A Selic estacionou, e este é o fundo imobiliário mais indicado por analistas para surfar a pausa

Engana-se quem pensa que a manutenção da Selic em 13,75% ao ano, anunciada pelo Banco Central (BC) na quarta-feira (4), não pode favorecer alguns fundos imobiliários. Embora a taxa elevada produza efeitos distintos para a classe, ela pode, em certa dose, contribuir para a geração de rendimentos de determinados veículos. 

Enquanto os FIIs de tijolo enfrentam maiores desafios devido à concorrência com a renda fixa e à pressão sobre alguns segmentos, como shoppings, os FIIs de recebíveis — conhecidos popularmente como fundos de papel — com carteiras expostas aos juros tendem a se beneficiar da remuneração mais alta. 

Isso ocorre porque os rendimentos dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) atrelados ao CDI acompanham a variação do indicador e, consequentemente, permanecem elevados enquanto a Selic estiver em patamar restritivo. 

Foram justamente esse contexto e essa característica que os analistas colocaram na balança na hora de escolher o FII predileto para este mês. 

O título ficou com o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), que recebeu cinco indicações entre as oito casas de análises e bancos consultados pelo Seu Dinheiro. 

Confira a seleção completa:

*Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três preferidos. Com o ranking nas mãos, a reportagem seleciona os que tiveram mais indicações.

Quem é o líder? 

Gerido pela Kinea Investimentos, o KNCR11 é o maior fundo imobiliário listado na bolsa de valores (B3), com aproximadamente 593 mil cotistas e patrimônio líquido (PL) próximo de R$ 11 bilhões. 

Para se ter uma ideia do tamanho do veículo, o segundo colocado nesse critério é outro FII da mesma gestora, o Kinea Índice de Preços (KNIP11), que possui PL avaliado em cerca de R$ 7,6 bilhões.  

A diferença entre os dois, portanto, supera R$ 3 bilhões — o equivalente a três prêmios da Mega da Virada, considerando o valor estimado de R$ 1 bilhão para o sorteio deste ano.

Por que o KNCR11 foi o mais lembrado? 

A carteira do KNCR11 é composta principalmente por CRIs atrelados ao CDI, característica que, como citado pelos analistas, favorece a geração de receitas em um ambiente de Selic elevada. 

O provento distribuído pelo fundo referente a setembro, por exemplo, foi de R$ 1,13 por cota, equivalente a 102% do próprio CDI. Nos últimos 12 meses, o dividend yield (DY) ficou próximo de 14%, de acordo com cálculos da EQI Research. 

Mas, para além dos rendimentos atrativos, o veículo foi o mais lembrado para novembro também por outros motivos. 

O Santander destacou que o FII possui uma carteira diversificada, formada por 110 CRIs majoritariamente classificados como high grade — ou seja, operações com devedores de melhor qualidade de crédito. 

Além disso, de acordo com o banco, parte relevante das alocações está concentrada em segmentos mais robustos, como escritórios, shopping centers e imóveis logísticos. 

A instituição também elogiou a experiência da Kinea como gestora e sua visão de médio e longo prazo. 

P/VP acima de 1 vez é um problema? 

Apesar das recomendações, o KNCR11 apresenta atualmente um múltiplo preço sobre valor patrimonial (P/VP) próximo de 1,03 vez. Isso significa que as cotas são negociadas com um prêmio de aproximadamente 3% em relação ao patrimônio do fundo.  

Em outras palavras, o investidor pagará um pouco mais do que o preço contábil correspondente a cada papel. 

Para alguns, o indicador pode representar um ponto de atenção, já que existem FIIs negociando abaixo do valor patrimonial. A EQI Research, porém, considera que o prêmio é justificável diante das características oferecidas pelo veículo. 

“Em um fundo de crédito high grade pós-fixado, em que o valor patrimonial pouco oscila, entendemos que esse P/VP [acima de 1 vez] é compatível com o porte, a liquidez e o histórico de crédito sem eventos relevantes”, avaliou a casa. 

Juros altos e incerteza fiscal pressionam os FIIs 

É importante destacar que, apesar do cenário favorável à geração de receitas dos FIIs indexados ao CDI, a manutenção dos juros em patamares elevados também traz efeitos negativos para o mercado imobiliário. 

Outubro, por exemplo, foi marcado por perdas no setor, com o IFIX, principal índice da classe na B3, recuando 2,89% no mês. Os próprios fundos de recebíveis tiveram desempenho negativo, com queda de 2,44%. 

O Daycoval atribuiu o movimento ao aumento da percepção de risco e às preocupações com a inflação e a trajetória dos juros, especialmente após a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT). 

A avaliação do banco é que FIIs indexados ao CDI continuam, sim, favorecidos pelo patamar restritivo da Selic, mas a qualidade do crédito permanece entre os principais pontos de atenção. 

A explicação para o alerta está no fato de que juros mais altos aumentam o custo das dívidas e dificultam a capacidade de pagamento de empresas e outros devedores. Por isso, a análise das operações continua fundamental, segundo a instituição.