Fundo imobiliário com apenas um cotista desembolsará R$ 850 milhões por imóvel do BTLG11 e outro FII de logística

Com apenas um cotista em sua base, o fundo imobiliário Cosmic (CSMC11) está entre os menores da indústria em termos de investidores. Mas, segundo informações do Brazil Journal, este único investidor é a Prologis, uma titã do mercado de logística com US$ 120 bilhões em valor de mercado.

E o FII acaba de negociar com outro gigante, desta vez da B3: o Cosmic comprará a participação do BTG Pactual Logística (BTGL11), que tem 260 mil cotistas, em um imóvel localizado em São Bernardo do Campo, no Estado de São Paulo.

Além disso, o CSMC11 também fechou um acordo para comprar a fatia de outro FII, o SJ AU Logística (SJAU11), no mesmo empreendimento. Vale destacar que o ativo em questão ainda está em desenvolvimento no terreno onde funcionava a fábrica da Ford no ABC Paulista até 2019. A Área Bruta Locável (ABL) potencial de 460 mil metros quadrados.

Juntas, as vendas das duas fatias somam R$ 850 milhões. O SJAU11 é quem ficará com a maior parte do dinheiro: R$ 637,5 milhões. A soma será dividida entre um sinal de R$ 75 milhões que deve ser pago no dia 31 deste mês e três parcelas de R$ 187,5 milhões que vencerão em maio e setembro de 2024 e janeiro do próximo ano.

"Após a conclusão da transação, o fundo informará aos cotistas a destinação dos recursos decorrentes da alienação, incluindo eventuais distribuições de resultados", afirma a gestão do SJ AU Logística.

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Fundo imobiliário BTLG11 calcula lucro com a operação

Já o BTLG11 receberá R$ 212,5 milhões por uma fração de 25% do imóvel. Cerca de R$ 25 milhões correspondem ao sinal e há ainda três parcelas de R$ 62,5 milhões cujos vencimentos também ocorrerão em maio e setembro deste ano e janeiro de 2025.

Considerando o atual estágio do projeto, o fundo imobiliário calcula que gastou R$ 176,3 milhões com o ativo. A gestão explica que a tese de investimento inicial incluia a expectativa de desenvolvimento e apreciação de um complexo logístico no local.

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"No entanto, devido as condições adversas de mercado ao longo dos últimos anos, decorrentes especialmente dos efeitos do aumento da taxa de juros, e sensível elevação dos custos de construção, a gestora vislumbrou na alienação do ativo uma oportunidade de melhor destinação dos recursos e distribuição de lucro para seus cotistas", destaca o BTLG11.

A oferta feita pelo comprador representa um ganho de capital de 20,5%. Assim, o lucro com a venda deve ser de cerca de R$ 1,27 por cota.

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Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).