Imposto de até 44% para locador: pessoa física pode ter que pagar muito mais taxas se quiser alugar imóvel nessa modalidade

Na cidade de São Paulo, não faltam empreendimentos voltados a quem deseja comprar um imóvel para fazer aluguel por temporada, por meio do Airbnb ou de outras plataformas. O que muitos investidores ainda não perceberam é que essa estratégia pode ficar mais cara com o avanço da regulamentação da reforma tributária.

A locação por temporada passa a ser enquadrada como atividade econômica, com características de prestação de serviços, e deixa de ser tratada apenas como renda imobiliária. Na prática, aluguéis com duração inferior a 90 dias passam a ser considerados serviço de hospedagem, equiparados a hotéis e pousadas.

Com isso, o setor passa a ser alcançado pelas novas regras de tributação sobre o consumo previstas na Lei Complementar nº 214/2025. Nessa lógica, passam a incidir o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), calculados diretamente sobre o faturamento — e não sobre o lucro.

O que mudou para o aluguel de curta temporada?

Na prática, a atividade passa a recolher dois novos tributos, ainda que com um desconto parcial. A alíquota cheia do IBS e da CBS não é aplicada integralmente: a legislação prevê um redutor de 40%. Mesmo assim, a tributação continua existindo e incide sobre a receita da operação, independentemente de haver lucro ou prejuízo.

No entanto, pelas regras aprovadas, a locação por temporada — em contratos de até 90 dias — só pode ser equiparada à hotelaria quando o locador for contribuinte regular do IBS e da CBS. No caso de pessoas físicas, isso só ocorre se dois critérios forem atendidos simultaneamente: possuir mais de três imóveis alugados e ter receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, valor que será corrigido anualmente pelo IPCA.

Quem não se enquadrar nesses critérios continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem a incidência dos novos tributos sobre o consumo. Segundo a Receita, a regra foi desenhada justamente para evitar a tributação de pequenos proprietários e reduzir o risco de cobranças indevidas.

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