As casas estão ficando velhas nos EUA — e essa pode ser uma oportunidade de investimento com retorno de até 18% ao ano em dólar

A história dos três porquinhos já ensina desde a infância: apesar de aguentar por mais tempo do que a palha, a casa de madeira não é a resposta final para quem busca imóveis capazes de resistir aos temporais, vendavais e outras intempéries que fazem as vezes do lobo mau das fábulas na vida real.

E, nos Estados Unidos, onde a imensa maioria das construções residenciais é feita de madeira, os “sopros” do tempo começam a criar um problema para os americanos que pode ser uma oportunidade de investimento para os brasileiros.

Por meio de dados sobre o mercado imobiliário dos EUA — que mostram que 35% das casas já têm mais de 50 anos e que a velocidade de deterioração do estoque é maior do que a capacidade de reposição das incorporadoras — a Invisto identificou um nicho na compra de imóveis antigos.

A plataforma busca ativos em bairros nobres e consolidados da região do sul e sudoeste do país. Depois, adquire as propriedades para demoli-las, construir casas maiores, mais modernas em seus lugares — e com uma base de alvenaria — e revendê-las a preços que superam em até cerca de quatro vezes o valor original das casas.

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“Há um paralelo com a situação de São Paulo, por exemplo, onde os bairros mais nobres, consolidados e desejados não têm mais terrenos disponíveis e contam com os prédios mais antigos”, diz João Vianna, co-CEO e um dos fundadores da Invisto em entrevista ao Seu Dinheiro.

Invisto mira em retornos de até 18% ao ano em dólar

Vianna começou a atuar no mercado imobiliário há 16 anos justamente comprando, reformando e revendendo aquele que seria seu primeiro apartamento em um bairro nobre de SP, mas que depois transformou-se em um investimento por sugestão de um corretor. 

A experiência foi ampliada com a fundação da Maison São Paulo, focada na mesma tese, e, posteriormente, da Loft. 

Depois, ele transferiu os conhecimentos adquiridos no mercado brasileiro para o norte-americano ao fundar a Invisto no ano passado junto com Victor Magalhães, um dos primeiros funcionários da Loft, e Rafael Rebouças, da Joy Living.

A plataforma começou com um fundo privado que mira em um retorno de 15% a 18% ao ano — em dólar, vale destacar — e tem atualmente cerca de 60 propriedades. A duração é de 36 meses e a previsão é que o ativo entre na fase de desinvestimentos em janeiro de 2025.

Vianna conta que o tempo de investimento em cada imóvel, da compra das casas antigas à construção e venda das novas, é de cerca de 18 meses.

“Um ciclo muito curto se comparado aos projetos tradicionais de incorporação imobiliária residencial. Além disso, conseguimos adicionar muitos metros quadrados nas casas novas, o que eleva os preços.”

Com o primeiro produto se encaminhando para a conclusão, o co-CEO revela que o plano é lançar um novo fundo privado de cerca de US$ 150 milhões entre este mês e setembro.

A meta para o retorno é a mesma, enquanto a duração deve ser um pouco maior, de 42 meses. Por outro lado, o fundo deve contar com uma opção de cota sênior — que dá direito de preferência no recebimento de amortizações e juros — com rendimento de 10% ao ano e pagamento de juros trimestrais.

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A tese por trás dos retornos altos com imóveis

Assim como no case anterior, o foco deve continuar sendo a região chamada de Sun Belt ou Cinturão do Sol, conhecida pelas temperaturas mais amenas do que no restante do país e impostos menores.

Essas características atraem habitantes de outras regiões do país e do exterior. Especialmente entre os baby boomers — geração nascida até 1964 e que já está na faixa dos 60 anos em 2024.

Com esse perfil em mente, a Invisto mapeia tecnologicamente os bairros mais nobres da área e promove um comitê de investimentos todos os dias para analisar as oportunidades prospectadas.

A companhia foca exclusivamente em casas individuais, ou single family homes. Propriedades do tipo correspondem à maior parte do estoque dos EUA e, de acordo com Vianna, “são o grande sonho do americano”.

Juros altos nos EUA atrapalha mercado de imóveis, mas não preocupam a Invisto

Até agora, a plataforma atuava apenas nas cidades de Orlando e Winter Park. Com o novo fundo, pretende expandir as buscas para Tampa, outro município do estado da Flórida.

Vale destacar que a expansão das operações ocorre em um momento que é classificado pelo próprio executivo como uma “tempestade perfeita” para o mercado imobiliário norte-americano.

Com o aperto monetário promovido pelo Federal Reserve, o banco central dos EUA, que elevou os juros para conter a inflação, os juros para os financiamentos do setor estão elevados, e o estoque do mercado secundário de casas caiu às mínimas históricas.

Mas as hipotecas mais caras não ameaçam a tese, de acordo com Vianna. O co-CEO da Invisto conta que, assim como no Brasil, os imóveis de alta renda vivem uma realidade diferente do restante do setor.

“Cerca de 60% das nossas transações são em dinheiro. Quem financia, financia um pedaço pequeno da casa. Ou seja, esse público não depende da taxa de juros para comprar imóveis.”

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