Fundo imobiliário MFII11 volta ao ramo de cemitérios com compra de participação em consórcio de serviços funerários

CORREÇÃO: Por um erro da redação, a matéria original informava que a participação do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11) constituía o primeiro investimento do FII em cemitérios, mas o fundo imobiliário já havia comprado ativos do setor anteriormente. Segue a íntegra da nota corrigida:

O fundo imobiliário Brazilian Graveyard and Death Care (CARE11), pioneiro em cemitérios, jazigos e serviços funerários, não está mais sozinho na posição de grande player do setor lúgubre — e lucrativo — no qual escolheu atuar.

A Mérito DTVM, administradora do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11), comunicou nesta quinta-feira (6) que o FII ingressou com uma participação de 35% no Consórcio Cortel São Paulo.

A sociedade de propósito específico (SPE) foi criada para participar da licitação pública de concessão de serviços cemiteriais da capital paulista e arrematou o bloco 2 do certame por R$ 200,2 milhões. 

O conjunto inclui a gestão, operação, manutenção, exploração, revitalização e expansão de cinco cemitérios pelos próximos 25 anos. Veja o nome e localização dos ativos:

• Araçá (Pinheiros e Pacaembu)
• Dom Bosco (Perus)
• Santo Amaro (Santo Amaro)
• São Paulo (Pinheiros)
• Vila Nova Cachoeirinha (Campo Limpo)

O investimento está previsto em R$ 80 milhões a serem desembolsados conforme a necessidade do empreendimento e não deverá impactar na distribuição de dividendos do MFII11 nos próximos seis meses.

Vem mais um FII de cemitério por aí?

Os outros 65% do Consórcio Cortel SP estão divididos entre a holding Cortel, o CARE11 e sua gestora, Zion Capital, além de outro ativo sob administração da Mérito, o Mérito Cemitérios FII.

O fundo ainda não foi a mercado, mas já está constituído desde abril deste ano e deu início ao processo de sua primeira emissão de cotas.

O ativo fará uma oferta pública com esforços restritos — ou seja, voltada a investidores profissionais — e pedirá R$ 100 por cota. O objetivo é levantar até R$ 100 milhões para a aquisição de ativos imobiliários.

Fundo imobiliário da Mérito coleciona polêmicas

Os cemitérios chamam a atenção dos investidores de fundos imobiliários desde o início de 2022. O FII CARE11 acumula ganhos de 44,04% no ano e é o fundo mais rentável de 2022 até agora, segundo dados da consultoria SmartBrain.

Mas, apesar da rentabilidade atrativa, os especialistas consultados pelo Seu Dinheiro fazem uma ressalva a respeito do negócio: como este é um setor ainda incipiente, não há grandes players ou gestores consolidados que mostram como é possível contornar a inadimplência e gerar valor por meio dos empreendimentos funerários.

O investimento também foge do perfil atual do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I. O fundo imobiliário já havia investido em jazigos em 2016 e 2017, mas depois voltou o foco para suas participações em 27 ativos de urbanização e incorporação residencial.

Além de se aventurar em um segmento cheio de incertezas e com características distintas dos outros ativos do portfólio, o FII coleciona polêmicas nos últimos anos.

Uma delas aconteceu em 2018, quando a negociação das cotas do MFII11 foi suspensa pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM). O motivo foi a suspeita de que o fundo operava em um esquema semelhante a uma pirâmide financeira levantada pela denúncia de um investidor.

A negociação foi retomada mais de dois meses depois e, em abril de 2021, a CVM aceitou um termo de compromisso para encerrar o processo.

A Mérito Investimentos e a Planner — gestora e administradora do FII, respectivamente, na época — e os controladores de ambas as companhias desembolsaram pouco mais de R$ 1,5 milhão no acordo.

Poucos meses depois, porém, o fundo voltou para a mira do xerife do mercado de capitais. A autarquia notificou o MFII11 em novembro do ano passado a respeito de irregularidades nas demonstrações financeiras de 2020.

Para a CVM, a maneira como o investimento na loteadora Nova Colorado foi contabilizada inflou o resultado do fundo. Já a Mérito destaca, em nota enviada ao Seu Dinheiro, que "mantém suas atividades dentro das melhores práticas do mercado".

Segundo a gestora, "os casos citados não passaram de questões pontuais e já devidamente equacionadas junto aos órgãos fiscalizadores".