Novas regras para ITCMD e ITBI entram em vigor e podem deixar heranças, doações e compras de imóveis mais caras

Imposto não é um assunto fácil, tampouco agradável — e em 2026 o tema pode ficar um pouco mais indigesto diante de tantas mudanças. Para além das novidades no imposto de renda (IR), o imposto sobre herança (ITCMD) e o imposto sobre transferência de imóveis entre vivos (ITBI) também têm novas regras.  

Há ainda a cereja do bolo, que é o início do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que afetará a gestão de heranças, compra e venda de imóveis e o planejamento patrimonial dos brasileiros.  

Mas vamos por partes, começando pelo ITCMD e ITBI.  

O Projeto de Lei Complementar 108/2024, que atualiza as regras do ITCMD e regulariza algumas diretrizes do ITBI, foi promulgado pela Presidência da República nesta terça-feira (13). Agora, o texto se torna uma emenda constitucional, e estados e municípios devem trabalhar em legislações próprias para fazer valer as mudanças constitucionais. 

As novas regras partiram de fontes distintas — para o ITCMD vieram da reforma tributária e para o ITBI vieram de decisões dos tribunais superiores, como o Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) —, mas reforçam, de forma conjunta, do que se trata cada imposto e a quem cabe a cobrança e fiscalização do tributo.  

• ITCMD - é um imposto estadual, que incide sobre as transferências de bens por doações ou herança em causa de morte. 

• ITBI - é um imposto municipal, que incide apenas sobre a transferência de imóveis entre vivos.  

O que mudou no ITCMD  

Alíquota progressiva  

A reforma tributária introduziu diretrizes nacionais obrigatórias para o ITCMD, unificando as regras para todos os estados e o Distrito Federal. Até 2025, as alíquotas do ITCMD variavam entre as unidades federativas, com valores entre 2% e 8%. Por exemplo, São Paulo tinha uma alíquota fixa de 4%, enquanto Minas Gerais cobrava uma alíquota de 5%.  

A reforma tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023, determinou que todos os estados adotem alíquotas progressivas a partir de 2026. Os percentuais devem ser maiores conforme o valor transmitido via herança ou doação aumente. 

Isso significa que transmissões de maior valor deverão, necessariamente, pagar mais imposto — até o limite do teto nacional, de 8%, fixado pelo Senado. Estados que ainda tinham modelos de alíquota única ou progressividade limitada precisarão revisar suas leis.  

João Pedro Ramos Garcia, advogado tributarista no Ballstaedt Gasparino Advogados, acredita que o resultado dessa mudança será um aumento da carga tributária para grandes transmissões e maior cuidado técnico na definição da base tributável de cada unidade federativa. 

Essa cobrança, entretanto, será feita em cima do valor a receber por cada herdeiro ou beneficiário da doação. Isso significa que o ITCMD será cobrado do percentual distribuído para cada pessoa, não do valor total do patrimônio do falecido ou do doador.  

Trata-se de um detalhe importante. Digamos que um patrimônio de R$ 10 milhões se enquadre na alíquota máxima, de 8%, em determinado estado. Porém, cada herdeiro vai receber um “quinhão” de R$ 2 milhões, correspondente a uma alíquota de 5%.  

O valor devido do patrimônio total seria de R$ 800 mil. Já o imposto certo, que cada herdeiro terá que pagar, cai para R$ 100 mil.  

Base de cálculo e estado de competência 

Outro ajuste importante promovido pela reforma tributária foi a definição da base de cálculo dos bens e o estado de competência para a cobrança do ITCMD.  

O imposto passará a incidir sobre o valor de mercado dos bens, e não mais sobre valores históricos ou contábeis. Isso vale para imóveis, participações societárias, aplicações financeiras e bens no exterior.  

O valor de mercado deverá ser apurado na data do fato gerador, seja o contrato de doação ou a morte de um familiar. Com isso, o texto busca reduzir a margem para subavaliações em inventários e doações. 

As novas regras também definem a competência de cobrança do imposto. A partir de 2026 não será mais o local do inventário ou do processamento da doação. O ITCMD será devido ao estado de domicílio do falecido ou do doador.  

Aqui tem uma distinção importante. Essa mudança é válida para os bens móveis do herdeiro ou beneficiário da doação. É o caso de dinheiro, aplicações financeiras, participações societárias e outros, inclusive dos bens domiciliados no exterior. No caso de imóveis, o ITCMD é devido ao estado onde o imóvel está localizado. Isso vale para o inventário judicial e extrajudicial.  

Com essa mudança, os estados passam a ter base legal para cobrar o tributo.  

Até então, muitas famílias procuravam iniciar um processo de inventário extrajudicial em estados com alíquotas mais favoráveis para diminuir a carga tributária, como o Amazonas, onde o imposto é de 2%. Também havia uma brecha para cobrar ITCMD de ativos mantidos fora do país por residentes no Brasil.  

Ao definir o local onde o imposto é devido, a Emenda Constitucional tampa esse buraco legislativo.  

Dentro e fora do alcance  

Bens no exterior e estruturas de trust também devem passar a pagar ITCMD a partir de 2026, conforme as novas regras. O novo texto constitucional diz que a tributação será devida no momento da disponibilização financeira dos bens, exceto nos casos em que o beneficiário é o próprio instituidor da trust.  

Para as fontes ouvidas pelo Seu Dinheiro, entretanto, a cobrança sobre bens no exterior não é tão simples. Primeiro, precisa de regulamentação estadual, o que Luciano Prado Neto, sócio do MBC Advogados, já considera um complicador diante dos ajustes que cada estado pode fazer.  

Segundo, Neto acredita que a competência de cobrança do imposto é questionável.  Visto que se o patrimônio está fora do país, o valor deveria ser devido ao local onde os bens estão, não a um estado brasileiro.  

Como pretendem calcular o valor do patrimônio no estrangeiro, principalmente o valor de participação em empresas, também não está claro para o advogado. “Deve seguir as regras de impostos locais, mas não se sabe como vai ser feito ou como vão alcançar todos os bens”, diz Neto.  

Por outro lado, em regra, não há incidência de ITCMD sobre fundos de previdência privada, como VGBL ou PGBL. 

No caso de um herdeiro renunciar à herança familiar, ele não terá que pagar imposto. O valor será devido apenas na situação de posse dos bens.  

As novas regras do ITBI  

No ITBI, os tribunais superiores reforçaram alguns entendimentos em novas decisões. Os dois principais são a base de cálculo e o fato gerador do imposto.  

A base de cálculo do ITBI ficou definida como o valor de mercado do imóvel, declarado pelo contribuinte. Valores de referência declarados pelos municípios, como a base do IPTU ou outro valor de referência, não serão válidos.  

Os tribunais determinaram que o Fisco municipal terá que comprovar, via processo administrativo, uma eventual alegação de subavaliação do imóvel na declaração do contribuinte.  

Em outras palavras, a base de cálculo para o ITBI deve ser o preço pelo qual o bem foi — ou seria — negociado em condições normais, e o valor declarado pelo contribuinte é dado como legítimo. Se o município em que o imposto é devido não concordar, ele terá que provar porque o valor está errado.  

Com relação ao fato gerador, o STF consolidou o entendimento de que o ITBI é devido apenas depois de transferida a propriedade do imóvel, ou seja, após o registro do título no cartório. Fases contratuais anteriores, como a formalização da escritura, por si só, não geram o imposto.   

O que tudo isso significa para o contribuinte?  

Para Garcia, no caso do ITCMD, as novas definições deslocam o foco da apuração do imposto para o valor financeiro efetivo do patrimônio transmitido a cada herdeiro ou donatário. 

Não há mais espaço para buscar alíquotas menores em estados com regras mais fáceis ou mesmo enviar o patrimônio para o estrangeiro.  

Por outro lado, as avaliações patrimoniais que definirão o volume da transmissão ganham um novo foco e rigor, especialmente em casos de imóveis, participações societárias e ativos sem liquidez imediata.  

“O saldo é positivo do ponto de vista institucional, pois há mais previsibilidade normativa. Porém, o contribuinte irá conviver com um ambiente de fiscalização mais qualificado a partir de agora. Documentação, coerência cadastral e lastro técnico dos valores declarados se tornam cada vez mais relevantes", diz o advogado.    

Para Daniela Poli Vlavianos, advogada do escritório Arman Advocacia, o governo está, de forma inequívoca, mais criterioso com o patrimônio da pessoa física e a tributação patrimonial passou a ocupar um papel central na estratégia de recomposição da base arrecadatória. 

Ela entende que o avanço tecnológico, com cruzamento de dados e integração de cadastros, permite um controle mais eficiente no âmbito federal, estadual e municipal. Essa partilha de informações está reduzindo uma assimetria que historicamente favoreceu o contribuinte. 

“A transparência cadastral passa a ser essencial, pois inconsistências tendem a ser rapidamente identificadas”, diz Vlavianos.  

E isso nos leva à cereja do bolo...  

O “CPF do imóvel” vem aí 

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF do imóvel”, vem para consolidar esse cenário de compartilhamento de informações que Vlavianos indicou.  

O CIB prevê a criação de um número único nacional para cada imóvel, unificando informações entre cartórios, órgãos federais, estaduais e municipais. A ideia é que os imóveis sejam passíveis de rastreio independentemente da titularidade, esteja em nome de pessoa física ou jurídica, como holdings, trusts ou de instrumentos no exterior.  

Esse cadastro faz parte do Sistema Nacional de Informações de Gestão Territorial (Sinter), coordenado pela Receita Federal. 

O CIB não é um imposto e nem gera tributação. Ele é um cadastro que irá consolidar todas as informações do imóvel: dados de registros, cadastros fiscais e informações georreferenciadas, tudo em uma única base interoperável entre União, estados e municípios.  

A partir de janeiro de 2026, cartórios, órgãos federais e as capitais, além do Distrito Federal, passam a utilizar o CIB como identificador único nacional de imóveis. Estados e demais municípios irão aderir a partir de 2027. 

Para Garcia, trata-se de um passo decisivo na integração de informações imobiliárias no país. “Divergências que antes passavam despercebidas tendem a ser detectadas com facilidade em um ambiente de dados integrados, o que pode afetar tanto a cobrança de ITBI quanto de ITCMD.” 

Valores declarados no imposto de renda e na declaração do ITBI, por exemplo, poderão ser cruzados entre municípios e entes federais. Diferenças expressivas em relação ao valor de mercado poderão gerar alertas automáticos de subavaliação. 

Advogados de planejamento sucessório preveem um impacto significativo em heranças, doações, distribuições de imóveis em instrumentos como holdings, entre outros cenários que, até então, tinham como objetivo fragmentar o patrimônio para diminuir o imposto devido.    

Para Vlavianos, planejamentos patrimoniais e sucessórios devem ser revistos à luz desse novo ambiente de fiscalização integrada, com especial atenção à documentação. 

“Proprietários devem se preparar revisando a regularidade registral e fiscal de seus imóveis, verificando a coerência entre registros, declarações fiscais e valores declarados em operações anteriores", disse a advogada. 

Somente assim será possível reduzir riscos de questionamentos e autuações em um ambiente de fiscalização cada vez mais integrado.