Trégua nos calotes em fundos imobiliários, cotas com desconto e mais: as razões por trás da disparada recente do IFIX

O IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, não é conhecido por apresentar grandes volatilidades diárias como o Ibovespa, a referência mais famosa do mercado de renda variável brasileiro. 

Mas, como já dizia o ditado: de pregão em pregão, o IFIX enche o papo. O índice de fundos imobiliários está prestes a quebrar um recorde, engatando a maior sequência de fechamentos em alta dos últimos três anos. 

Pressionado pelo ambiente desfavorável para os ativos de risco no geral e os calotes nos portfólios de alguns dos maiores fundos da indústria, o índice sofreu no primeiro trimestre de 2023. 

Mas passou por uma virada recente e acumula ganhos de mais de 9% desde o final de março, quando chegou ao seu menor nível no ano.

A sessão de ontem trouxe um modesto avanço de 0,09%, mas a leve alta foi suficiente para garantir o 16º fechamento seguido no azul. 

A série positiva é a maior desde o início de junho de 2020, quando o IFIX subiu em 17 pregões consecutivos. E esse recorde pode ser ultrapassado, de acordo com Caio Araújo, analista da Empiricus: “por ora, o movimento segue favorável.”

Mas o especialista em FIIs destaca que o curtíssimo prazo é imprevisível. “A implementação do arcabouço fiscal segue em andamento e o ambiente político no Brasil sempre traz surpresas que têm influência no mercado de capitais.”

O substituto do teto de gastos, aliás, é um dos elementos por trás do desempenho dos fundos imobiliários nos últimos dias. Veja abaixo as razões por trás da disparada recente do IFIX.

Calotes ainda preocupam, mas fundos imobiliários high yield recuperam parte das perdas do ano

O primeiro motivo para o salto do IFIX é o desempenho dos fundos de papel — ou seja, os que investem em títulos de crédito imobiliário — do tipo high yield. A categoria, que entrega remunerações maiores em troca de um risco de crédito elevado, sofreu com calotes nos portfólios.

Nos últimos dias, porém, os FIIs alvos de inadimplência apresentaram uma forte recuperação que apaga parcialmente as perdas registradas do ano e leva esses ativos a anotarem as maiores altas do IFIX em maio. Veja abaixo:

Fundo	Alta no mês*
Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11)	33,93%
Versalhes RI (VSLH11)	29,55%
Hectare CE (HCTR11)	25,28%
Banestes RI (BCRI11)	18,15%
Tordesilhas EI (TORD11)	14,53%
Iridium RI (IRDM11)	12,59%

Nas primeiras posições da tabela aparecem membros de um grupo de fundos relacionados à Gramado Parks, conglomerado de turismo e multipropriedades em recuperação judicial.

Hectare CE (HCTR11), Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Versalhes RI (VSLH11), Banestes RI (BCRI11) e Iridium RI (IRDM11) foram alvos da inadimplência de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da companhia em março.

Três das holdings do grupo estão em recuperação judicial, mas uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul autorizou a Forte Securitizadora, emissora dos CRIs, a executar as garantias dos títulos.

Antecipando-se aos tribunais, uma assembleia de credores de outros certificados de recebíveis da Gramado Parks também aprovou o acionamento judicial das garantias dos ativos da holding que ainda não estão sob a proteção da RJ.

Os detentores dos títulos deram ainda o sinal verde para a exigência da recompra total dos créditos imobiliários e declaração de vencimento antecipado de debêntures, entre outras deliberações.

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Os segmentos de fundos imobiliários mais descontados em 2023

Além dos calotes, outro fator que impulsiona a performance de alguns fundos em maio é o movimento de “caça às pechinchas” da indústria.

Na classe dos recebíveis imobiliários, por exemplo, até mesmo FIIs que não sofreram diretamente com calotes foram penalizados pelo aumento da percepção de risco dos investidores.

A categoria também já acumulava uma queda nas cotas desde o terceiro trimestre do ano passado, quando o IPCA — indicador oficial da inflação brasileira — variou negativamente por três meses consecutivos e afugentou investidores de ativos com carteiras atreladas ao índice.

Com isso, até abril, o segmento de recebíveis anotava a maior queda entre os fundos imobiliários no ano, de acordo com dados do Santander. A classe recuava 4,91% em quatro meses e apresentava descontos tentadores.

Outros segmentos, como o híbrido, o de escritórios e o logístico também recuavam em 2023 e geravam oportunidades para quem procurava FIIs com desconto. Veja abaixo: 

Segmento	Rentabilidade até abril/2023
Shoppings	+7,07%
Outros	+1,18%
Fundos de fundos	+0,58%
IFIX	-0,31%
Logístico/Industrial	-2,34%
Escritórios	-2,70%
Híbridos	-3,16%
Recebíveis Imobiliários	-4,91%

Cenário macroeconômico também afeta o IFIX

Até agora, falamos de eventos específicos do mercado de fundos imobiliários, mas o desempenho do IFIX também é afetado por fatores macroeconômicos que mexem com as perspectivas para toda a renda variável brasileira.

O primeiro deles é a melhora geral no apetite aos ativos de risco com o arrefecimento da curva de juros. Os contratos de DI negociados na B3 — referência para o futuro das taxas brasileiras — apresentam quedas em 2023 que vão de 1%, nos vencimentos mais curtos, até 11%, nos vértices  mais longos.

O movimento marca uma virada nas projeções do mercado, que vinham sendo pressionadas por fatores macroeconômicos desde o início do ano, e foi patrocinado pelo noticiário político e econômico recente.

Do lado de Brasília, a principal contribuição para o ambiente menos caótico é o arcabouço fiscal. A urgência para votação do substituto do teto de gastos foi aprovada na última quarta-feira pela Câmara dos Deputados.

Na prática, isso significa que a tramitação do texto será mais acelerada, pois ele pode pular a avaliação das comissões da Casa e passar diretamente para o debate no plenário.

Ainda que a proposta esteja longe de corresponder a todas as expectativas do mercado para o controle das contas públicas, sua aprovação é considerada importante para diminuir as incertezas para os investimentos no país.

A queda no volume dos ruídos fiscais também deve contribuir para a avaliação do Banco Central sobre o contexto inflacionário do país e remover um dos empecilhos para o início do ciclo de queda da taxa Selic — uma grande vilã para a cotação dos fundos imobiliários.

O BC já deixou claro que "não há relação mecânica entre a convergência de inflação e a aprovação do arcabouço fiscal". Mas vale destacar que o projeto foi bastante mencionado na última ata do Copom, especialmente por trazer previsibilidade à trajetória dos gastos do governo.