O grande teste das incorporadoras: quem aguenta mais um ano de crédito caro no setor? Itaú BBA responde

O mercado de crédito privado voltado às incorporadoras imobiliárias entrou em uma etapa mais criteriosa, influenciado pelo custo de capital elevado e pela redução das fontes tradicionais de financiamento.

Na avaliação do Itaú BBA, os fundamentos do setor permanecem sólidos, mas o acesso aos recursos passa a depender mais das condições específicas de cada empresa, como nível de alavancagem, liquidez e capacidade de geração de caixa.

Mesmo com esse ambiente mais restritivo, o setor apresentou desempenho consistente em 2025, com resultados positivos tanto no segmento econômico quanto no de média e alta renda.

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Ainda assim, surgem sinais de desaceleração, especialmente na classe média, cuja demanda tende a responder de forma mais intensa às condições de crédito e ao aumento das parcelas.

O segmento de baixa renda continua mais favorecido, impulsionado pelo fortalecimento do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

O volume elevado de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), próximo de R$ 125 bilhões, somado às mudanças no programa, como redução de taxas, ampliação dos limites de renda e aumento do valor dos imóveis, tem sustentado um ritmo elevado de vendas e maior previsibilidade nos repasses para as incorporadoras com maior exposição a esse público.

Já na média e alta renda, o cenário segue mais desafiador. A captação líquida negativa da poupança, tem limitado a oferta de crédito imobiliário e pressionado o custo das parcelas. Isso exige maior uso de fontes alternativas de financiamento.

As medidas anunciadas para liberar cerca de R$ 38 bilhões trazem algum alívio, mas ainda não são suficientes para alterar de forma relevante a dinâmica do mercado no curto prazo.

Diante desse contexto, a expectativa é de um 2026 mais exigente para as incorporadoras. O Itaú BBA aponta para um ritmo mais moderado de lançamentos, maior foco na venda de estoques e atenção à preservação de margens, principalmente entre as empresas com maior exposição à classe média.

Confira análise de cada um das incorporadoras

Entre as incorporadoras de média e alta renda, Cyrela (CYRE3) e Eztec (EZTC3) ilustram o equilíbrio entre crescimento e execução, segundo o BBA.

A Cyrela acelerou os lançamentos para R$ 13 bilhões em 2025, alta de 35% na comparação anual, enquanto as vendas ficaram praticamente estáveis, em R$ 9,2 bilhões.

O aumento de estoques, principalmente em São Paulo, passou a demandar maior atenção. Do lado financeiro, a alavancagem subiu em função da queima de caixa e do pagamento de dividendos, embora a companhia mantenha liquidez elevada, com cerca de R$ 7 bilhões em caixa.

A Eztec também ampliou lançamentos, com crescimento de 46,7%, mantendo baixa alavancagem, de 2,9%. Ainda assim, o maior volume de projetos em fase inicial pressionou o reconhecimento de receita, enquanto o estoque pronto segue como ponto de atenção, apesar das margens elevadas.

No segmento econômico, Direcional (DIRR3) e Pacaembu seguem como destaques, apoiadas pelo bom momento do MCMV. Ambas apresentam velocidade de vendas elevada e margens robustas.

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A Direcional, no entanto, registrou aumento do endividamento após pagamento de dividendos e ampliou o uso de cessão de recebíveis, instrumento que melhora o giro de caixa, mas adiciona risco em um ambiente mais adverso.

A companhia, por outro lado, mantém dívida alongada e liquidez suficiente para cobrir vencimentos de longo prazo.

A Pacaembu combina crescimento com uma estrutura de capital considerada conservadora. A empresa registrou lançamentos e vendas recordes, com VSO de 69% e landbank robusto. Apesar da redução do caixa após dividendos, não há concentração relevante de amortizações no curto prazo.

A MRV (MRVE3) permanece como o caso mais sensível sob a ótica de crédito. A operação brasileira segue sólida, mas a subsidiária Resia continua pressionando a alavancagem e a liquidez.

A companhia encerrou 2025 com dívida líquida equivalente a 102,9% do patrimônio líquido, ou 173% quando ajustada por cessão de recebíveis, além de enfrentar vencimentos relevantes entre 2026 e 2027 acima do caixa disponível. Nesse cenário, a desalavancagem depende da venda de ativos nos Estados Unidos.

A Plaenge aparece em uma posição intermediária, com crescimento acompanhado por alavancagem ainda elevada, próxima de 60%.

A companhia combina menor ritmo de lançamentos com aumento de entregas, o que sustenta a receita. A posição de caixa robusta e a estrutura de dívida ajudam a mitigar parcialmente os riscos, embora a concentração de vencimentos em 2027 siga no radar.

Para 2026, o BBA destaca que o acompanhamento do setor deve se concentrar na evolução das vendas e estoques, na disciplina na distribuição de dividendos, no uso de cessão de recebíveis e no comportamento dos custos de construção.

No caso da MRV, o foco permanece na execução do plano de desalavancagem.

A avaliação do banco é que o crédito privado continuará firme, mas com critérios mais rigorosos, favorecendo empresas com balanços mais sólidos e maior previsibilidade de caixa, ao mesmo tempo em que impõe maior pressão sobre companhias mais alavancadas ou dependentes de eventos específicos.