Fundo imobiliário RBVA11 ajusta últimos aluguéis do Santander após disputa de três anos; entenda

A longa história entre o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) e o Santander teve novos desdobramentos nesta terça-feira (15). O FII comunicou ao mercado a redução nos aluguéis dos quatro últimos imóveis de acordo feito em dezembro do ano passado com o banco. 

De acordo com o RBVA11, o ajuste dos valores será negativo em 13,1% na média, o que deve ter impacto na receita do fundo e se refletir em um prejuízo de R$ 0,011 por cota. Vale ressaltar que isso já estava previsto no guidance para este semestre, de R$ 1,00 por mês para cada unidade, de acordo com a Rio Bravo.

Imóvel	Localização	Reajuste no valor	Participação na noca receita contratada
Jundiaí	R. Barão de Jundiai, 884	-6,80%	4,27%
Fortaleza - Centro	Rua Floriano Peixoto, 915	-35,00%	1,13%
Monsenhor Celso	Rua Marechal Deodoro, 195	-6,30%	1,21%
Duque de Caxias	Av. Duque de Caxias, 200	-12,90%	1,05%
Total		-13,1% (Média Ponderada)	7,67%

O fundo imobiliário tem pouco mais de 46 mil cotistas e é negociado em leve alta de 0,02%, a R$ 109,30 por cota, por volta das 13h. No mesmo horário, o IFIX, índice de FIIs da B3, também subia 0,02%, aos 3.215 pontos. 

Como ficou o acordo

As demais condições comerciais seguem as mesmas do acordo feito no ano passado. Os contratos de locação vão até 2033, com permanência mínima de 30 meses. A multa pela rescisão antecipada é equivalente ao saldo devedor integral até o último mês do período mínimo, com direito a aviso prévio de 180 dias. 

Dessa maneira, caso o período mínimo de permanência tenha passado, o período de aviso prévio continua o mesmo, com o acréscimo de uma multa de três aluguéis, proporcional ao período de cumprimento do contrato. 

“Entendemos que os valores de locação, que agora convergem a preços de mercado com o fim dos contratos atípicos, tiveram uma queda atenuada e refletem a qualidade dos imóveis e localizações, fatores que são foco da gestão na construção de um portfólio resiliente, que atraia e retenha bons locatários e busque renda consistente e retornos de longo prazo para os investidores”, afirma o comunicado enviado ao mercado. 

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Fundo imobiliário RBVA11 e Santander: relembre o caso

Tudo começou há três anos, quando o banco espanhol tentou baixar o preço dos aluguéis cobrados pela Rio Bravo por vias judiciais. Foram 28 processos judiciais iniciados pelo Santander — e todos tiveram suas liminares rejeitadas na época. 

Como consequência, a instituição financeira não renovou o contrato de aluguel de 26 das 28 agências de propriedade do fundo. Todos esses contratos venciam no período entre  dezembro de 2022 e julho de 2023 e, de acordo com uma cláusula da época, o fundo poderia ser obrigado a vender esses imóveis.

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O banco e o RBVA11 só voltaram a se entender em fevereiro de 2021, quando foi feito um acordo para encerrar os processos iniciados pelo Santander. No mesmo período, ambos concordaram em postergar a vigência dos contratos de locação de 18 dos 28 imóveis por mais dez anos — ou seja, até 2032.

“A concretização da repactuação dos 4 imóveis tem impacto importante para o fundo no longo prazo, com a contratação de um fluxo de aluguéis longo, estável, com um locatário de excelente qualidade de crédito”, diz o comunicado do RBVA11. 

Sendo assim, o reajuste dos últimos quatro imóveis anunciado nesta terça-feira coloca um ponto final na disputa, ao menos por enquanto.