BTLG11 vai às compras e coloca galpões ocupados por Mercado Livre e Amazon no carrinho; veja detalhes da transação de R$ 959 milhões

Desde que levantou R$ 1,8 bilhão com a 16ª emissão de cotas, o BTG Pactual Logística (BTLG11) vem colocando os recursos para trabalhar com aquisições estratégicas para o portfólio. Com a operação mais recente, de quase R$ 1 bilhão, o fundo imobiliário logístico abocanhou três imóveis locados a grandes varejistas.  

Segundo documento divulgado na noite de ontem (3), o fundo assinou um Memorando de Entendimento (MoU) para a aquisição de três imóveis do Capitânia Logística (CPLG11). A operação pode chegar a R$ 959 milhões, considerando a correção inflacionária projetada pela Capitânia sobre os R$ 918,5 milhões anunciados pelo BTLG11.

Os ativos são de altíssimo padrão e estão localizados em São Bernardo do Campo (SP), Jacareí (SP), São José dos Pinhais (PR). Um deles já está concluído e 100% ocupado. 

Além disso, soma 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria e está integralmente locado para o Mercado Livre e a Amazon.  

Já os outros dois empreendimentos estão em desenvolvimento no modelo built-to-suit — construídos sob medida, atendendo às exigências específicas do inquilino. 

A aquisição do BTLG11 no detalhe 

Na visão do Caio Araujo, analista da Empiricus Research, a transação é positiva e direciona os recursos da 16ª emissão para ativos AAA, bem localizados e com locatários de qualidade.   

Caso a negociação seja concretizada, Araujo avalia que os recursos da última emissão ficarão aproximadamente 77% alocada. 

A aquisição possui um cap rate (taxa de capitalização) de 9% e um yield médio de 12,6% nos próximos 24 meses, segundo estimativas do BTLG11. O retorno avaliado leva em consideração o modelo de pagamento da operação, que foi estruturado da seguinte forma: 

• 70% à vista, equivalente a R$ 642 milhões; 

• 30%, equivalente a R$ 275,55 milhões, corrigidos pela variação do IPCA + 6% ao ano, a serem pagos em até 12 meses contados da data de entrega dos ativos em desenvolvimento e da data de fechamento da transação no caso do ativo já concluído. 

Os valores desembolsados pelo BTLG11 no desenvolvimento dos galpões serão remunerados mensalmente pela variação do IPCA+ 11% ao ano, até o término das obras. 

A transação permite que o FII adicione ativos de qualidade na carteira sem renunciar a uma remuneração atrativa durante o período de desenvolvimento, destaca Araujo.  

Outro ponto positivo é a localização, já que os ativos paulistas estão entre os raios de 30 km e 60 km da capital, região que já é dominante no portfólio do BTLG11. 

Além disso, o imóvel de São José dos Pinhais amplia a presença do fundo em uma das principais regiões logísticas do Sul, segundo o analista. 

"A operação reforça uma característica que já destacávamos no BTLG11: a capacidade da gestão de utilizar sua escala e liquidez para acessar transações relevantes e aumentar a exposição a regiões logísticas estratégicas", afirmou. 

Já o CPLG11, atual dono dos imóveis, estima uma taxa interna de retorno (TIR) de 43,6% com a venda dos ativos. 

Dani Alvarenga

danielle.silva@seudinheiro.com

Repórter do Seu Dinheiro e jornalista formada pela Universidade de São Paulo (ECA-USP) com certificação em curso de Mercado Financeiro pela Ibmec. Possui experiência na cobertura de economia, política e internacional. Atualmente, cobre o mercado imobiliário e de FIIs.