ETFs puxam gringos para os FIIs — mas vale seguir o caminho do dinheiro estrangeiro? Saiba como investir nos fundos de investimentos globais

O jogo no mercado dos fundos imobiliários está mudando, e os primeiros sinais vieram com a onda de capital estrangeiro que invadiu o setor. Quem acompanha o Seu Dinheiro já sabe: os gringos chegam nos FIIs por meio de Exchange Traded Funds (ETFs), que são fundos de investimentos que replicam índices do mercado. 

Mas para o dinheiro que vem de fora desembarcar nos fundos imobiliários por meio desses ETFs, o caminho é longo, começando pelas empresas que formam os índices globais. 

Atualmente, as principais companhias são a FTSE Russell, a European Public Real Estate Association (EPRA), National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), Morgan Stanley Capital International (MSCI), a S&P e Dow Jones.

O negócio dessas empresas funciona da seguinte forma: com metodologias objetivas e regras transparentes, elas criam carteiras teóricas, que servem como referência para grandes gestoras alocarem capital sem precisar analisar cada ativo individualmente.

Na prática, essas companhias licenciam seus índices — ou até mesmo suas marcas — para emissoras de ETFs, que passam a criar produtos baseados nessas carteiras.

É justamente por isso que os FIIs precisam seguir uma série de exigências para entrar na mira dos índices globais. E, quando conseguem esse espaço, passam a carregar uma espécie de selo de qualidade e governança, ajudando a atrair capital estrangeiro e nacional. 

O Seu Dinheiro já ajudou você a entender se vale a pena investir nesses fundos imobiliários que chamam a atenção dos gringos aqui.  

Porém, fica a dúvida: e esses ETFs globais? Vale colocá-los na carteira? E se sim, como o brasileiro consegue acessar esses ativos? 

Para entender esse mercado, o Seu Dinheiro conversou com Fabio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos; Felipe Gaiad, diretor de investimentos da HSI; Flávio Pires, analista sênior de fundos imobiliários do Santander; e Luiz Augusto do Amaral, sócio-fundador da TRX. 

Os ETFs que investem nos FIIs 

Atualmente, os principais ETFs que alocam recursos em fundos imobiliários são os da Vanguard, como o Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), o Vanguard Total World Stock Index Fund (VT) e Vanguard FTSE All-World ex-US Small-Cap Index Fund (VSS). 

Como você deve ter reparado, nem todos esses fundos são voltados exclusivamente para o setor imobiliário. Os FIIs também entram em ETFs de categorias mais amplas, como os de small caps ou de equities em geral. 

O motivo está na tradução. Isso porque o modelo em que os fundos imobiliários foram construídos é muito peculiar ao mercado brasileiro. Assim, na hora dos gestores estrangeiros avaliarem esses ativos, nem sempre conseguem traduzir nossos ativos para a ‘caixinha’ mais correta. 

Segundo Pires, um dos motivos para essa confusão é o fato de os FIIs serem vistos, historicamente, apenas como fundos.  

“Os gestores estão trabalhando ativamente para mostrar ao mercado global que eles se assemelham a empresas imobiliárias, como os REITs [Real Estate Investment Trusts], mas ‘com casca de fundo’”, afirmou o analista do Santander ao Seu Dinheiro. 

Vale lembrar que os REITs são empresas que investem em imóveis geradores de renda. 

Já nos ETFs de small caps ou equities, a participação imobiliária acaba sendo incluída junto a empresas de outros segmentos, como de tecnologia ou varejo. O objetivo desses investimentos é compor uma exposição total ao mercado de capitais de um país ou região. 

Um dos fundos imobiliários que viveu essa dificuldade de tradução na pele foi o TRX Real Estate Fund (TRXF11), que entrou no índice FTSE Global Equity Index Series Latin America. 

“Agora já não é tão estranho avaliar os FIIs como se fossem grandes empresas de propriedades. O estranho é o TRXF11 não estar ainda no índice de REITs”, afirma Amaral. 

Para os especialistas consultados pelo Seu Dinheiro, a raiz do problema está na necessidade de uma melhor organização da indústria brasileira, que ainda precisa se adaptar aos parâmetros internacionais. 

"A percepção de que os fundos imobiliários eram elegíveis a esses índices é algo recente. Ainda estamos trabalhando na homogeneização da prestação de contas, por exemplo”, acrescenta Amaral. 

E se a vantagem para os investidores de FIIs é o aumento da liquidez e governança, para os gringos o benefício vem da diversificação. Os índices globais colocam esses fundos imobiliários na carteira principalmente porque são ativos fora dos eixos principais, como os Estados Unidos, o que diversifica os ativos do portfólio.  

Além disso, por serem ativos com boa liquidez, os ETFs conseguem montar e desmontar suas posições. 

O caminho do brasileiro até o ETF global que investe em FII 

Em geral, o acesso a ETFs é feito por meio da bolsa de valores, seja ele local ou não. Como é o caso do CMDB11, ETF de commodities negociado na B3. 

Até mesmo os ETFs globais podem ser acessados diretamente na bolsa brasileira. Para isso, os investidores daqui precisam comprar os Brazilian Depositary Receipts (BDRs), que são certificados que representam ações de empresas do mercados estrangeiros. 

Porém, no caso dos ETFs globais que agora incluem FIIs brasileiros, o caminho é mais complexo. Isso porque ainda não existem BDRs disponíveis para esses ativos específicos. 

Para acessar os grandes ETFs de gestoras como a Vanguard, é necessário ter acesso ao mercado internacional. Ou seja, o investidor precisa ter uma conta no exterior, em uma corretora, ou uma conta de investimento global oferecida por plataformas brasileiras. 

Em seguida, o processo já é mais conhecido: a compra é feita nas bolsas estrangeiras, como a de Nova York. 

Afinal, vale a pena investir?

Se o objetivo for apenas acessar os FIIs que compõem índices globais, a avaliação dos especialistas consultados pelo Seu Dinheiro é que os ETFs não são a melhor alternativa para isso. 

Os fundos imobiliários possuem uma série de benefícios para o investidor brasileiro, como a distribuição de renda recorrente através dos dividendos e a isenção de imposto de renda para pessoa física sobre esses proventos.

Todas essas vantagens caem por terra quando se investe em ETFs. Para os especialistas, acessar os FIIs por esses veículos é ineficiente, já que o investidor acaba pagando uma taxa de gestão no exterior para acessar ativos que ele poderia comprar diretamente na B3. 

Porém, se o seu objetivo for diversificar a sua carteira e acessar mercados mais maduros, os ETFs globais são uma boa aposta.  

“O investidor brasileiro investe muito pouco no exterior. Esse tipo de veículo é um jeito fácil, barato e com liquidez de investir em ativos do mundo inteiro e ter exposição a investimentos fora do Brasil”, afirma Carvalho, sócio da Alianza. 

Já Amaral, sócio-fundador da TRX, vai além: para ele, os ETFs globais são uma ‘vacina’ para contra mudanças tecnológicas e instabilidades locais. 

Isso porque a evolução tecnológica brutal que o mundo está atravessando vai mudar diversos mercados e profissões. Apesar disso, no final do dia, o data center que possibilita a operação da inteligência artificial, precisa estar dentro de um imóvel. 

O avanço da tecnologia vem, inclusive, abrindo um novo segmento para os fundos imobiliários. O Seu Dinheiro explicou esse movimento aqui. 

Além disso, na visão de Amaral, a vida cotidiana vai continuar mesmo com todas as mudanças, e ela acontece na rua, nas escolas, nos hospitais e em outros imóveis que fazem parte da carteira desses ativos globais. 

Porém, os brasileiros que quiserem investir nesses ETFs globais precisam ficar atentos. O mercado internacional é gigantesco, o que torna o monitoramento muito mais difícil e complexo.

E mais: a tributação dos ETFs é elevada e direto na fonte, podendo chegar a 30%. Já os ganhos são recebidos em moeda estrangeira, ou seja, estão sujeitos à variação cambial, o que adiciona uma camada a mais de risco na balança.