Dono de prédio histórico, FII Edifício Galeria (EDGA11) apanha na bolsa após levar calote e suspender dividendos — mas suas dores de cabeça são antigas; entenda

No mercado financeiro, analistas alertam que nem sempre a queda da cotação de um ativo é oportunidade de compra. Afinal, o fundo do poço sempre pode ter um alçapão.

O Edifício Galeria (EDGA11) parece estar vivendo essa situação. O fundo imobiliário acumula queda de mais de 71% desde que iniciou as negociações em bolsa. E, nesta sexta-feira (25), o cenário não é diferente. Por volta das 15h50, o EDGA11 apresentou queda de mais de 1,70%.

O mau humor dos investidores com o FII é motivado por uma série de inadimplências que vem pesando no bolso. Segundo fato relevante enviado à Comissão de Valores Mobiliários, o EDGA11 suspendeu o pagamento de dividendos deste mês.

Isso porque o fundo deixou de receber aluguéis de alguns locatários e precisou arcar com obrigações financeiras, como condomínio, IPTU e custas judiciais.

De acordo com o comunicado, como consequência, não haverá resultado em caixa disponível para distribuição de rendimentos “até que o prejuízo gerado pela inadimplência seja integralmente compensado”, afirmou a BTG Pactual Serviços Financeiros, administradora do FII.

Além disso, apurou um prejuízo de R$ 885.247,45, o que representa um impacto negativo de R$ 0,23 por cota.

A administradora informou que já tomou medidas para reaver os valores devidos, com ações de cobrança e despejo.

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EDGA11: uma longa dor de cabeça

Não é de hoje que o EDGA11 vem causando dores de cabeça para os cotistas. O FII já enfrentou problemas de inadimplência em diversos períodos.

Durante a pandemia, em 2020, além de sofrer com a falta de pagamentos de aluguéis em razão da crise, o FII também viu a vacância aumentar, atingindo 30%.

Porém, passados três anos desde o fim da emergência global, o EDGA11 ainda apresenta uma taxa de vacância de 23,55%.

Em fevereiro deste ano, o fundo imobiliário voltou a informar o não recebimento de aluguéis. Na ocasião, o impacto foi de aproximadamente R$ 0,02 por cota.

Além disso, em março, o FII também comunicou a inadimplência de algumas locatárias, com o mesmo efeito negativo.

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O que acontece com o EDGA11?

As dificuldades do EDGA11 vêm do fato de o fundo ser proprietário de um único imóvel, o Edifício Galeria, antiga Galeria SulAmérica, prédio histórico que passou por retrofit, localizado no Centro da cidade do Rio de Janeiro.

O imóvel conta com oito pavimentos de lajes corporativas, cinco lojas, dois restaurantes com área de convivência, além de um centro de compras, distribuído entre o térreo e o subsolo.

Atualmente, o EDGA11 conta com pouco mais de quatro mil cotistas e apresenta um patrimônio líquido de mais de R$ 179 milhões.

Apesar de ter múltiplos inquilinos — o que ajuda a reduzir um pouco o risco —, ter um único ativo no portfólio amplia a exposição do FII a uma alta taxa de vacância.