TVRI11: Por que um dos fundos mais tradicionais da bolsa quer o aval dos cotistas para transformar a carteira bancária em renda urbana? O gestor explica

Com mais de 68 mil cotistas e 12 anos de história, o Tivio Renda Imobiliária (TVRI11) é um dos fundos imobiliários mais tradicionais da bolsa brasileira. Se você acredita que não o conhece, pode se lembrar dele por seu nome antigo: o FII era chamado de BB Progressivo II e negociava com o código BBPO11 até o ano passado.

O nome original refletia o foco do ativo, que nasceu ao final de 2012 para fazer a compra de agências bancárias e sedes administrativas do Banco do Brasil e locá-las de volta ao próprio banco, tipo de operação conhecido como sale and leaseback.

Mas, de lá para cá, o setor bancário sofreu uma transformação com o surgimento dos bancos digitais e a pandemia de covid-19. A popularização do oferecimento de serviços financeiros via aplicativos, sem a necessidade de agências, levou até mesmo os bancos tradicionais a enxugar as estruturas físicas.

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De olho nessas mudanças, a Tivio Capital, casa independente fruto da parceria entre o Bradesco e o Banco BV, e que assumiu a gestão do TVRI11 no ano passado, já tem implementado mudanças no portfólio, incluindo a venda de agências.

Mas quer o aval dos cotistas para modernizar ainda mais o FII e transformar a carteira, antes completamente voltada para o segmento bancário, em um portfólio mais diversificado.

A gestora convocou uma assembleia geral para discutir mudanças nas características do fundo, incluindo alterações no objetivo, política de investimento, definição dos ativos alvo e no capital autorizado.

A assembleia será realizada por meio de consulta formal e os cotistas têm até o dia 13 de dezembro para manifestarem-se. Veja aqui como votar e o detalhamento das propostas.

Gestora quer expandir o leque de opções do TVRI11

Atualmente, o portfólio do TVRI11 é formado por 61 imóveis divididos em 14 estados brasileiros. Adriano Mantesso, head de Real Estate da Tivio, conta que cerca de um terço deles tem uma estrutura de “agência bancária pura”, ou seja, propriedades pequenas e totalmente adaptadas para o modelo bancário tradicional.

Outro terço é formado por prédios mistos que combinam agências e sedes sub regionais do BB, enquanto a última parte da carteira é composta por lajes corporativas que abrigam os centros administrativos regionais do banco.

Na época do IPO do fundo, os contratos eram atípicos — ou seja, com prazos longos e multas salgadas em caso de rescisão antecipada. Mas, com a transformação do segmento bancário, os acordos de locação mudaram para o modelo típico e o prazo de vencimento se aproxima, em 2027.

De olho no calendário, os investidores pediram uma alteração no regulamento para que os imóveis pudessem ser locados para outros inquilinos ou vendidos. Essa mudança já foi aprovada no ano passado, mas a Tivio quer expandir ainda mais o leque de opções.

“O segmento bancário ainda vai permanecer bastante relevante para o fundo e nós vemos oportunidades de sale and leaseback de alguns bancos que ainda tem muita carteira de agência. Mas a nossa ideia de modernização é que o fundo seja voltado para a renda urbana”, afirma Mantesso.

O gestor destaca que há uma série de possibilidades no segmento em ascensão, como imóveis para centros de conveniência, farmácias, pequenos e grandes mercados, centros de diagnósticos, escolas e mais. 

“Também visamos um mix de operações de risco menor, ou seja, que tenham um crédito bom e um contrato mais firme e longo. Hoje todos os contratos do fundo são típicos, então a ideia é colocar no portfólio mais contratos atípicos que possam dar mais resiliência ao portfólio como já tivemos no passado”, diz Mantesso.

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Reciclagem deve destravar valor para os cotistas

Além de expandir a gama de ativos que podem ser adquiridos pelo fundo, outra estratégia da gestão é a reciclagem da carteira.

Desde que recebeu o aval dos cotistas para fazer um trabalho ativo com o portfólio — que anteriormente era passivo, ou seja, voltado apenas ao recebimento e repasse dos aluguéis e manutenção dos imóveis —, a Tivio já vendeu três agências.

A alienação dos empreendimentos rendeu um lucro de R$ 32 milhões, ou cerca de R$ 2,05 por cota, e foi realizada a cifras 43% acima da cota patrimonial do fundo — uma medida de valor justo do portfólio.

A gestão já conta com duas outras negociações em fase avançada. Mantesso ressalta que, pela maior parte do portfólio ser formada por ativos pequenos, os cheques exigidos são menores, o que desperta o interesse de pessoas físicas e facilita o processo de venda.

“A ideia é que façamos mais dessas reciclagens, destravando o ganho de capital e aumentando a distribuição mensal, o que beneficia os investidores”.

Vale relembrar que, por lei, os fundos imobiliários devem pagar semestralmente 95% dos rendimentos apurados no regime de caixa. E essa distribuição é isenta de Imposto de Renda para os cotistas.

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O custo das novidades

Se o trabalho ativo da gestão — que, além da reciclagem, inclui ainda o monitoramento e iniciativas de modernização no extenso portfólio — tem o potencial de aumentar os dividendos, por outro lado, ele pode custar mais caro para os cotistas do TVRI11.

Isso porque a Tivio também propõe uma mudança nas taxas de administração e de gestão. Atualmente, os investidores pagam um percentual unificado de cerca de 0,28%. 

A gestora pede que os valores sejam separados em uma taxa de administração de 0,10% ao ano e uma taxa de gestão de 0,5% ao ano, elevando o total para 0,6%. Além disso, propõe a criação de uma taxa de performance semestral que equivale a 20% do desempenho que superar IPCA+ 6% ao ano.

Vale destacar que, caso seja aprovada a mudança e durante os primeiros 18 meses após o fim da consulta formal, só serão cobradas após o fundo alcançar o patamar de distribuição de R$ 1,02 por cota ou mais. O último provento foi de R$ 0,98 por cota.

“O valor cobrado hoje é de uma gestão passiva que já não é a mais a realidade do fundo, mas tomamos o cuidado de fazer um alinhamento no qual tenhamos que buscar uma receita bem superior à que temos hoje antes que a taxa suba”, indica Mantesso.

O gestor destaca ainda que, mesmo quando alcance o novo patamar, a cobrança ainda será inferior à média do mercado e a menor taxa entre os pares comparáveis.