Onde investir: 5 fundos imobiliários com desconto na B3 para quem busca ganho de capital e dividendos

A inércia é um nome complicado para um fenômeno simples de entender: um objeto parado ou em movimento retilíneo uniforme permanecerá assim se o resultado de todas as forças que o afetam for nulo. É o que explica a primeira lei de Newton.

Os objetos em questão neste texto são os fundos de investimento imobiliário, e, segundo André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments, a inércia tinha um efeito negativo sobre as cotas no início do ano.

Mas o cenário mudou no segundo semestre: “Até o momento, a inércia levava à queda. Ou seja, mesmo sem nenhuma notícia negativa, os FIIs caíam. Agora a inércia leva à alta das cotas”, diz o gestor.

A alteração na trajetória até então descendente passa pelas novas perspectivas macroeconômicas brasileiras. A taxa Selic — que encarece os financiamentos imobiliários e as emissões de dívida, dois dos pilares do setor — vai começar a cair em breve, talvez já no próximo mês.

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A previsão é apoiada pelos sinais emitidos pela ata da última reunião do Copom e a desaceleração da alta dos preços. Saiba mais sobre as previsões para o cenário econômico no segundo semestre na primeira matéria da série Onde Investir, publicada pelo Seu Dinheiro:

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Fundos imobiliários subiram forte no último mês: ainda há valorização para capturar?

Como o mercado de renda variável funciona à base de expectativas, a virada das cotas começou antes mesmo da solidificação das novas condições de cenário.

Com isso, os fundos imobiliários recuperaram parte do desconto que acumulavam desde o início do aperto monetário. Especialmente os FIIs de tijolo: a classe — que investe em ativos reais como galpões logísticos, escritórios e shoppings — havia sido a mais penalizada pelos juros altos.

De acordo com um levantamento do Trix, aplicativo de investimentos da gestora TRX, o tijolo foi protagonista do fechamento do primeiro semestre. O índice ITRIX Tijolo subiu 14,22% na janela e superou a alta de 10,05% do IFIX, o índice de referência que reúne os principais FIIs da B3.

Uma pesquisa realizada pela Hedge confirma o protagonismo do tijolo e revela ainda que, dentro dos segmentos que investem ativos reais, foram os fundos de shopping que puxaram a fila das altas, com um retorno de 17,5% no acumulado de 2023%.

Já fundos de papel — cujo portfólio está em títulos de crédito do setor imobiliário — avançaram 5,9%, abaixo do IFIX. 

Caio Araújo, analista da Empiricus, também acredita que as cotas já anteciparam a queda dos juros, mas diz que ainda será possível capturar mais ganho de capital ao longo do ciclo. “O tijolo é a vertente que deve aproveitar melhor esse movimento”, diz o especialista em FIIs. 

A vez dos fundos imobiliários de shopping?

Para André Freitas, os shoppings devem seguir como o destaque entre os FIIs de ativos reais no segundo semestre. O segmento foi um dos mais afetados pela pandemia de covid-19 pois enfrentou um risco até então inédito: de ter que fechar as portas dos estabelecimentos por meses.

“A pandemia foi um momento muito difícil para o setor. Quem conseguiu sobreviver saiu mais forte”.

Na época, os administradores ofereceram descontos no aluguel dos lojistas para mitigar a crise. Boa parte desses descontos já foi eliminada, e o gestor aponta que, com a previsão de queda do desemprego e de aumento de renda da população, o tráfego de consumidores deve subir.

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Um dos desafios para os shoppings é recuperar as receitas com estacionamento e cinema. O CEO da Hedge alega que o calendário de lançamentos do segundo semestre — que inclui estreias antecipadas como Barbie, Oppenheimer e a sequência da saga Missão Impossível — deve ajudar nessa frente dos negócios.

Vale destacar que os shoppings tradicionalmente negociam com um prêmio em relação ao valor patrimonial das cotas — uma medida de “valor justo” dos imóveis que compõem o portfólio.

Por isso, a hora de comprar FIIs do segmento com desconto deve estar perto de acabar, e Caio Araújo recomenda dois deles para a sua carteira. O primeiro é o XP Malls (XPML11), que acabou de captar R$ 375 milhões em sua última emissão de cotas e deve seguir um cronograma de aquisições e expansões nos próximos meses.

Já o segundo é o HSI Malls (HSML11). O fundo tomou dívidas para comprar ativos no passado, mas, com uma performance acima da esperada pela gestão, melhorou recentemente o perfil com uma liquidação extraordinária de juros.

Onde investir para ganho de capital

O analista da Empiricus acredita, porém, que outra categoria de fundos imobiliários de tijolo é ainda mais promissora para quem investe com foco em ganho de capital — ou seja, pensando não apenas nos dividendos, mas na valorização das cotas no longo prazo.

“Os escritórios são, hoje, o segmento mais descontado, pois ainda sofrem operacionalmente com a desocupação intensificada durante a pandemia”. O analista afirma que esse é um setor que tem capacidade de se valorizar, “mas é preciso fazer uma boa diligência dos fundos”.

A escolha do analista dentro do segmento é o CSHG Prime Offices (HGPO11). O FII opera com um desconto na casa dos 8% que, de acordo com Araújo, é bem atrativo quando considerada a qualidade da carteira.

“Além disso, o HGPO11 tem apresentado aumento real no valor do aluguel dos seus ativos, negociando cifras acima de R$ 300 por metro quadrado para novos contratos de locação, renovações e revisionais.”

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Outro segmento que pode entregar valorização das cotas são os Fundos de Fundos, que ainda acumulam um “duplo de desconto” no mercado secundário — suas cotas estão abaixo do valor patrimonial e a dos FIIs que compõem o portfólio também.

Nessa categoria, o analista da Empiricus indica um fundo da gestora de André Freitas, o Hedge Top FOFII 3 (HFOF11). Um gigante da indústria com valor de mercado de R$ 1,66 bilhão, o HFOF11 tem um portfólio diversificado com representantes de todos os principais segmentos de FIIs.

Já a logística segue com boas perspectivas — a vacância está próxima das mínimas históricas e os aluguéis sobem nas renegociações de contrato —, mas ambos os especialistas não acreditam que há muito potencial de valorização das cotas.

“É uma indústria com um equilíbrio muito grande, então não deve ganhar preço”, diz Freitas. Já Araújo enxerga menos espaço para melhora operacional, mas destaca que os dividendos devem seguir em alta.

Onde investir com foco em dividendos

Já para quem investe com foco em ganhos de curto e médio prazo e em dividendos, os fundos imobiliários de papel — que aplicam em títulos de crédito do setor imobiliário — ainda são os mais recomendados.

Pode parecer contraintuitivo pensar em FIIs de papel agora pensando em dividendos. Afinal, a queda dos juros e o arrefecimento da inflação tendem a provocar uma fuga da classe. Isso ocorre pois a maior parte dos títulos que compõem as carteiras estão atrelados ao CDI ou ao IPCA, o que pode implicar em redução dos rendimentos.

Além disso, a percepção da categoria foi negativamente afetada pelos calotes que dominaram os noticiários nos últimos meses e levaram os fundos imobiliários de papel a negociarem com descontos inéditos.

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Apesar das perspectivas levemente negativas, o analista da Empiricus relembra que a taxa média de retorno das carteiras está elevada, e os riscos devem diminuir com a redução do custo de carrego das dívidas.

E, para capturar o melhor retorno sem elevar as chances de lidar com uma crise de inadimplência na carteira, os especialistas indicam que é preciso focar nos FIIs do tipo high grade, cujos devedores possuem melhor avaliação de risco de crédito.

O CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) é o escolhido por Caio Araújo. Com mais de 84 mil cotistas e um valor de mercado de R$ 1,6 bilhão, o ativo é um gigante não só entre os FIIs de papel, mas em toda a indústria.

Outro ponto positivo, além da liquidez elevada das cotas, é o fato de que o HGCR11 também traz diversificação para o portfólio de recebíveis ao alocar cerca de 41,9% da carteira em CDI e outros 57,4% em IPCA.

Evitar ou investir nos Fiagros?

Além dos principais segmentos do tijolo e papel, não nos esquecemos dos “primos da roça” dos FIIs na hora de falar sobre os melhores investimentos para o segundo semestre. Mas a perspectiva para os Fundo de Investimento em Cadeias Agroindustriais (Fiagros) não é tão favorável.

O analista da Empiricus cita alguns fatores de risco para a classe, como o atual momento do crédito, o ciclo de queda das commodities agrícolas e os devedores de porte menor e maior chance de calote.

“Quem investe em Fiagro está exposto a um risco de menor controle e muito mais difícil de mensurar do que o dos FIIs”, diz Araújo.

Apesar do potencial de crescimento da categoria, o sócio da Hedge também recomenda cautela com os Fiagros. “A margem de remuneração da agricultura vai diminuir, e os Fiagros do tipo high grade e high yield estão muito próximos em termo de risco.”