‘O jogo dos FIIs mudou completamente’: Luiz Augusto, sócio fundador da TRX, conta a estratégia da gestora para crescer na nova fase do mercado

O mercado de fundos imobiliários cresceu muito nos últimos anos e entra agora na fase de consolidação, marcada por fusões e expansão de portfólios. Segundo Luiz Augusto, sócio fundador da TRX, o setor caminha para uma redução no número de FIIs e um foco em veículos maiores, mais robustos e líquidos. 

“O jogo dos FIIs mudou completamente: não há mais espaço para muitos fundos”, afirmou Luiz Augusto durante evento FII Experience 2026, realizado na quinta-feira (26), em São Paulo. 

Para ele, o foco agora é na qualidade da gestão, e é justamente essa a aposta da TRX. Nos últimos anos, a gestora vem realizando uma série de movimentações no portfólio dos fundos, em especial do TRX Real Estate (TRXF11), para complementar o retorno para os cotistas. 

“O resultado do fundo é composto por dois tipos de receitas recorrentes, e não só pelo de aluguéis. A receita da venda de ativos também é uma fonte recorrente. Não dá para excluí-la do resultado do TRXF11 porque faz cinco anos que vendemos empreendimentos de maneira sistemática”, disse Augusto. 

TRX não cresce a qualquer custo

Além da gestão ativa, o fio condutor da estratégia da gestora é estabelecer contratos atípicos — ou seja, de longo prazo, sem revisional no meio do período e com pesadas multas rescisórias — com grandes inquilinos, buscando a diversificação significativa de locatários e de tipos de móvel. 

Essa estratégia aumenta a robustez e liquidez dos fundos da gestora, em especial o TRX Real Estate (TRXF11). “O novo slogan na TRX é: ‘a vida do brasileiro passa pelo TRXF11’. O fundo está desde o hospital que você frequenta, o e-commerce, onde você faz compras, até a instituição de ensino em que você estuda.” 

Porém, Luiz Augusto destaca que “o valor da TRX está diretamente relacionado ao valor do TRXF11”. Neste contexto, “seria uma estupidez singular crescer o fundo a qualquer custo”, ressaltou. 

O executivo conta que a gestora não busca apenas empreendimentos com altos retornos, mas ativos que façam sentido para a estratégia do fundo e gerem identificação do investidor em relação ao que ele tem na carteira. 

“O meu cliente passa na frente do empreendimento e tem orgulho de dizer ‘eu sou dono de um pedaço desse imóvel’. Então tem ativos que não são só uma questão de retorno, mas uma questão do valor implícito que eles incorporam à carteira do FII”, avalia Augusto. 

O jogo dos FIIs mudou... e o olhar do investidor tem que mudar também

Não são só os gestores que estão se adaptando às novas regras. Os investidores e analistas também estão mudando as suas estratégias — ou, pelo menos, deveriam estar, segundo o sócio fundador da TRX. 

Para Augusto, a redução do número de FIIs no mercado em prol de ativos mais robustos gera um maior nível de complexidade para os cotistas. Assim, será cada vez mais inviável avaliar profundamente o portfólio dos fundos imobiliários. 

Em vez de tentar entender todos os imóveis, os investidores e analistas devem olhar mais para a tese central do FII e o histórico da gestão. Para isso, Augusto aconselha focar em 30% a 40% dos ativos que compõem a receita principal do fundo.  

Além disso, dentro dessa amostra, o executivo avalia que aa análise do investidor deve ser um "deep dive" [mergulho profundo] em ativos icônicos e singulares presentes na carteira, de acordo com o sócio fundador da TRX.