, com a venda dos ativos, também aprovaram a liquidação do FII
Fundo imobiliário do segmento de shoppings vai pagar mais de R$ 23 milhões aos cotistas — e quem não tem o FII na carteira ainda tem chance de receber
A distribuição de dividendos é referente a venda de um shopping localizado no Tocantins. A operação foi feita em 2023
Meu medo de aviões: quando o problema está na bolsa, não no céu
Tenho brevê desde os 18 e já fiz pouso forçado em plena avenida — mas estou fora de investir em ações de companhias aéreas
Bank of America tem uma ação favorita no setor elétrico, com potencial de alta de 23%
A companhia elétrica ganhou um novo preço-alvo, que reflete as previsões macroeconômicas do Brasil e desempenho acima do esperado
Sem dividendos para o Banco do Brasil? Itaú BBA mantém recomendação, mas corta preço-alvo das ações BBSA3
Banco estatal tem passado por revisões de analistas depois de apresentar resultados ruins no primeiro trimestre do ano e agora paga o preço
Santander aumenta preço-alvo de ação que já subiu mais de 120% no ano, mas que ainda pode se valorizar e pagar dividendos
De acordo com analistas do banco, essa empresa do ramo da construção civil tem uma posição forte, sendo negociada com um preço barato mesmo com lucros crescendo em 24%
Dividendos e recompras: por que esta empresa do ramo dos seguros é uma potencial “vaca leiteira” atraente, na opinião do BTG
Com um fluxo de caixa forte e perspectiva de se manter assim no médio prazo, esta corretora de seguros é bem avaliada pelo BTG
“Caixa de Pandora tributária”: governo quer elevar Imposto de Renda sobre JCP para 20% e aumentar CSLL. Como isso vai pesar no bolso do investidor?
Governo propõe aumento no Imposto de Renda sobre JCP e mudanças na CSLL; saiba como essas alterações podem afetar seus investimentos
FIIs e fiagros voltam a entrar na mira do Leão: governo quer tirar a isenção de IR e tributar rendimentos em 5%; entenda
De acordo com fontes ouvidas pelo Valor Econômico, a tributação de rendimentos de FIIs e fiagros, hoje isentos, entra no pacote de medidas alternativas ao aumento do IOF
UBS BB considera que essa ação entrou nos anos dourados com tarifas de Trump como um “divisor de águas”
Importações desse segmento já estão sentindo o peso da guerra comercial — uma boa notícia para essa empresa que tem forte presença no mercado dos EUA