VISC11 recicla portfólio, e BTG vê oportunidade para encher o carrinho; entenda por que o FII chama a atenção do bancão

O fundo imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) vem mexendo no portfólio e, recentemente, divulgou uma venda milionária para o Patria Malls (PMLL11) que chamou a atenção do BTG Pactual.

Após o anúncio sobre a alienação de cinco ativos do portfólio por R$ 257 milhões, com cap rate (taxa de capitalização) próximo de 8%, o analista Daniel Marinelli reiterou a recomendação de compra para o VISC11 em relatório divulgado pelo banco nesta quarta-feira (17). 

Segundo o documento, caso a reciclagem seja concluída, a transação deve destravar cerca de R$ 60 milhões em ganho de capital a ser distribuído aos cotistas nos próximos meses.

Na visão de Marinelli, o movimento é positivo e colabora para a recomposição de liquidez e o reequilíbrio da estrutura de capital após um ciclo mais intenso de investimentos.

Além disso, o analista avalia que a venda pode reduzir o índice de endividamento de 27% para aproximadamente 23% em 2026.

“Apesar de o fundo ainda precisar de novos esforços de liquidez para cumprir obrigações até 2028, vemos a venda ao PMLL11 como um primeiro passo importante para reduzir a alavancagem e preservar flexibilidade financeira”, disse Marinelli. 

Porém, não é apenas a venda de parte do portfólio que sustenta a tese do VISC11. 

VISC11 entre dividendos e valorização das cotas 

O analista avalia que o FII combina três pilares principais: potencial de aumento gradual do dividendo, valorização de 17,2% das cotas e melhora potencial da estrutura de capital. 

Segundo o banco, o histórico recente de proventos mostra um leve aumento nas distribuições, que passaram de R$ 0,80 para R$ 0,84 por cota, equivalente a um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado de cerca de 9,6%.   

Já em relação ao preço das cotas negociados na bolsa, o analista destaca que, de acordo com as projeções do BTG — que ainda não incorporam a venda ao PMLL1 —, o VISC11 negocia a cerca de 0,91 vezes o preço por valor patrimonial (P/VP). Ou seja, o FII está com desconto na B3. 

Assim, além de reiterar a recomendação de compra, o banco estabeleceu um preço-alvo de R$ 123 para as cotas, o que representa uma alta de mais de 17% em relação à cotação do último fechamento, de R$ 104,99. 

O BTG também informou que o FII apresenta um FFO yield (taxa de retorno da geração operacional) estimado de 9,8% em 2026 e de 10,0% em 2027. Marinelli enxerga esse patamar como atrativo, “especialmente diante da qualidade e diversificação do portfólio”, afirmou em relatório. 

Um portfólio de peso 

Para o especialista, o fundo imobiliário possui um dos portfólios mais diversificados do segmento de shopping centers. 

Atualmente, o VISC 11 possui participação em 32 ativos distribuídos por 15 estados brasileiros, sendo 301 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria. 

De acordo com o banco, o FII também vem ampliando a exposição a empreendimentos considerados de maior qualidade. Entre as movimentações destacadas, Marinelli cita a aquisição de uma pequena fração no Midway Mall, em Natal, e a compra de 10% do BH Shopping, em Minas Gerais. 

“A carteira foca em participações minoritárias em shoppings de maior qualidade. Esse modelo amplia a diversificação, mas reduz a influência direta em decisões operacionais”, afirmou em relatório. 

Além disso, o FII segue com bons indicadores operacionais, com evolução positiva nos termos nominais. 

O analista destaca que, no primeiro trimestre de 2026, o aluguel nas mesmas lojas dos ativos do VISC11 avançou 4,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. Já as vendas nas mesmas lojas cresceram 4,3%. 

Porém, em termos reais, o banco avalia que desempenho se mostra mais próximo da estabilidade, refletindo um ambiente macroeconômico ainda restritivo.

Ao longo dos últimos meses, a taxa de vacância permaneceu entre 5% e 6%, enquanto a inadimplência líquida seguiu em patamar controlado, encerrando o primeiro trimestre deste ano em 3,5%.