CVBI11, TGAR11 e BRCO11 ficam entre os fundos imobiliários favoritos dos analistas em setembro; confira a lista e entenda

Em mais um mês conturbado, o mercado financeiro mostrou que fontes de boas notícias podem se transformar em verdadeiras bombas dizimadoras de ganhos em questão de dias.

Se em julho as decisões políticas — notoriamente a de manter isentos de Imposto de Renda os dividendos distribuídos por fundos imobiliários — ajudaram na recuperação dos FIIs, em agosto a tensão de Brasília foi implacável e derrubou as cotações dos ativos.

Em meio às discussões sobre o Orçamento de 2022, as reformas estruturais que costumam agradar ao mercado foram novamente deixadas de lado, e o fiscal brasileiro voltou a ficar pressionado pelo pagamento da fatura de R$ 90 bilhões em precatórios.

As mudanças no IR — que preveem, por exemplo, a redução na frequência do come-cotas nos fundos e a tributação dos dividendos pagos por empresas — apesar de aprovadas na Câmara, já enfrentam obstáculos no Senado. Nem mesmo as alterações aprovadas pelos deputados parecem ser suficientes para convencer a Casa a dar seguimento à reforma.

Para coroar a lista de problemas, a já frágil harmonia entre os Poderes sofreu um baque duro na terça-feira (7), com as últimas falas do presidente Jair Bolsonaro ao STF durante as manifestações do feriado da Independência.

Apresentamos no Instagram uma análise sobre como isso gerou um desconto "aparentemente exagerado", segundo analistas de mercado, na bolsa de valores.

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O presidente afirmou que não aceitará mais decisões do ministro Alexandre de Moraes, alvo central de sua campanha difamatória contra a Corte, e teve o discurso repudiado por lideranças políticas e autoridades do país, incluindo o presidente do STF, ministro Luiz Fux.

Com todo o turbilhão político e econômico no período, o IFIX, índice que mede o comportamento dos Fundos Imobiliários mais negociados na Bolsa, terminou agosto com um recuo de 2,63%.

O resultado apaga os ganhos do mês anterior e aprofunda a queda do índice em 2021, para 4,19%. O desempenho dos segmentos mostra que nenhum dos setores foi capaz de resistir às pressões, com destaque para o tombo de 5,95% dos fundos de lajes corporativas (escritórios).

Segmento	Rentabilidade em agosto
Recebíveis imobiliários	-1,39%
Híbridos/Outros	-2,40%
IFIX	-2,63%
Shoppings/Varejo	-3,82%
Fundos de fundos	-4,74%
Logístico/Industrial	-4,85%
Escritórios	-5,95%

Selic segue pressionando — e vem mais aumento por aí

Além das tensões políticas, que afetam praticamente todos os investimentos brasileiros, os fundos imobiliários seguem pressionados pelas previsões de altas contínuas da taxa básica de juros.

O Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), que aumentou novamente a Selic em 1 ponto percentual em agosto, para 5,25% ao ano, já prometeu outro ajuste da mesma magnitude na reunião marcada para os dias 21 e 22 de setembro.

Com as altas da taxa se enfileirando a cada encontro, segundo os economistas consultados pelo BC para a última edição do Boletim Focus, a Selic deve seguir pressionada pela inflação e terminar 2021 em 7,63%.

Mas, conforme destaca a Órama na sua carteira recomendada de FIIs de setembro, mesmo com o novo ciclo de alta nos juros, a taxa ainda fica abaixo dos dois dígitos com os quais o país estava acostumado.

“Além disso, considerando o perfil dos fundos imobiliários, seria mais correto para comparação utilizarmos a taxa de juros reais de longo prazo. O IFIX apresenta um prêmio de risco médio histórico sobre essa taxa de cerca de 3%”, diz a corretora.

E nem tudo são notícias ruins para os entusiastas de FIIs: os rendimentos que os fundos imobiliários devem distribuir ainda superariam a taxa básica de juros e títulos atrelados ao IPCA. Atualmente, o dividend yield — indicador que mede o rendimento de um ativo a partir do pagamento de dividendos — do IFIX está em 7,80%.

Segmento	Dividend yield anualizado
Recebíveis imobiliários	11,15%
Fundos de fundos	9,14%
Híbridos/Outros	7,91%
IFIX	7,80%
Logístico/Industrial	7,68%
Escritórios	7,45%
Shoppings/Varejo	6,39%

Veja também os fundos mais promissores para o restante de 2021. Confira no vídeo abaixo (e aproveite para seguir o canal do Seu Dinheiro no YouTube para receber mais conteúdos como esse):

Repeteco no pódio dos fundos imobiliários preferidos para setembro

Considerando todo este cenário, muitas corretoras fizeram ajustes em seus fundos preferidos para setembro. Algo que não mudou, porém, foi o campeão entre as indicações: o título ficou novamente com o VBI CRI (CVBI11), com três recomendações.

O fundo — que havia aparecido pela primeira vez no pódio em agosto — foi mantido no top três de Guide, Necton e Santander. Apesar do recuo de 1,65% no mês passado, quem seguiu a indicação ao menos garantiu um recuo inferior ao do IFIX.

Já na segunda posição tivemos um empate entre TG Ativo Real (TGAR11), Bresco Logística (BRCO11), Capitânia Securities II (CPTS11) e Valora RE III (VGIR11), com duas recomendações cada.

Vale destacar também que, a partir deste mês, a carteira de Fundos Imobiliários da Warren não fará mais parte da seleção do Seu Dinheiro. As indicações ficarão disponíveis apenas para assinantes da corretora.

Confira a seguir os três fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para setembro:

VBI CRI (CVBI11) — chegou para ficar entre os campeões?

Em meio à alta da inflação, a segunda aparição consecutiva do VBI CRI no topo das indicações das corretoras pode ser explicada por uma característica muito específica de seu portfólio.

Enquanto o sopro do dragão inflacionário assusta muitos investidores — a prévia do IPCA-15 superou as projeções em agosto —, quem aposta no campeão de indicações pode lucrar com a alta dos preços.

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A razão para isso é que o VBI CRI (CVBI11) é um fundo que investe majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), classes de ativos cujos rendimentos podem estar diretamente ligados à alta da inflação e das taxas de juros.

Para se ter uma ideia do impacto dos índices, 64% do portfólio do fundo é composto por títulos indexados ao IPCA e 36% por títulos ligados ao CDI. Com um portfólio composto por 35 ativos, a taxa média de alocação é: IPCA + 7,2% e CDI + 3,2%.

Segundo os analistas do Santander, esses percentuais levam a projeções de rendimentos atrativos. “Estimamos que [o yield] fique em 9,3% nos próximos 12 meses”, destaca o relatório do banco.

O portfólio do fundo é considerado diversificado pelas corretoras. Mas, na divisão por segmentos, há uma concentração nos setores de Loteamentos e de Shoppings, que respondem por 39% do total dos investimentos. Confira abaixo os percentuais de alocação por segmento:

• Residencial (29%);
• Loteamento (24%);
• Logística (16%);
• Shopping (15%);
• Educacional (7%);
• Varejo (6%).

O Santander destaca que essa concentração pode ser um risco, já que os dois segmentos são mais sensíveis ao cenário econômico e “no caso dos shoppings, dada que ainda estão sofrendo os efeitos causados pela pandemia, poderá haver a necessidade de utilização de fundos de reservas e garantias adicionais nos títulos”.

O banco assegura, porém, que o produto segue uma política de crédito bem estruturada pela gestora e, com os recursos de sua quinta emissão de cotas (R$ 396 milhões) “poderá diversificar ainda mais a carteira de recebíveis, aproveitando novas oportunidades do mercado”.

A Necton complementa dizendo que esse dinheiro já vem sendo alocado, o que explica a mudança na divisão por segmentos em relação ao mês anterior, mas ressalta que o fundo “ainda possui 16% do dinheiro em caixa”.

Entre os destinos dos recursos, segundo informou a gestão, estão cinco novos CRIs na carteira. Veja abaixo os ativos e as respectivas alocações:

• CRI Venâncio (R$ 46,1 milhões);
• CRI FL 2 (R$ 46 milhões);
• CRI Invert (R$ 34 milhões);
• CRI Calçada (R$ 28,5 milhões);
• CRI Teriva (R$ 25,1 milhões).

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Retrospectiva — está ruim para (quase) todo mundo

Com as dificuldades do setor em agosto, a maior parte dos FIIs que fizeram parte dos top 3 das corretoras registraram tombos. O destaque negativo ficou com o JS Real Estate Multigestão (JRSE11), que liderou a ponta das quedas com recuo de quase 10%.

Entre as poucas altas — apenas três FIIs anotaram ganhos no período —, a mais expressiva foi a de 2,46% do Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11). Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras no mês passado: