FIIs na mira: as melhores oportunidades em fundos imobiliários para investir no segundo semestre

Os investidores de fundos imobiliários entraram em 2025 com baixas expectativas — os ativos apanhavam na bolsa devido à possível taxação dos FIIs. Porém, quem apostou no pior errou na previsão e ainda há chances de terminar o ano com bons ativos na carteira. 

Apesar do risco fiscal no radar e da Selic em 15%, o IFIX — principal índice de referência dos fundos imobiliários — acumulou alta de 11,79%, a melhor performance para o período em seis anos. 

Caio Araujo, analista da Empiricus Research, lembra que os ativos imobiliários estavam com fortes descontos no início de 2025 em relação ao valor patrimonial, pressionados pelo cenário econômico interno. A incerteza ainda não foi embora, mas existem opções no radar para quem tiver um olhar apurado para o mercado. 

“Hoje, para encontrar oportunidades, é um pouco mais difícil do que no começo do ano, mas existe ainda uma boa viabilidade para a compra de fundos imobiliários”, afirmou Araujo, durante o evento Onde Investir no Segundo Semestre, promovido pelo Seu Dinheiro.

O analista da Empiricus não é o único que vê chances de bons retornos com FIIs. Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX, e Pedro Bruder, gestor dos fundos imobiliários da Kinea, também participaram do programa e dão dicas sobre os melhores investimentos no setor para os próximos seis meses.

Esta matéria faz parte de uma série especial do Seu Dinheiro sobre onde investir no segundo semestre de 2025. Eis a lista completa:

• Cenário macroeconômico;
• Ações;
• Renda fixa;
• Dividendos;
• Criptomoedas;
• Fundos imobiliários (você está aqui);
• Investimentos internacionais;
• Alocação.

Fundos de tijolo X fundos de papel

É consenso entre os participantes do Onde Investir que considerar a Selic daqui para frente pode fazer toda a diferença para quem quer ter alguma exposição aos fundos imobiliários. 

A expectativa do mercado é de que a taxa básica de juros tenha atingido seu pico em junho, quando foi elevada para 15%, e comece a cair no próximo ano. 

Vale lembrar que quando a Selic sobe, os FIIs de tijolo tendem a sofrer mais, enquanto os de papel podem se beneficiar. Já em cenários de queda da taxa de juros, os FIIs de tijolo podem se valorizar, e os de papel podem ser menos atrativos.

Portanto, como a expectativa é de que a Selic passe a cair, pode haver um reflexo de “valorização patrimonial dos fundos de tijolo já nesse ciclo”, diz Barbosa, da TRX.

Já os FIIs de papel têm agora menos gatilhos para valorização. Segundo Bruder, da Kinea, os fundos imobiliários indexados ao CDI estão “praticamente sem deságio e alguns já estão até negociando com um pouco de ágil”.

Isso não quer dizer que não existam boas oportunidades no segmento. O gestor avalia que os fundos de papel indexados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que mede a inflação oficial, ainda operam abaixo do valor patrimonial.

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Shopping centers e lajes corporativas em destaque

Apesar da valorização dos ativos no último semestre, o cenário para o mercado imobiliário ainda é incerto. Por isso, além de acompanhar o caminho da taxa de juros no país, os investidores também precisam estar atentos à qualidade dos ativos que estão adicionando em suas carteiras.

Entre os FIIs de tijolos com fundamentos atrativos, o setor de shopping centers é destaque entre os especialistas do painel. Na visão de Barbosa, da TRX, e de Bruder, da Kinea, os FIIs do segmento vêm apresentando uma melhora na performance, com carteiras saudáveis e métricas fortes.

Embora ambos não possuam fundos imobiliários de shopping centers sob gestão, ressaltam que há uma janela de oportunidade nos ativos do setor, já que esses FIIs também registram queda na vacância, enquanto seguem descontados na bolsa.

“É um segmento no qual as carteiras estão saudáveis, as métricas dos ativos estão fortes e a vacância está baixa. Há crescimento de vendas acima da inflação e a métrica de resultado dos ativos está robusta”, afirma Bruder. 

Para Barbosa, “há vários fundos com portfólios diversificados e de qualidade que estão com deságio bastante expressivo. Eu pessoalmente acho interessante os fundos de shopping”, diz o executivo da Kinea.

Araujo, da Empiricus, destaca os FIIs de lajes corporativas, que também seguem apresentando descontos relevantes em relação ao valor patrimonial. Na visão do analista, os ativos apresentam maior oportunidade de aumento de aluguel e de valorização de capital. 

No entanto, ele considera improvável que isso aconteça no curto prazo. “Dá para encontrar oportunidades em todos os setores. A questão é entender o horizonte de investimento, e a relação risco-retorno que o investidor está disposto a assumir”, avaliou.

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As indicações dos especialistas 

Esses não foram os únicos segmentos a chamar a atenção dos especialistas do Onde Investir. Os fundos imobiliários multiestratégia, também conhecidos como hedge funds, são destaque para quem quer investir no segundo semestre.

Segundo Araujo, da Empiricus, apesar da evolução nesse primeiro semestre, a categoria continua com um desconto sobre valor patrimonial, enquanto os dividendos seguem em patamares chamativos.

Porém, vale lembrar que os hedge funds são conhecidos por ampliar as movimentações da bolsa de valores — em momentos de queda das cotas, os ativos tendem a apresentar uma maior desvalorização. Por outro lado, em momentos de otimismo no mercado, os hedge funds conseguem capturar os ventos favoráveis com ainda mais impulso. 

Assim, os ativos apresentam uma maior volatilidade e são indicados para os investidores com um perfil de risco mais arrojado.

Para quem gosta do segmento, há um FII que se destaca na visão do analista da Empiricus Research: o RBR Alpha (RBRF11), um ativo antigo na indústria.

“Em diversas janelas temporais, a gente enxerga que a carteira patrimonial  desse FII é uma das melhores do setor. Hoje está com um desconto de quase 20% sobre o valor patrimonial, acima de um desvio padrão da média de desconto. Então, entendo que seja uma possibilidade interessante de investimento”, avalia Araujo.

O analista da Empiricus não é o único a ver o RBRF11 brilhar no segundo semestre de 2025. Bruder, da Kinea, também recomenda o FII como um ativo interessante para o investidor que queira entrar no segmento de hegde fund.

Para quem não tem medo de adicionar uma pimentinha na carteira, Araujo também indica o JS Real Estate (JSRE11), fundo imobiliário de escritórios do Banco Safra.

Barbosa indica o fundo imobiliário da própria TRX como um destaque para o segundo semestre: o TRX Real Estate (TRXF11), que chamou a atenção do mercado ao anunciar a aquisição de 13 imóveis no início de junho.

Segundo ele, o FII tem conseguido sucesso nas negociações para a compra de novos ativos sem depreciar o valor dos imóveis que entram na carteira.

Já entre os FIIs de papéis, o destaque ficou por conta do Kinea Rendimentos (KNCR11) e do Kinea Índices de Preços (KNIP11), recomendados tanto Bruder como Barbosa.

Considerado um dos fundos de menor risco de crédito da Kinea, o KNCR11 também é o mais antigo da gestora. O FII é considerado de baixo risco e rende 100% do CDI.

Já o KNIP11 é o segundo maior fundo imobiliário do IFIX. Segundo Bruder, ele está com deságio, uma vez que possui um portfólio indexado ao IPCA. 

“Está com dívida em período um pouco menor em relação aos outros fundos. Então, ele tem um ponto de entrada muito interessante, uma carteira super diversificada, e é um fundo bastante líquido”, avalia o gestor da Kinea.

De olho no dividendo: o que pode mexer com os proventos dos FIIs daqui para frente?

Para quem investe em fundos imobiliários, a volatilidade das cotas não é a única preocupação. Na hora de aplicar os recursos, os cotistas buscam entender também o patamar de distribuição de dividendos dos ativos.

No Onde Investir, a preocupação com uma possível mudança no pagamento de proventos não passou batido. Segundo Araujo, da Empiricus, para os FIIs de papéis, o cenário está mais atrelado aos indexadores e à correção monetária dos contratos.

Como os FIIs indexados ao CDI tendem a dar um retorno em um horizonte temporal menor, devem pagar rendimentos maiores no curto prazo. 

Porém, para os fundos imobiliários indexados à inflação, o repasse na variação dos juros tende a ser realizado com um certo atraso, o que leva o cotista a precisar lidar com uma sazonalidade do período.

Já os fundos de tijolos não devem apresentar grandes variações no pagamento de proventos. Na visão de Araujo, com a alta dos juros, o potencial de revisão dos aluguéis é limitado.

Além disso, ele avalia que os rendimentos recorrentes dos FIIs “estão saudáveis na maioria das carteiras”. Assim, caso haja mudanças nos proventos, serão em menor proporção.